全國物業管理示范大廈標準及評分細則

一

基礎管理

22

1、按規劃要求建設，住宅及配套設施投入使用

1

符合1.0，不符合0

2、己辦理接管驗收手續

1

符合1.0，不符合0

3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理

1

符合1.0，不符合0

4、建設單位在銷售房屋前，與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

5、在房屋銷售合同簽訂時購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議，雙方責權利明確

2

符合2.0，基本符合1.0，不符合0

6、建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定

1

符合1.0，已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5，未建立0

7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善

1

完善1.0，基本完善0.5，不完善0

8、業主委員會按規定程序成立，并按章程履行職責

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案，并經業主委員會同意

1

符合1.0，不符合0

11、大廈物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法

2

制度、工作標準建立健全1.0，主要檢查；物業管理服務工作程度、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處不完整規范扣0.2:未制定具體的落實措施扣0.5，未制定考核辦法扣0.5

12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范，作風嚴謹

1

管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.1:著裝及標志符合0.3，不符合0

l3、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定:至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況

1

執行有關規定0.5，未執行0；公開0.5未公開0

15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便

1

包括房屋總平面圖，地下管網圖，房屋數量、種類、用途分類統計成冊，房屋及共用設施設備大中修記錄，共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.1

16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便

1

每發現一處不符合扣0.2

17、建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄

2

符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未設服務電話扣0.5，發現一處處理不及時扣0.2，沒有回訪錄每次扣0.1

18、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95％以上

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

19、建立并落實便民維修服務承諾制，零修急修及時率100％、返修率不高于1％，并有回訪記錄

2

建立并落實1.0，建立但未落實扣0.5，未建立扣1.0；及時率符合0.5，每降低1個百分點扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回訪記錄完整0.2，記錄不完整或無回訪記錄。

二

房屋管理與維修養護

9

1、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯，大堂內布置合理并設立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位署

1

符合1.0，無示意圖或發現一處標志不清或沒有標志扣0.2

2、無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象

2

符合1.0，發現一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途均扣0.5

3、大廈外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象

2

符合2.0，大廈外墻是建材貼面的每發現一處脫落扣0.2，是玻璃幕墻的每發現一處破損或不潔扣0.2；是涂料的每發現一處褪色不一致的扣0.1；每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2

4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損

1

符合1.0未按規定設置0；按規定設置，但不整齊或有破損每處扣0.l，有安主隱患每處扣0.5

5、空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架元銹蝕

2

符合2.0，每發現一處不符合扣0.2

6、封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求建筑設計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等

1

符合1.0，每發現一處不符合扣0.1

7、房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象

1

符合1.0，每發現一處不符合扣0.5

三

共用設備管理

35

（一）綜合要求

4

1、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴格執行

1

符合1.0，每發現一處不符合扣0.2

2、設備及機房環境整潔，無雜物，灰塵、無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求

1

符合1.0，每發現一處不符合扣0.2

3、配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程

1

符合1.0，不符合0

4、設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故

1

符合1.0，不符合0

（二）供電系統

3

1、保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知住用戶

1

2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行

1

符合1.0，臨時用電措施或停電應急措施不符合均扣0.5

3.備用應急發電機可隨時起用

1

符合1.0，不符合0

（三）弱電系統

2

1、按工作標準規定時間排除故障，保證各弱電系統正常工作

1

符合1.0，發現一處不符合扣0.5

2、監控系統等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規定期限保存

1

符合1.0，基本符合0.5，不符全0

（四）消防系統

5

1、消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全、完好無損，可隨時起用

1

發現一處不符合扣0.5

2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題

1

每發現一處不符合扣0.2

3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人

1

符合1.0，責行人不明確每發現一處扣0.2

4、訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通

1

無應急方案扣0.5，各種標志每缺少一個及每發現一處不暢通扣0.１

５、無火災安全隱患

1

每發現一處安全隱患扣0.5

（五）電梯系統

6

１、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備

1

符合1.0，不符合0

２、電梯按規定或約定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好

1

每發現一處不符合扣0.2

３、轎廂、井道、機房保持清潔

1

符合1.0，不符合0

４、電梯由專業隊伍維修保養，維修、保養人員持證上崗

１

符合1.0，不符合0

５、運行出現故障后，維修人員應在規定時間內到達現場維修

１

符合1.0，不符合0

６、運行出現險情后，應有排除險情的應急處理措施

1

符合1.0，不符合0

（六）給排水系統

9

１、建立大廈用水、供水管理制度，積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃

1

符合1.0，基本符合0.5，不符全0

2、設備、閥門、管道工作無常，無跑冒滴漏

1

每發現一處不符合扣0.2

3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒；二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛生，無二次污染

2

符合2.0，發現一處不符合扣0.5

4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患

1

沒有管理措施扣0.5，水箱周圍每發現一處隱患扣0.2

5、限水、停水按規定時間通知住用戶

1

符合1.0，基本符合0.5，不符全0

6、排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生

1

符合1.0， 每發現一處不符合扣0.2

7、遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象

1

符合1.0，基本符合0.5，不符全0

8、制定事故應急處理方案

1

無處理方案扣1.0，方案不完善扣0.5

（七）空調系統

3

1、中央空調系統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現象

1

符合1.0，基本符合0.5，不符全0

2、中央空調系統出現運行故障后，維修人員在規定時間內到達現場維修

1

符合1.0，基本符合0.5，不符全0

3、制訂中央空調發生故障應急處理方案

1

無應急處理方案扣1.0，有方案但不完善或執行不夠的扣0.5

（八）供暖供氣系統

3

1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常

1

符合1.0，不符合0

2、管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患

1

每發現一處不符合扣0.2

3、北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃

1

符合1.0，不符合0

四

共用設施管理

4

1、共用配套服務設施完好，無隨意改變用途

1

符合1.0， 每發現一處不符合扣0.2

2、共用管線統一下地或入公共管理，無架空管線，無礙觀瞻

1

符合1.0， 每發現一處不符合扣0.2

3、道路、樓道、大堂等公共照明完好

1

符合1.0， 每發現一處不符合扣0.2

4、大廈范圍內的道路通暢，路面平坦

1

符合1.0， 每發現一處不符合扣0.2

五

保安及車輛管理

9

1、大廈基本實行封閉式管理

1

符合1.0，不符合0

2、有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉小區的環境，文明值勤訓練有素言語規范認真負責

2

符合2.0，無專業保安隊伍扣1.0，值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2

3、結合大廈特點，制訂安全防范措施

1

對特殊的部位要有相應的防范措施，每發現一處無防范措施扣0.2

4、進出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行

1

符合1.0，基本符合0.5，不符全0

5、大廈外停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊

1

符合1.0，基本符合0.5，不符全0

6、室內停車場管理嚴格，出入登記

1

符合1.0，基本符合0.5，不符全0

7、非饑動車車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔

1

符合1.0，基本符合0.5，不符全0

8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施

1

符合1.0，不符合0

六

環境衛生管理

10

1、環衛設備完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站

1

符合1.0，每發現一處不符合扣0.2

2、清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化保潔

1

未實行責任制的扣0.5，無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3，未實行標準化保潔的扣0.2

3、垃極日產日清，定期進行衛生消毒滅殺4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害

2

每發現一處垃極扣0.2，未達到垃圾日產日清的扣0.5，未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5

4、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈；大廈內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物

2

符合2.0，每發現一處不符合扣0.2

5、商業網點管理有序，符合衛生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象

2

符合2.0，每發現一處不符合扣0.2

6、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜

1

符合1.0，不符合0

7、大廈內排煙、排污、噪音等符合國家環保標準，外墻無污染

1

每發現一處不合格扣0.2，發現一次環保部門下放整改通知扣0.5

七

綠化管理

4

1、綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

2、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿

1

長勢不好扣1.0，其它每發現一處不符合扣0.1分

3、綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物

1

符合2.0，每發現一處不符合扣0.2

4、對大廈內部、天臺、屋頂等綠化有管理措施并落實

1

無措施扣1.0，有措施，落實不力扣0.5

八

精神文明建設

3

1、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守大廈的各項管理規定

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

2、設有學習宣傳園地，開展健康向上的活動

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

3、大廈內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

九

管理效益

4

l、物業管理服務費用收繳率98％以上

2

每降低1個百分點扣0.5

2、提供便民有償服務，開展多種經營

1

符合1.0，基本符合0.5，不符合0

3、本大廈物業管理經營狀況

1

盈利1.0，持平0.5，虧本0