物業項目經理需要懂得知識【干貨】

有許多的物業從業人員都覺得做物業工作多年了，感覺自己能勝任物業項目經理這個崗位，可從我見過的一些人來說，這些人的實際工作能力距離真正的物業項目經理崗位要求還差太遠，就算你現在已經是物業項目經理了，你也不會有什么發展，而且，公司還不一定能讓你做下去。

那么，要想勝任物業項目經理這個職位，一般需要了解哪些關健的知識呢？

1、良好的心理狀態是最重要的，物業項目經理在基層一線工作，自己別把自己太當領導看待，深入到現場才能及時了解真實情況，物業管理工作的效果如何要看你的團隊執行力如何，而物業項目經理不應在管理流程之外，一定要親自參與到整個流程中，時刻關注各個管理流程的運行情況，并根據運行結果做出適當的流程調整，這樣才能真正的提高執行效果，才能更好的做好物業服務工作。

2、橫向的知識面要寬，這也是許多物業從業人員的致命傷，懂的東西太少，與業主或員工交流缺少話題，或者，思考問題受知識面影響思路無法開擴。知識面太窄，同時也說明了你懂的基本常識肯定會少，在需要你做出決策的時候，就容易出現不應有的差錯。比如業主投訴說墻面有滲水，你要是沒有一點建筑方面的常識，你如何做出判斷？

3、懂得權衡利弊，能分得清什么是急辦的事務，什么是重要的事務，緊急與重要的關系區分。這是一個大多數物業員工容易犯錯的地方，當出現情況時，你做為物業項目經理就要果斷行事，比如，有的業主在沒有發生危險的時候總是什么都覺得無所謂，開車離開小區卻不帶卡，說自己有急事要馬上出去，讓保安放行，要不放行還會罵保安，這時你會怎么處理？你會想的到這件事的后果嗎？

4、善于區分問題的表象與本質，比如保安提出辭職，正常嗎？正常，但是，辭職的背后還有什么？也就是真正的原因，辭職的保安不一定會告訴你真實的原因，但是，你要從對這名保安的了解及對保安隊的了解來推斷真正的原因，有的人你要想辦法留下，有的事你要徹底查清。都說物業服務行業的員工流動性大，其實這里面許多問題出在物業項目經理，因為你沒有盡職。

5、能熟練掌握工作流程中每一個節點的真正作用。比如業主收房手續辦理流程，其中第一關就是業主身份確認，做過收房的物業員工都知道要辦身份確認，可是，為什么要身份確認？身份確認的法律依據是什么？這樣做有什么實際意義？在什么事情上員工會出現錯誤？這個節點要控制的是什么？等等。

6、懂得一些人力資源管理方面的知識，比如：招聘員工、辭退員工要考慮哪些法律問題？崗位績效如何定才能適用本項目？很多物業項目經理在招聘員工的時候都不太注意法律問題，這其中不排除有些物業項目經理根本就不知道要注意什么法律事項，從而在招聘員工的時候就為以后的工作留下了隱患和風險。大多數物業公司的規模都很小，不需要設置專門的人力資源管理部門，招聘員工的工作一般都是由物業項目經理親自負責。無論是不是物業項目經理親自負責，做為物業項目經理的你也要懂一點人力資源管理的內容。

7、物業項目的安全管理。天大地大不如安全大呀，不出安全問題啥都好說，一但出事，唉，沒完沒了，弄不好你的物業公司就破產了。物業項目經理要有強烈的安全意識，要有觀察能力，要有一定的聯想，能從一些小問題、小現象發現涉及安全的隱患，習以為常是管理工作中最要不得的。

8、安全問題肯定是保安的首重職責之一了，保安對工作盡不盡心，是否忠于責守，是否以主動工作的心態來對待這個崗位，將關系到小區的安全是否有保障，關系到業主對你的工作是否支持，既然保安的工作十分重要，那么，你悄悄問一下自己，你能了解保安這個職業多少？你對每個保安員是否都能有一些深度的了解？這時，你就要知道一些基本的心理學常識。

9、做物業項目經理不是定幾條制度讓員工去做就好了，你真正要面對的是業主，面對的是一大批員工，你性格如何？你能吃苦嗎？你活躍嗎？善于溝通嗎？你不要告訴我說你很能說話，能說話與會說話是兩個不同的概念。物業項目經理做為小區物業服務管理機構的責任人，你可能會要求自己做好，但是，你的員工也同樣是天天在小區里工作，時時刻刻都會與業主們接觸，員工們的一言一行都會影響到物業公司與業主的關系，這些都不是定幾條制度能解決的。改變一個人的行為重要，改變一個人的思想更重要。

10、機械、電氣、房產開發、建筑施工等方面的常識了解了多少？比如：墻體滲水了，什么才是真正原因？如何解決？在業主詢問的問題里，有一些是與房地產開發有關聯的，那么，這些是物業服務行業的上游行業，物業項目經理是不是也應該對它的基本知識掌握一些呢，蜂巢物業網注？比如建筑物的主體是指哪幾方面？每套房的建筑面積是如何計算的？外墻面為什么不能輕易損壞？供電系統、樓宇垂直電梯的工作原理知道多少？應急的處理方法是否了解？

11、是不是真正理解并能靈活運用現有的與物業管理工作相關的法律法規？比如：供電供水供熱抄表到戶為什么有法規，但執行不了？比如怎么合理并充分利用勞動法規的規定來調整公司的工作崗位？

12、物業項目的成本控制需要涉及到財務知識，你熟悉財務嗎？更重要的是將財務管理與物業管理相結合，有很多的會計對物業管理方面的知識并沒有太多的了解，你是不是天真的認為有會計就能把成本控制做到位？物業公司對物業項目轄區所有公用設施設備的管理是一件很煩瑣很雜的工作，費用開支都是這里一點點、那里一點點，那么對于物業費中的日常維護費用而言，那些費用要計入日常維護費？

13、從事中小企業管理最常見的崗位優化組合你能無縫運用嗎？物業服務行業在現階段是一個虧損行業，我這里為什么說是虧損行業？物業服務行業有國家行政主管部門定的資質等級及相對應的服務標準，如果在現階段嚴格套用標準的話，就沒有一個物業公司能有利潤，那么，物業項目經理要怎么去優化你的崗位結構來降低人工成本費用呢？

14、公文寫作的水平如何？公文的處理程序是否正確？這可是物業項目經理經常要用到的知識，各部門對外發文是要物業項目經理親自審核并簽字的，你對公文的寫作常識是否應該了解一些呢？物業服務是面向廣大業主群體的，任何一個文件的發布或執行，都必須要承擔一定的法律后果。比如催繳物業費，催繳物業費的文件有幾種處理方式？每一次的內容如何書寫？通過什么方式來送達？

15、物業服務工作要依法行事，不可盲目而行。目前與物業服務相關的各級行政主管部門發布的法律、規定、條例、規范等等有近百種之多，做為物業項目經理必須熟讀熟記并能靈活運用，這是對一個物業項目經理最基本的任職要求，不了解法規，那你的工作多數都是瞎指揮，再者，你又怎么去要求和培訓你的員工在工作中不要觸犯法律呢？比如，半夜了，一個巡邏的保安卻發現有一戶業主的入戶門沒關好，這時保安應該怎么辦？進去查看？隨手關門？悄然離開？還是呼叫指揮中心？