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          房地產專業知識100問

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          房地產專業知識100問

          發布日期:2015-02-14 作者: 點擊:

          房地產專業知識100問

           

          土地及綜合類

          1、土地用途包括哪些種類?

          答:土地分為農用地、建設用地和未利用地。

          農用地是指直接用于農業生產的土地,包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等;建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地,包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等;未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。

          2、如何了解土地來源及性質?

          答:對已辦理房地產登記的,可以從房地產證中了解;對未辦理房地產登記手續的,可以從土地使用權出讓合同書中了解。

          3、什么是集體土地?

          答:集體土地是指農村集體所有的土地。

          4、有哪些用地屬于集體土地?

          答:根據中華人民共和國土地管理法第八條的規定:農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山,屬于農民集體所有。

          5、對集體土地使用權有哪些規定?

          答:根據中華人民共和國土地管理法的規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是,符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業,因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

          根據深圳經濟特區土地使用權出讓條例的規定,集體所有的土地,經依法征用轉為國有土地后,方能依該條例出讓其使用權。

          深圳市土地征用與收回條例還規定,違反該條例的規定,擅自與農村集體經濟組織或其成員簽訂有關征用土地協議的,其征用土地協議無效;在非法取得的集體所有的土地上進行開發建設的,以非法轉讓土地論處。

          6、什么是行政劃撥用地?

          答:土地使用權劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

          特區內,從特區成立至198813日期間,由政府無償劃撥的并辦理了征地手續的土地可認定為行政劃撥用地;特區外,土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他方式依法取得的國有土地,均可認定為行政劃撥用地。

          7、什么是合作建房?

          答:合作建房是指以一方提供土地使用權,另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式。

          8、對合作建房有哪些規定?

          答:對一方提供土地使用權,另一方或多方提供資金合作開發房地產,并以產權分成的合作建房視為房地產轉讓。在200186日后,房地產管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方,出地方直接進入土地交易市場,通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方;對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協議用地土地使用權的單位需尋找合作方的,須經過規劃國土部門對規劃、用地等問題進行審核,并補交市場地價后,再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。

          根據深圳市土地交易市場管理規定深府[2001]94文的有關規定,原農村征地時返還的工商發展用地進入市場的,按建筑面積收取市場地價的10%,可以合作建房。

          9、什么是土地使用權出讓?

          答:土地使用權出讓,是指深圳市人民政府以拍賣、招標、協議的方式,將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用,土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。

          10、各類用途的土地使用權出讓最高年限是多少?

          答:根據深圳經濟特區土地使用權出讓條例第十四條的規定,土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:()居住用地七十年;()工業用地五十年;()教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;()商業、旅游、娛樂用地四十年;()綜合或者其他用地五十年。另外,加油站、加氣站用地為二十年。

           

          11、通過出讓方式取得土地使用權后,是否就可以處分該宗土地?

          答:根據深圳經濟特區土地使用權出讓條例第十五條的規定,土地使用權出讓合同簽訂后,土地使用者未取得該宗土地使用權的房地產證前,可以占有和使用該宗土地,但不得處分。

          12、土地使用權出讓合同包括哪些內容?

          答:根據深圳經濟特區土地使用權出讓條例第十七條的規定,出讓合同應具備以下主要條款:()雙方當事人的姓名或者名稱、地址;()出讓土地使用權的宗地號、面積;()土地使用年期及起止時間;()土地使用權出讓金的數額、幣種、交付方式及時間;()交付土地的時間;()規劃、市政設計要點;()項目竣工提交驗收時間;()市政設施配套建設義務;()使用相鄰土地和道路的限制;()建設附屬、附加設施的項目及義務;(十一)違約責任;(十二)當事人認為必要的其他條款。
          出讓合同應附上宗地圖,作為出讓合同的組成部分。

          13、土地使用權出讓合同規定的用途或條件是否可以變更?

          答:一般情況下,土地使用者應按土地使用權出讓合同規定的用途、期限和條件開發、利用土地。

          對確需改變出讓合同規定的土地用途或條件的,應征得土地管理部門的同意。土地管理部門應與土地使用者以書面形式變更出讓合同,重新調整土地使用權出讓金標準,并按有關規定辦理變更登記。

          14、土地使用權的出讓方式有哪些?

          答:土地使用權出讓包括招標、拍賣、協議三種方式。

          15、什么是拍賣出讓土地使用權?

          答:拍賣出讓土地使用權,是指在指定的時間、公開場合,在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下,競投者按規定的方式應價,由出價最高者獲得土地使用權的行為。

          16、什么是招標出讓土地使用權?

          答:招標出讓土地使用權,是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標,經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。

          17、有哪些土地使用權出讓需通過招標或拍賣方式進行?

          答:根據深圳經濟特區土地使用權出讓條例深圳經濟特區土地使用權招標拍賣規定,凡經營性、營利性項目用地一律以招標或拍賣的方式出讓。

          18、什么是協議出讓土地使用權?

          答:協議出讓土地使用權是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準,經過協商確定土地價格,并將土地使用權讓與土地使用者的行為。

          19、哪些土地使用權出讓可采取協議方式?

          答:根據深府[2001]94文的規定,協議方式出讓土地使用權僅限于以下范圍:(一)工業用地(特區內限高新技術項目用地);(二)市、區政府建設的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地;(三)市、區財政全額投資的機關、文化、教育、衛生、體育、科研和市政設施用地等公益性、非營利性用地;(四)軍事用地。

          20、哪些土地使用權出讓經市政府批準后可采取協議方式?

          答:根據深府[2001]94文的規定,下列用地也可以采取協議出讓方式出讓土地使用權,但必須按公告的市場價格出讓,并將出讓情況予以公示:(一)屬特區急需或特別鼓勵發展的項目用地;(二)市政府以土地入股合作的項目用地。

          21、對原行政劃撥土地、歷史用地、協議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產,如何進入市場?

          答:根據深府[2001]94文的規定,原行政劃撥土地、歷史用地、協議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產,應補交市場地價。在該規定實施之日(即200176日)起一年內補交的,按下列辦法辦理:(一)補交地價的標準:1.市、區國有企業按市場地價的20%補交地價。工業用途免予補交。2.市、區國有企業以外的其他單位和個人按市場地價的25%補交地價。工業用途免予補交。(二)自辦理手續之日起按相應房地產用途,重新開始計算土地使用年期。(三)原安居房進入市場補交地價的標準,按市政府有關規定執行。(四)上述房地產補交地價后,發(換)紅皮房地產證,可以進入市場。(五)上述規定不適用已簽訂土地使用權出讓合同且未交清市場地價或協議地價的土地使用權受讓單位。(六)在本規定實施之日起一年內未按上述標準補交地價的,一律按現行市場地價標準足額補交,但原福利、微利商品房除外。(七)對歷史遺留違法私房和生產經營性違法建筑的處理有特別規定的,按特別規定執行。

          22、什么是土地的掛牌交易?

          答:土地的掛牌交易,即在一定期限內將土地交易條件在土地交易機構進行公告,并接受交易申請的行為。

          土地使用權公開掛牌交易的,應公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。

          公告期限屆滿,按照以下規定確定能否成交:(一)若在規定期限內只有一個申請人,且報價高于最低交易價,并符合其它交易條件的,則此次交易成交;(二)在規定期限內有二個以上申請人的,允許多次報價,土地使用權應由出價高者獲得。報價相同的,由在先報價者獲得;(三)若在規定期限內沒有申請人,或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的,委托人可調整最低交易價,重新委托交易中心交易。

          報價以報價單為準。成交后,由委托人與買方簽訂土地使用權轉讓合同,并由交易中心鑒證。

          申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委托人決定,但該最低交易價不得低于應補交地價、應繳納稅費及應付交易服務費用之和。

          23、有哪些土地交易應在土地房產交易中心通過招標、拍賣、掛牌交易方式公開進行?

          答:根據深圳市土地交易市場管理規定的規定,下列土地交易(包括分割轉讓)應在交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行:(一)經營性項目用地(包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等)的土地使用權出讓;(二)以協議地價方式取得土地使用權,申請改變用地性質、功能,轉讓土地使用權的,依法收回土地使用權,通過招標、拍賣方式重新出讓;(三)依出讓方式取得土地使用權,已簽訂出讓合同,交清市場地價后進行的土地使用權轉讓;(四)減免地價或交納協議地價的土地使用權轉讓;(五)合作建房,但農村征地返還用地除外;(六)已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地,若存在多個產權主體,按照城市規劃由政府組織或經政府批準組織改造的,選擇改造單位的;(七)已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地,且產權屬同一主體的,在符合現行規劃前提下,土地使用者選擇轉讓他人改造或與他人合作改造的;(八)為實現抵押權進行的土地使用權及地上建筑物、構造物、附著物轉讓;(九)人民法院、執法機關裁定、決定處分的土地使用權及地上建筑物、構造物、附著物轉讓;(十)法律、法規允許的集體所有的建設用地使用權交易。其他機構包括中介機構不得進行上述交易。

          24、在哪些情形下,土地使用權終止?

          答:根據深圳經濟特區土地使用權出讓條例,有下列情形之一的,土地使用權終止:()出讓合同規定的年期屆滿;()土地滅失;()土地使用者死亡而無合法承繼人;()人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權的判決、裁定或決定生效;()用地單位遷移或者被依法注銷的;()市政府根據社會公共利益的需要,提前收回土地使用權的;()法律、法規規定的其他情形。

          25、在哪些情形下的土地交易不予辦理產權手續?

          答:根據深圳市土地交易市場管理規定的規定,凡有下列情形之一的,不予辦理產權手續:(一)違反本規定,須公開交易的土地使用權不實行公開交易的;(二)須公開交易的土地使用權不按本規定的規范要求和方式進行公開交易的;(三)投標人或競買人互相串通壓價的;(四)法律、法規規定屬于交易無效的其他情形。

          屬于前款第(一)、(二)項情形的,由監察部門依法對有關單位負責人和責任人給予行政處分。構成犯罪的,由司法機關依法追究刑事責任。

          26、有哪些土地批文或權屬證明無效?

          答:
          深圳市土地管理部門是深圳市土地使用權出讓的主管部門,統一對全市土地使用權進行出讓和對出讓的土地進行統一管理,其他任何單位不得出讓土地使用權。擅自出讓土地使用權的,出讓合同無效。

          無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的,超越批準權限非法批準占用土地的,不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的,或者違反法律規定的程序批準占用、征用土地的,其批準文件無效。

          凡未取得或擅自變更建設用地規劃許可證而辦理土地使用權屬證明的,土地權屬證明無效。

          27、如何了解地價是否交清?

          答:對已辦理房地產登記手續,并領取房地產證的,說明地價已經交清;

          對未辦理房地產登記手續的,可以要求發展商出示由主管部門出具的地價款交清證明;對分期付款的,可以從土地使用權出讓合同書中了解地價的分期付款額度。

          28、未交清地價的房地產是如何處理的?

          答:根據深圳經濟特區土地使用權出讓條例的規定,土地使用者未按出讓合同規定的期限付清土地使用權出讓金的,從滯納之日起每日加收土地使用權出讓金應繳交部分萬分之五的滯納金。滯納六十日后仍未付清的,土地管理部門可以解除出讓合同,收回土地使用權。

          土地使用權只支付定金或保證金的,不予退還。

          土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權出讓金的,不予退還。土地管理部門扣除土地開發與市政配套設施金總額20%的違約金,余額予以退還
          ,已興建的建筑物、附著物無償收歸政府所有。

          29、在什么情形下,主管部門可以無償收回土地使用權?

          答:根據深圳市土地使用與收回條例的規定,有下列情形之一的,主管部門或派出機構可以無償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物:(一)出讓合同規定的年期屆滿的;(二)土地使用者死亡而無合法承繼人的;(三)人民法院或主管部門依法作出的已經發生法律效力的沒收土地的判決、裁定或決定;(四)法律、法規規定的其他情形。

          30、在什么情形下,主管部門可以提前收回有償出讓的土地使用權?

          答:根據深圳市土地使用與收回條例的規定,有下列情形之一的,主管部門在年期屆滿前可以收回有償出讓的土地:(一)公共利益需要的;(二)公路、鐵路、機場等經核準報廢的;(三)用地單位遷移或被依法撤銷的;(四)實施城市規劃而進行舊城區改建需要的。

           

          31、什么是違法建筑?

          答:違法建筑是指未經規劃土地主管部門批準,未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證,擅自建筑的建筑物和構筑物。

          32、哪些屬于違法建筑?

          答:根據深圳市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定的規定,違法建筑包括:(一)占用已規劃為公共場所、公共設施用地或公共綠化用地的建筑;(二)不按批準的設計圖紙施工的建筑;(三)擅自改建、加建的建筑;(四)農村經濟組織的非農建設用地或村民自用宅基地非法轉讓興建的建筑;特區內城市化的居民委員會或股份合作公司的非農業用地非法轉讓興建的建筑;(五)農村經濟組織的非農業用地或村民自用宅基地違反城市規劃或超過市政府規定標準的建筑;(六)擅自改變工業廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑;(七)逾期未拆除的臨時建筑;(八)違反法律、法規有關規定的其他建筑。

          33、什么是歷史遺留違法私房?

          答:歷史遺留違法私房,是指深圳市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定公布實施以前,即199935日以前違反法律、法規所建的下列私房:(一)原村民非法占用國家所有的土地或者原農村用地紅線外其他土地新建、改建、擴建的私房;(二)原村民未經鎮級以上人民政府批準在原農村用地紅線內新建、改建、擴建的私房;(三)原村民超出批準文件規定的用地面積、建筑面積所建的私房;(四)原村民違反一戶一棟原則所建的私房;(五)非原村民未經縣級以上人民政府批準單獨或合作興建的私房。

          34、哪些違法私房不予確認產權?

          答:根據深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定的規定,下列違法私房不予確認產權:(一)占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規劃又不能采取改正措施的;(二)占用農業保護區用地的;(三)占用一級水源保護區用地的;(四)非法占用國家所有的土地或者原農村用地紅線外其他土地的。

          35、什么是歷史遺留生產經營性違法建筑?

          答:歷史遺留生產經營性違法建筑,是指深圳市人民代表大會常務委員會關于堅決查處違法建筑的決定公布實施以前,即199935日以前違反規劃、土地等有關法律、法規的規定,未經規劃國土資源部門批準,未領取建設工程規劃許可證,非法占用土地興建的工業、交通、能源等項目的建筑物及生活配套設施。

          36、哪些歷史遺留生產經營性違法建筑不予確認產權?

          答:根據深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定的規定,下列違法建筑不予確認產權:(一)占用道路、廣場、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴重影響城市規劃又不能采取改正措施的;(二)占用農業保護區用地的;(三)占用一級水源保護區用地的;(四)非法占用國家所有的土地或者原農村用地紅線外其他土地的。

          37、什么情況下,需繳納土地使用費?

          答:使用特區范圍內土地的單位和個人,都必須依據深圳經濟特區土地使用費征收辦法的規定繳納土地使用費,但該辦法規定免繳的除外。

          同時,在土地使用權出讓合同書中還約定:乙方在使用土地期間,未按合同約定支付土地使用權出讓金和土地開發與市政配套設施金,并未按合同規定繳納土地使用費的,甲方可不予辦理與本地塊有關的房地產權登記、建筑許可、銷(預)售許可及其他相關手續或采取其他限制性措施。

          38、土地使用費繳納人是如何確定的?

          答:根據深圳經濟特區土地使用費征收辦法的規定,使用土地的單位和個人是土地使用費的繳納人。但:(一)以土地投資入股與他方興辦合資、
          合作或聯營企業的,合資、合作或聯營企業為繳費人,
          但經批準的合營合同另有約定的按合同辦理;土地權屬沒有轉移的,提供土地的一方為繳費人;土地使用權轉讓的,受讓方為繳費人;(二)租賃房屋的,房屋所有人為繳費人;(三)經營土地開發的,在土地使用權轉讓前,
          經營開發單位為繳費人,土地使用權轉讓的,受讓方為繳費人;(四)農村工商用地和宅基地,以工商企業、宅基地使用人為繳費人;(五)共有的土地,以
          房地產證登記的權利人為繳費人。

          39、土地使用費的征收標準如何?

          答:土地使用費依據土地等級和類別,按深圳經濟特區甲種土地使用費征收標準深圳經濟特區乙種土地使用費征收標準計征;如屬臨時用地的,按深圳經濟特區臨時(短期)地租標準計征。

          40、有哪些情況暫免繳納土地使用費?

          答:根據深圳經濟特區土地使用費征收辦法的規定,下列用地暫免繳納土地使用費:(一)國家機關、人民團體、部隊以及個人使用的非營利性用地;(二)由國家財政部門撥付事業費的事業單位的非營利性用地;(三)公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營利性用地;(四)市政公共設施以及林場、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地;(五)農村直接用于農、林、牧、漁業的生產用地;(六)按國家法律、法規和規章規定免繳土地使用費的其他用地。

          41、有哪些用地免繳或減收土地使用費?

          答:根據深圳經濟特區土地使用費征收辦法的規定,下列用地免繳或減收土地使用費:(一)新開工的基建工程,自土地使用合同書生效之日起至土地使用合同書規定的竣工日期止,
          減半計征土地使用費。由于特殊原因不能按期竣工的,
          經主管部門批準可以適當延長優惠期,但延長的時間最多不能超過一年;(二)經深圳市科學技術委員會審定的技術先進項目,減半繳納土地使用費五年;(三)華僑、港、澳、臺同胞捐資興辦的企業用地或項目用地,免繳土地使用費三年,三年后減半繳納土地使用費兩年;(四)企業用自籌資金填海增辟的土地,從
          土地使用合同書生效之日起,免繳土地使用費五至十年;(五)因不可抗力或其他特殊情況,確實無法繳納土地使用費的,經批準可以緩繳或減免土地使用費;(六)按國家法律、法規和規章規定可以減收土地使用費的其他用地。

          42、如何辦理土地使用費繳納手續?

          答:土地權屬變更的,
          新的土地使用人應在辦理產權登記或變更登記之日起三十日內向市國土局提出土地使用費登記或變更登記申請;改變土地使用用途的,
          應自批準之日起三十日內向市國土局提出土地使用費變更登記申請。

          規劃與設計類

          43、如何辦理《建設用地規劃許可證》?

          答:以招標、拍賣方式獲得國有土地使用權的,建設單位憑土地使用權出讓合同書領取建設用地規劃許可證。

          以協議出讓方式獲得國有土地使用權的,建設單位必須在簽訂土地使用權出讓合同書之前,向市規劃主管部門或其派出機構領取建設用地規劃許可證。市規劃主管部門或派出機構按照相應的城市規劃,審定建設用地的相關規劃設計指標,提出城市規劃設計要求,核發建設用地規劃許可證。

          建設單位在取得建設用地規劃許可證90日內,未能簽訂土地使用權出讓合同書又未申請延期的,建設用地規劃許可證自行失效。

          44、在取得《建設用地規劃許可證》后,是否可以變更地塊規劃內容?

          答:建設單位取得建設用地規劃許可證后兩年內不得申請變更規劃內容;兩年后申請變更的,市規劃主管部門或其派出機構對申請進行初審后,按法定程序審批。

          獲得批準的,市規劃主管部門或其派出機構向申請單位重新核發建設用地規劃許可證,收回原建設用地規劃許可證,并辦理相應的用地手續;不批準的,由市規劃主管部門或其派出機構書面答復申請單位。

          45、《建設工程規劃許可證》包括哪些內容?

          答:建設工程規劃許可證包括下列內容:(1)許可證編號;(2)發證機關名稱和發證日期;(3)用地單位;(4)用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質、棟數、層數、結構類型;(5)計容積率面積及各分類面積;(6)附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。

          46、什么情況下不予核發《建設工程規劃許可證》?

          答:根據深圳市城市規劃條例的規定,下列情況不予核發建設工程規劃許可證:(一)不符合城市規劃要求或未按政府主管部門對各階段審查意見作出設計修改的;()設計單位資質與資格不符合有關行業管理規定的;(三)設計文件不符合國家、省、市有關專業技術規范和規程的。

          47、在哪些情況下,需重新辦理《建設工程規劃許可證》?

          答:當工程因以下情況確需修改的,應重新辦理建設工程規劃許可證:(一)涉及建筑物位置、立面、層數、平面、使用功能、建筑結構的;(二)市政工程中涉及規模、等級、走向、工藝設計、立面、平面、結構、功能及設備的容量、造型有較大變化的。

          48、對已建成的建筑需改變使用性質時,是否需要申請核發《建筑工程規劃許可證》?

          答:已建成的建筑確需改變使用性質的,須經城市規劃主管部門批準,簽訂土地使用權出讓合同書補充協議、付清地價款后,持設計文件等,向市規劃主管部門申請核發建設工程規劃許可證或建筑工程裝飾、裝修許可文件。涉及有關專業管理部門審批的,還應取得有關部門的審核意見。

          49、對未取得《建設工程規劃許可證》的建設項目,主管部門可以采取什么處罰措施?

          答:未取得建設用地規劃許可證或建筑工程規劃許可證進行建設的,市規劃主管部門可以依照深圳經濟特區規劃土地監察條例采取查封,扣押等行政強制措施。

          50、購買預售商品房后,發展商是否可以變更項目設計?

          答:房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后,房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

          深圳經濟特區房地產轉讓條例規定,已預售的房地產在建筑工程施工過程中,對公共設施部分不得變更設計。如確需變更設計的,應征得全體受讓人五分之四以上的同意。

          商品房銷售管理辦法(建設部88號令)還規定,經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的,房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內,書面通知買受人。

          買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的,視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的,買受人有權退房;買受人退房的,由房地產開發企業承擔違約責任。

           

          51、建設工程竣工后,是否必須取得《規劃驗收許可證》?

          答:建設工程竣工后,建設單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規劃驗收。未經驗收或驗收不合格的,不予核發規劃驗收許可證,不予辦理房地產權登記,不得投入使用。

          52、什么情況下不予核發《規劃驗收許可證》?

          答:根據深圳市城市規劃條例的規定,有下列情形之一的,不予進行規劃驗收:(一)擅自變更建筑設計(包括變更建筑物位置、立面、層數、平面、使用功能、建筑結構、設備的容量)的;(二)未拆除原建設工程規劃許可證標明應拆除的建筑物或構筑物的;(三)未拆除用地范圍內的臨時設施,未完成其配套工程的;(四)其他不符合建設工程規劃許可證要求的。

          53、對成片開發、分期開發的住宅小區是如何進行規劃驗收的?

          答:成片開發的住宅區、工業區在進行單體建筑工程的規劃驗收后,還應進行小區規劃驗收。小區建設分期分批進行時,其配套工程應按計劃同步完成。未完成時,同期的其他項目不予規劃驗收。

          54、對住宅區內的公用設施、設備、場所(地)的使用有哪些規定?

          答:根據《〈深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細節的規定,凡經市政府規劃部門批準的為住宅區居民提供配套服務的公用設施、設備和場所(地),未經規劃部門批準,一律不得挪作他用。

          55、某物業加建兩層,發展商說“一邊報建,一邊加建”,這樣做可以嗎?產權有保證嗎?

          答:不可以。建筑物的擴建、改建必須報主管部門批準并對原建筑工程規劃許可證進行變更或備注并領取施工許可證后,方可施工。如未履行以上手續,將會被認定為違法建筑。因此,其產權沒有保證。

          56、什么是套內使用面積系數?

          答:當房屋按套(單元)計算面積時,使用面積系數為套內使用面積與套內建筑面積加按規定應分攤的公用面積的比率(%)。

          57、什么是建筑覆蓋率(建筑密度)?

          答:建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率(%)。

          58、什么是建筑容積率?

          答:在建設用地范圍內所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比率(%)。

          59、什么是綠地率?

          答:在建設用地范圍內各類綠地面積之和與建設用地面積的比率(%)。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。

          60、什么是綠化覆蓋率?

          答:在建設用地范圍內全部綠化種植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率(%)。

          開發與建設類

          61、設立房地產開發企業須具備哪些條件?

          答:設立房地產開發企業,須具備下列條件:(一)注冊資本不得少于人民幣一千萬元;(二)有四名以上持有專業證書的房地產、建筑工程專業的專職技術人員,兩名以上持有專業證書的專職會計人員;(三)有按市場價格取得的土地使用權;(四)有自己的名稱、組織機構和固定的經營場所;(五)法律、法規規定的其他條件。

          增加房地產開發和經營業務范圍的,須具備前款(一)、(二)、(三)、(五)項規定的條件。

          工商行政管理部門對符合本條例規定條件的,應當予以辦理工商登記手續;對不符合本條例規定條件的,不予登記。

          62、如何申請領取《房地產開發企業資質證書》?

          答:房地產開發企業應在取得營業執照后三十日內到主管部門備案,并申請領取房地產開發企業資質證書,主管部門應在十五日內依照法律、法規的規定核發房地產開發企業資質證書。

          房地產開發企業辦理房地產開發和經營業務時,應當出示房地產開發企業資質證書。

          主管部門對房地產開發企業資質證書實行年度審核制度。

          63、什么是商品房預售?

          答:商品房預售,是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人,并由買受人支付定金或者房價款的行為。

          64、《房地產預售許可證》包含哪些內容?

          答:房地產預售許可證包括下列內容:(一)預售許可證編號;(二)發展商名稱;(三)項目名稱;(四)項目坐落地點;(五)土地使用權出讓合同書號、地塊編號;(六)房地產證編號、棟數;(七)批準預售的建筑面積,其中包含的各類建筑面積和套數、間數;(八)發證機關、有效期;(九)附注內容等。

          65、當商品房達到何種形象進度時,才可以辦理預售許可證?

          答:七層以下的達到主體工程封頂;七層以上的,主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數。

          66、商品房預售需要具備哪些條件?

          答:商品房預售需具備以下條件:(一)預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照;(二)按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金,已取得土地使用權證書;(三)持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證,并已辦理建設工程質量和安全監督手續;(四)已確定施工進度和竣工交付使用時間;(五)七層以下的達到主體工程封頂;七層以上的,主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數;(六)已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶;(七)法律、法規規定的其他條件。

          67、是否可以認購內部認購時期的房地產?

          答:根據深圳經濟特區房地產轉讓條例的規定,房地產預售須經主管機關批準并獲得房地產預售許可證后,才能預售。所謂內部認購,實際上是發展商逃避主管部門的管理,在取得房地產預售許可證前的一種非法行為,其行為不受法律保護,是無效的。因此不能認購內部認購時期的房地產。

          68、什么是商品房現售?

          答:商品房現售,是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人,并由買受人支付房價款的行為。

          69、房地產現售需要具備哪些條件?

          答:()現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;()取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;()持有建設工程規劃許可證和施工許可證;()已通過竣工驗收;()拆遷安置已經落實;()供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件,其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;()物業管理方案已經落實。

          70、什么情況下,開發商不得刊登房地產廣告?

          答:凡下列情況之一的房地產,房地產開發企業不得刊登廣告,廣告發布者不得發布其廣告:(一)未取得商品房預售許可證的預售商品房;(二)在未依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的房屋;(三)違章建設的房屋;(四)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋;(五)權屬有爭議的房屋;(六)法律、法規規定禁止不得出售的其他房屋。

           

          71、開發商發布房地產廣告時,應向廣告經營與發布單位提交哪些材料?

          答:房地產開發企業或受其委托的單位刊登房地產銷售廣告,應向廣告經營與發布單位提交下列材料的復印件,并出示原件:(一)營業執照;(二)房地產開發企業資質證書;(三)預售的,應提交房地產預售許可證?,F售的,應提交房地產證。

          72、房地產銷售廣告應當包括哪些內容?

          答:房地產開發企業的房地產銷售廣告應當包括下列內容:(一)樓宇地點、竣工交付時間、售價等;(二)預售的,應有房地產開發企業資質證書證號、房地產預售許可證證號;(三)現售的,應有房地產開發企業資質證書證號、房地產證證號。

          廣告經營與發布單位不得為房地產開發企業發布不具備前款規定內容的房地產銷售廣告。

          73、在房地產廣告中,不得包含哪些內容?

          答:房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容,對項目情況進行的說明,不得有悖社會良好風尚。預售商品房廣告中不得出現融資或變相融資的內容,不得含有升值或者投資回報的承諾;不得出現返本銷售或變相返本銷售的內容;不得出現售后包租或變相售后包租的內容。

          74、對售樓廣告及資料內容有哪些具體規定?

          答:預售商品房廣告中以參照物表示項目位置的,應以從該項目到達參照物的現有交通干道的實際距離表示,不得以所需時間、車程等來表示距離。項目坐落位置、示意圖,應當真實、準確,比例恰當。售樓資料上明示的房屋裝修標準、材料、設備、竣工交付使用時間等應當真實、準確、清楚。

          75、對未取得《商品房預售許可證》而刊登房地產廣告的,開發商應承擔什么責任?

          答:對未取得商品房預售許可證而以內部認購、內部認訂、內部登記等方法刊登廣告的,建設、房管和工商部門要加強檢查監督,及時查處。

          76、在刊登房地產廣告時,對廣告所表示的價格有什么規定?

          答:房地產廣告對價格有表示的,應當清楚表示為實際的銷售價格,明示價格的有效期限。預售商品房按套(單元)出售的,價格以套內面積計算;整棟出售的,以該棟房屋建筑面積計算房價。銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易,廣告中要注明交易總價。

          77、發展商發布虛假房地產廣告時,應承擔什么責任?

          答:對違規發布房地產廣告及發布的房地產廣告失實、虛假的開發企業和廣告經營者、發布者,建設、房管部門可責令其限期改正,逾期不改正的可通過新聞媒體曝光,給予停止審批新的商品房預售項目、降低資質等級等處罰。工商部門可責令廣告發布者停止發布,并依照有關規定給予處罰。

          78、對房地產廣告中所承諾的內容,購房人是否有權要求在購房合同中約定?

          答:房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項,當事人應當在商品房買賣合同中約定。

          79、對房地產廣告中的各種排名、獎勵等內容,有哪些規定?

          答:預售商品房廣告中出現各種評獎、排名、國家或省示范工程等稱號的,必須符合國家有關法律、法規的規定,并明示評獎機關、獎勵種類、有效年份。對列入實施計劃但未經驗收獲得獎勵稱號的,不得使用該稱號。

          80、發展商銷售商品房有哪些方式?

          答:房地產開發企業可以自行銷售商品房,也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。

          81、發展商不得采取哪些方式銷售商品房?

          答:房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售。

          82、銷售代理委托書包含哪些內容?

          答:由委托人出具給代理人的委托書應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

          83、在發展商處購房時,發展商應當明示那些事項?

          答:(一)開發資質和營業執照;(二)商品房預售許可證及經批準銷售的平面圖、立面圖;(三)項目開發進度和竣工交付使用時間;(四)項目及其配套設施的平面示意圖;(五)商品房的結構類型、戶型、裝修標準;公共和公用建筑面積的分攤方法;(六)預售商品房的價格和付款辦法;(七)商品房預售的專用賬戶;(八)物業管理事項;(九)法律、法規規定的其他事項。

          在訂立商品房買賣合同之前,房地產開發企業還應當向買受人明示商品房銷售管理辦法商品房買賣合同示范文本;預售商品房的,還必須明示城市商品房預售管理辦法。

          84、發展商應當提供哪些文件以供買方查閱、復印或摘抄?

          答:在新版深圳市房地產賣買合同(預售)中已約定,賣方應向買方提供查閱、復印、摘抄以下文件的便利:(一)賣方與深圳市規劃與國土資源局簽訂的深地合字(
          ) 號
          土地使用權出讓合同書
          號補充協議或者
          房地產證;(二)房地產預售許可證、建設工程規劃許可證施工許可證;(三)主管部門批準的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報告。

          85、對已預售的商品房,發展商是否可以設定他項權?

          答:已預售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前,預售人不得用該商品房項目及其土地使用權設定他項權。違反此規定,用已預售的商品房項目及其土地使用權設定他項權的,其設定無效。由此造成損失的,由預售人承擔。

          86、對已預售的房地產,發展商是否可以抵押該房地產?

          答:房地產開發商不得抵押已預售的房地產。

          87、購房預定款性質的費用可以退還嗎?

          答:不符合商品房銷售條件的,房地產開發企業不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。

          符合商品房銷售條件的,房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產開發企業應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的,從其約定。

          88、在什么情況下,房地產開發項目可以交付使用?

          答:房地產開發項目竣工,經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。

          房地產開發項目完工后,房地產開發企業應當提請規劃、消防、環保、質量技術監督、城建檔案、燃氣和民房等有關主管部門進行專項驗收,并按專項驗收部門提出的意見整改完畢,取得合格證明文件或準許使用文件,并組織設計、施工和監理等單位進行竣工驗收。

          89、在交付時,與樣板房不一致時該如何處理?

          答:房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的,應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致;未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致,不一致的,按合同違約處理。

          90、未經驗收或驗收不合格就交付使用的,開發商該承擔什么責任?

          答:房地產開發企業將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的,按照建設工程質量管理條例的規定處罰。

           

          91、在房屋交付時,發展商應提交哪些文件?

          答:在房屋交付時,房地產開發企業應當根據商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定,向買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書。

          92、在房屋交付使用后,在質量保修方面有哪些規定?

          答:房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

          商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少于商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定(以下簡稱規定)中確定的最低保修期限的,保修期不得低于規定中確定的最低保修期限。

          非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

          在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題,房地產開發企業應當履行保修義務,并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞,房地產開發企業不承擔責任。

          93、商品房延期交付的,轉讓人應當承擔什么責任?

          答:因轉讓人的過錯,不能按約定的時間交付房地產的,轉讓人應當支付違約金。違約金數額在房地產買賣合同中有約定的,從合同約定;未約定的,為延期交付房地產期間的指導租金。造成受讓人損失的,轉讓人除支付違約金外,還應當負賠償責任。

          轉讓人超過房地產買賣合同約定時間九十日仍不交付房地產的,受讓人有權解除合同,但轉讓人與受讓人另有約定的除外。

          94、購買預售商品房后,發展商是否可以將開發項目轉讓?

          答:預售人將已預售的商品房項目轉讓給其他房地產開發企業開發建設時,應當經擁有已預售商品房建筑面積的三分之二以上的預購人同意,并經主管部門批準。

          95、轉讓項目需符合哪些條件?

          答:屬于房地產開發項目的在建工程的轉讓需符合下列條件:(一)土地使用權已經依法登記,取得房地產權利證書;(二)取得建筑許可證和開工許可證;(三)除付清地價款外,投入開發建設的資金已達到工程款預算投資總額的25%以上,并經注冊會計師驗資;(四)土地使用權未抵押、查封。

          96、轉讓預售房地產項目的,受讓人應當具備什么條件?

          答:受讓人應當是依法成立并符合資質等級要求的房地產開發經營企業。

          97、轉讓預售房地產項目的,受讓方享有什么權利和應承擔什么義務?

          答:轉讓預售房地產項目的,受讓方應當享有原預售人享有的權利,并承擔原預售人對預購人所承擔的義務。

          98、在項目轉讓期間,對預售商品房有哪些規定?

          答:受讓方與預售人簽訂項目轉讓合同之日起三十日內,受讓方應當到原發證機關變更商品房預售許可證。

          預售人自簽訂項目轉讓合同之日起,應當停止預售商品房;受讓方未換商品房預售許可證的,不得預售商品房。

          99、發展商能否為買方改名?

          答:根據深圳經濟特區房地產行業管理條例的規定,禁止房地產企業擅自更改已生效房地產買賣合同中的受讓人姓名(名稱)。

          100、公共開放空間可以出售或轉讓嗎?

          答:公共開放空間是指在建設用地范圍內,建筑物內部或外部開辟出的全天開放供公眾使用的室內建筑空間或室外場地空間,如公共綠地、停車場等。公共開放空間不可出售或轉讓。

          附屬部分:建筑構造

          ⒈基礎

          ·基礎:建筑物與土層接觸的部分稱為基礎

          ·地基:支撐建筑物重量的土層叫地基

          基礎是建筑物的組成部分,它承受著建筑物的全部荷載,并將其傳給低級。而地基則不是建筑物的組成部分,它只是承受建筑物荷載的土壤層。其中,具有一定的地耐力,直接支承基礎,需要進行計算的土層稱為持力層;持力層以下的稱為下臥層。地基土層在荷載作用下產生的變形,隨著土層深度的增加而減少,到了一定的深度則可以忽略不計。

          基礎的分類:

          ⑴按材料及受力的特點分類可以分為剛性基礎和柔性基礎。

          用剛性材料做的基礎稱為剛性基礎。剛性材料一般指抗壓強度高、而抗拉、抗剪強度較低的材料。常用的磚、石、混凝土等均屬剛性材料。

          非剛性基礎(柔性基礎)。

          用鋼筋混凝土建造基礎,基礎寬度加大不受剛性角的限制,稱為非剛性基礎與柔性基礎。為了節約材料,鋼筋混凝土基礎常常做成錐形,但最薄處不應小于200mm,如果做成階梯形,每步高300mm-500mm.

          ⑵按構造型式分類

          基礎構造的型式隨著建筑物上部結構形式、荷載大小及地基土壤性質的變化而不同。一般情況下,上部結構形式直接影響基礎的型式,當上部荷載大,地基承受能力有變化時,基礎型式也隨之變化?;A按構造特點分可分為六種基本類型。

          ·條形基礎

          當建筑物的上部結構采用墻承重的時候,基礎沿墻身設置,多做成長條形,這類基礎稱為條形基礎。

          ·獨立基礎

          當建筑物上部結構采用框架或者單層排架結構承重時,基礎采用方形或矩形的單獨基礎,這類基礎稱為獨立基礎或柱式基礎

          ·片筏基礎

          當建筑物上部荷載大,而地基又軟弱,這時采用簡單的條形已經不能適應地基變形的需要,通常墻下或者柱下基礎連成一片,使建筑物的荷載承受在一塊整板上成為片筏基礎

          ·樁基礎

          當建筑物上部的荷載較大,而且地基的軟弱土層較厚,地基承載力不能滿足要求,做成人工地基又不具備條件或不經濟時候,則可采用樁基礎。使基礎上的荷載經過樁再傳給地基土層,以保證建筑物的均勻沉降或安全使用。

          ⒉墻體

          墻體的類型:

          ⑴墻體按所在位置分為外墻和內墻;縱墻和橫墻。

          外墻:位于房屋周邊的墻統稱為外墻,它主要起是抵御風、霜、雨、雪的侵襲和保溫、隔熱,起圍護作用

          內墻:凡位于房屋內部的墻統稱為內墻,它主要起分隔的作用。

          橫墻:沿建筑物短軸方向布置的墻為橫墻,外橫墻位于房屋的兩端也叫山墻。

          縱墻:沿建筑物長軸方向布置的稱為縱墻,又有內縱墻與外縱墻之分。

          ⑵墻體按受力狀況分類

          墻體按照受力情況分為兩種:承重墻與非承重墻。

          承重墻:直接承受上部結構傳來的荷載

          非承重:不承受外來荷載。非承重墻又可分為自承重墻和隔墻。

          自承重墻:不承受外來荷載,只承受自身重量并將其傳至基礎。

          隔墻:起到分割房間的作用,不承受外來荷載,并把自身重量傳給梁、樓板??蚣芴畛鋲褪歉魤Φ囊环N。懸掛在建筑外部的輕質墻成為幕墻,包括玻璃幕墻與金屬幕墻。

          ⑶墻體按照材料分類

          按照墻體的材料可分為磚墻、石墻、土墻、鋼筋混凝土墻。

          ⑷墻體的細部構造

          ·防潮層

          在墻身中設置防潮層的目的是防止地下的潮氣沿基礎上升使室內墻身受潮。防潮層設置高度為室內首層地面的結構層的中部,一般用防水沙漿抹20mm厚。

          ·勒腳

          外墻墻身下部靠近室外地坪的部分叫勒腳,其高度一般指室內地坪與室外地面之間的高差部分,也有將底層窗臺至室外高度視為勒角。勒角的作用是防止地面水、雨水的侵蝕及人為的磕碰破壞,起著保護墻面,增加建筑美觀的效果。

          ·散水

          散水指的是靠近勒角下部的混凝土排水坡。其重要作用是迅速排出沿墻淌下的雨水,防止雨水直接進入墻下損害地基。

          ·窗臺

          窗臺分室內窗臺和室外窗臺。室外窗臺是為了防止窗洞底部積水進入室內;室內窗臺是為了排除窗上的凝結水。

          ·門窗過梁

          為了承受門窗上部的荷載,并把他傳到門窗兩側的墻上,門窗洞口的上部設有鋼筋混凝土過粱。

          為了增加墻體的抗震性和穩固性,墻體內一般設有構造柱、圈梁

          ·變形縫

          建筑物由于溫度變化、地基不均勻沉降以及地震等因素的影響,使結構內部產生附加應力與變形,易使建筑物破壞、產生裂縫甚至坍塌。為了減少對建筑物的破壞,預先在變形敏感的部位將結構斷開,預留縫隙,以保證建筑物有足夠的變形寬度而不使建筑物破損。這種將建筑物垂直分割而預留的縫稱為變形縫。

          變形縫有伸縮縫、沉降縫、防震縫三種。

          伸縮縫是在長度或寬度較大的建筑物中,為避免由于溫度變化引起材料的熱脹冷縮導致構件開裂,而沿建筑物的豎向將基礎以上部分全部斷開的預留人工縫。伸縮縫一般為20mm40mm。

          沉降縫是在同一棟建筑物中,由于其高度、荷載、結構及地基承載力的不同,致使建筑物各部分沉降不均勻,墻體拉裂。故在建筑物某些部位設置從基礎到屋面全部斷開的垂直預留縫,把建筑物分為幾個可自由沉降的獨立單元。這種為減少地基不均勻沉降對建筑物造成危害的垂直預留縫稱為沉降縫。

          防震縫是為了防止建筑物的各部分在地震時相互撞擊造成變形和破壞而設置的垂直預留縫。防震縫應將建筑物分成若干體型簡單、結構剛度均勻的獨立單元。

          ⒊樓面與地面

          ⑴樓地面的組成:

          ·面層

          位于樓板層的最上層,起著保護樓板層、分布荷載和各種絕緣的作用,同時對室內起美化裝飾作用。

          ·結構層

          位于樓板層的中部,是承重構件(包括板和粱)。主要功能在于承受板層上的全部荷載并將這些荷載傳給墻和柱;同時還對墻身起水平支撐作用,以加強建筑物的整體剛度。實際上就是保證樓板層的強度和剛度要求。

          ·附加層

          附加層又稱功能層,根據樓板層的具體要求而設置,主要作用是隔聲、隔熱、保溫、防水、防潮、防腐蝕、防靜電等。根據需要,有時和面層合為一體。

          ·樓板頂棚層

          位于樓板的最下層,主要作用是保護樓板、安裝燈具、遮擋各種水平管線,改善室內光照條件,裝飾美化室內空間。

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