物業管不了的事，業主該找誰？

“物業是小區管家”，這是業主遇到問題后最常想到的一句話，然而“小區管家”是不是萬能的呢？自己家紗窗壞了、墻面有裂縫、電梯經常發生故障、井蓋破損……這些小區常見的問題都應該由物業負責嗎？

近日，記者就近期接到的關于物業的熱線電話，咨詢了房產管理中心工作人員，逐一對這些問題進行解答，劃分出物業、業主、開發商、部門在小區常見問題上的職責范圍。
 

物業非“萬能管家”，職責范圍有界限

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自家紗窗壞了要求物業更換  

王先生稱，他家紗窗壞了將近兩個月，多次找物業維修，對方始終沒有給出明確答復。他為此甚至去堵住物業的門口，但對方依舊一拖再拖。“我住進這個小區兩年了，東西壞了，怎么找物業，對方也不給我修。這次是因為紗窗框壞了，關上窗戶家里進蚊子，實在沒法正常生活，我才不得不多次去找物業。”王先生越說越氣，稱他今年將近七十歲，物業于情于理都應該給自己換上紗窗。

對此，該小區的物業工作人員表示，小區內的紗窗已經過了質保期，現在出現問題物業將不再負責維修。但是考慮到業主的實際情況，近期將會統一排查維修，所以才會讓王先生暫時等一等。

解答：窗紗、水管等設備，在交房時簽訂合同規定相應質保期。如果在質保期內，這些設備損壞將由開發商進行免費維修；超出質保期將由業主自行維修，在整個維修過程中，物業沒有責任上門免費維修。

2

電梯時好時壞，維修責任誰負  

“我們小區電梯時好時壞，經常出問題，有時候還會關不上門，這是關系到業主安全的事情，物業必須重視，實在不行就換新的。”鄭女士說，她多次向物業反映情況，迫切希望換上新電梯。

據鄭女士介紹，該小區電梯上個月還發生“困住孩子”的情況，兩個孩子在里面困了十多分鐘，這件事讓人心有余悸。“電梯月月都會維修檢查，并沒有出現嚴重問題，各項測試都正常，鄭女士反映的‘困人’事件也沒有核實過。”該小區物業工作人員表示，更換電梯不是小事，不能僅聽鄭女士一面之詞。為此，鄭女士和物業多次爭論，但直到現在仍然沒有結果。

解答：電梯使用、檢查、維修分別屬于住建局、質監局、物業。鄭女士遇到的故障問題，需先由質監局進行檢查，如果檢查結果良好，可繼續投入使用；如果發現質量問題則反映給物業，物業聯系維修單位進行維修，維修后仍有安全問題再商議更換。因此，在該小區電梯質檢結果良好的狀態下，物業只做好日常維護即可。

3

門口井蓋破損，老漢夜行絆倒

趙大爺今年70歲，前幾天晚上出門遛彎，被小區門口破損的井蓋絆倒。為此，給小區更換個新井蓋成了他的心頭大事，往小區物業跑了好幾趟，可物業一直稱他們沒權更換。“那個破損的井蓋就在門口，一邊凹一邊凸，老人上了年紀，步子邁不高，很容易被絆倒，萬一出什么事情誰負責呀。”趙大爺說，他現在膝蓋還疼，可就是不明白物業為什么不肯給換個井蓋。

解答：小區內井蓋一般分為自來水井蓋和排污井蓋，但無論哪一種，物業都無責無權更換。業主應將此問題反映給自來水公司和環衛處，由部門核實該小區是否進行產權移交，如果已經移交則由部門負責更換，沒有移交則由開發商進行更換。

4

墻壁裂開縫隙，物業不給維修

張女士的新家剛剛裝修完兩個月，原本一家人興高采烈住進新家，可墻上裂開的兩道縫，卻讓她怎么也高興不起來。“這是新房子，現在就有裂縫了，房屋質量有這么大問題，物業也來看過了，為什么不給我維修？這樣的房子怎么讓業主住踏實。”張女士氣憤地說，她十分擔心，日子一長這兩道裂縫變大會發生危險。

對此，該小區物業稱，已經將此事通知開發商，對方表示近期會來維修，但是物業無責對房屋質量負責。

解答：由于張女士剛裝修完房屋，造成房屋裂縫的原因可能是房屋質量問題，也有可能是裝修導致。如果張女士樓上樓下住戶房屋也存在裂縫，則基本判斷為質量問題，由開發商維修，如果僅此一家，則很有可能是裝修導致，由業主自行維修。

小區管理責任界限
 

不少小區經常會發生物業管理公司與業主之間的糾紛，有很多時候，糾紛發生的主要原因是沒有分清楚雙方的職責、責任有哪些。記者就此采訪德州市房產管理中心工作人員，劃分出物業、業主、開發商、部門在小區常見問題上的職責范圍。

1

物業公司應承擔的主要責任  

1、物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；

2、公共綠化的維護；

3、公共區域環境衛生的維護；

4、公共區域的維護、安全防范等事項的協助管理服務；

5、物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；

6、物業維修、更新、改造費用的賬務管理；

7、物業服務和物業檔案的保管；

8、物業服務合同約定的其他事項。

2

小區設施的責任劃分  

1、業主自行維修養護。業主自有的專有財產，如房屋室內部分，即戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣（以計量裝置或入戶端口為界線）表以內的管線及自用陽臺等。業主也可委托物業公司或其他專業維修人員代修，費用業主自出，不在物業費出。

2、物業公司維修養護。房屋的共用部位和共用設施設備由業主委托給物業公司，由物業公司負責日常維修養護，費用由收取的物業費列支，中修、大修事項的維修費用從小區全體業主交存的住宅專項維修資金列支。（共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等）

3、市政公用單位負責維修。如住宅小區內的水、電、天燃氣、暖等計量裝置或入戶端口以外管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣、供暖單位負責維修，養護費也由其支付。通訊網絡由通訊單位負責，維修養護費也由其支付。
 

3

部門管理負責部分  

1、房屋建筑質量問題。在質量保修期內的房屋質量問題由開發建設單位承擔，辦理批建手續的屬地住建局負責督促開發建設單位履行保修責任。

2、電梯運行不正常問題。市住建局負責加強電梯安裝環節的質量監管；市質監局負責電梯登記使用、定期安全檢驗；市房管中心監督物業公司協同電梯供應商或維保單位負責具體維修。

3、小區內占道經營問題、噪音擾民問題。由市城管執法局和“三區”城管執法局按照職責劃分負責。

4、居住小區內消防安全管理職責。小區內供水表以內供水管網及管網上設置的地下式消防井、消火栓等消防設施，高、低壓消防供水系統，由物業公司負責日常維修養護，并接受公安消防部門的監督檢查。小區內供水表以外由供水單位負責。

5、電話、寬帶等問題。如小區內的電話及相關設備、設施、管線等，均分別由電信管理部門各自負責維護、管理。

6、居住小區內的車輛出入停放職責。小區規劃紅線內的機動車停車場（庫）、非機動車存車處等設施，均由物業公司負責日常維修養護。

此外，該工作人員表示，小區物業雖然并非“萬能管家”，但是卻應擔當其“管家”的職責，做到“有問必答、耐心講解”。在業主遇到問題后，如果是物業職責范圍內的應積極維修管理，如果不在物業職責范圍也應耐心講解，引導業主正確解決問題，從而避免業主與物業間的矛盾糾紛。

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