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          2014版濟寧市住宅物業服務收費管理實施辦法全文解讀

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          2014版濟寧市住宅物業服務收費管理實施辦法全文解讀

          發布日期:2017-06-28 作者: 點擊:

          《濟寧市住宅物業服務收費管理實施辦法》(以下簡稱《辦法》)將于12月1日開始實施。房屋、車位空置一年以上,物業費至少減免三成;電梯電費列入物業費,不再另外收??;車位租賃費有了政府指導價……和2008年制定的物業收費辦法相比,新辦法的相關規定更加具體。

            1 配套設施不達標物業費得減免

            如果房屋長期空置,物業費該如何收???

            《辦法》規定,房屋交付后,經物業服務企業確認空置一年以上的,房屋空置期間的物業服務費在實際執行標準的基礎上減收,減收比例不低于30%。合同另有約定的,從其約定。

            已購買車位,經物業服務企業空置一年以上的,車位空置期間的停車服務費同樣要減少,減少比例不低于30%。

            此外,前期物業管理住宅小區,因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因,造成小區配套設施和綠化環境未能達到購房合同約定標準的,物業服務收費也應適當減免,減免比例不低于30%,并在前期物業服務合同中載明,差額部分由建設單位補償物業服務企業。

            2 小區車位租賃有了政府指導價

            市區普通住宅車位租賃費有了政府指導價標準。其中地上車位收費標準為80元/月/車位,地下停車位為180元/月/車位,上浮不超過10%,下浮不限。

            “2008年制定物業收費政策時,當時車少,車位不緊張,對車位租賃費,并未作出明確收費標準,物業公司一般參照我省物業管理辦法來收費,”一位物業公司的相關人士坦言,現在濟寧的一些老舊小區,由于車少、車位多,仍不收車位租賃費。而在一些大型成熟社區,車位緊張的現象很普遍,地下車位現在有了車位租賃費收取標準,有利于進一步規范收費。

            物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人,應當交納停車服務費,停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任險等發生的費用。

            3 物業費按公司服務等級收取

            物業公司依據其提供的服務等級收取物業費。根據2008年制定的物業收費政策,物業服務費執行政府指導價,按照服務等級,一共劃分四個服務等級。

            《辦法》中規定,前期物業管理的市區普通住宅(未成立業主委員會的普通住宅),物業服務費執行政府指導價,劃分了五個服務等級,等級越高,物業服務越完善,物業收費則按照其提供的服務等級收費,并且物業收費標準要向價格主管部門備案。

            業主委員會成立后,物業服務費則實行市場調節價,物業公司與業主委會自主協商物業服務費,并簽訂物業服務合同,不需備案。

            “小區成立業主委員會,實現小區居民自治,在小區管理中至關重要,但一些小區交付三四年,仍沒成立業主委會?!币恍^的物業公司經理坦言,小區業主委員會成立后,小區公共部位劃分停車位、公共部位收益資金的支出等易產生矛盾點的問題,都可由物業公司與業主委員會共同協商解決。

            4 電梯運行電費列入物業服務費

            電梯運行的電費被列入物業服務費,物業公司不得再另外收取。

            物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。物業管理區域內共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、電線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設備使用的房屋等。

            對于專項維修資金的來源,小區場地使用費及其它公共部位收益資金歸全體業主共有,主要用于補充相關物業管理區域的物業專項維修資金。

            延伸閱讀:

            濟寧市住宅物業服務收費管理實施辦法全文

            第一條 為規范住宅物業服務收費行為,維護物業管理各方的合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》、《山東省住宅物業服務收費管理辦法》等法律法規規定,結合本市實際,制定本辦法。

            第二條 本辦法適用于本市行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。

            第三條 本辦法所稱住宅物業服務收費,是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,對住宅小區內房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序,向業主或者物業使用人收取的費用。

            第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業,鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭,禁止價格欺詐,促進物業服務收費通過市場競爭形成。

            第五條 住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費標準與服務水平相適應的原則。

            第六條 按照分級管理、各負其責的原則,市人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門負責全市住宅物業服務收費的監督管理工作。

            縣(市、區)人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門按照價格管理權限,負責本行政區域內住宅物業服務收費的監督管理工作。濟寧高新技術產業開發區、濟寧太白湖新區、濟寧經濟技術開發區管委會負責本區域內住宅物業服務收費的監督管理工作。

            第七條 業主與物業服務企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

            包干制是指由業主、物業使用人向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

            酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,其余部分用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主、物業使用人享有或者承擔的物業服務計費方式。

            第八條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段,分別實行政府指導價和市場調節價。

            普通住宅前期物業服務費、停車服務費采取包干制的實行政府指導價。市人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門負責定期制定市區(包括任城區、兗州區、濟寧高新技術產業開發區、濟寧太白湖新區、濟寧經濟技術開發區)統一的基準價及浮動幅度,報市人民政府批準后執行;縣(市)人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門定期制定本行政區域內執行的基準價及浮動幅度,報縣(市)人民政府批準后執行。具體收費標準,由建設單位在銷售物業之前,參照普通住宅前期物業服務收費政府指導價標準,擬定前期物業服務方案,在規定的收費標準范圍內公開招投標,中標價格即為前期物業服務收費標準,并在與前期物業服務企業簽訂的物業服務合同中載明。

            非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅和采取酬金制的物業服務收費實行市場調節價,由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。協商不成的,業主委員會可重新選聘物業服務企業,前期物業服務企業應當自解除聘用關系之日起15日內,與業主委員會理順交接相關資料。業主委員會也可以自行管理物業。

            為業主提供的代辦服務和其他特約服務項目收費,實行市場調節價,國家另有規定的除外。

            第九條 普通住宅前期物業服務費根據物業服務的質量、成本等因素,實行分等級定價。

            物業服務等級標準按照山東省質量技術監督局發布的《山東省物業服務規范第一部分:住宅物業》(DB37/T1997.1-2011)執行。

            第十條 普通住宅物業服務成本包括:

           ?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

           ?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用;

           ?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用;

           ?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用;

           ?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護、安全防范費用;

           ?。┺k公費用;

           ?。ㄆ撸┪飿I服務企業的固定資產折舊;

           ?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

           ?。ň牛┙洏I主同意的其他費用。

            物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,不得計入物業服務支出或者物業服務成本。物業管理區域內共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

            物業管理區域內封閉運行的中央空調、公用太陽能和地源熱泵等的運行費用按其權屬承擔。對于應由業主或者物業使用人承擔的運行費用,物業服務企業應當單獨列賬,定期公布運行費用明細及分攤辦法,并按實際支出費用和約定方式向業主或物業使用人收取。運行費用不得列入物業服務成本,其分攤辦法和收取方式應通過物業服務合同進行約定。

            第十一條 物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的,其約定應當一致。

            建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容。

            物業服務企業應當自簽訂前期住宅物業服務合同之日起30日內,向物業所在地縣(市、區)價格主管部門備案,并提供物業服務合同和物業服務收費明碼標價公示式樣等資料。濟寧高新技術產業開發區、濟寧太白湖新區、濟寧經濟技術開發區管委會負責本區域內住宅物業的備案工作。

            第十二條 前期物業管理住宅小區,因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因,造成小區配套設施和綠化環境未能達到購房合同約定標準的,物業服務收費應適當減免,減免比例不低于30%,并在前期物業服務合同中載明,差額部分由建設單位補償物業服務企業。

            第十三條 業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。無正當理由拖延辦理物業交付手續的,物業服務費從建設單位書面通知業主或者物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。

            已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的,物業服務費由開發建設單位交納;已交付的物業,物業服務費由業主或者物業使用人承擔,建設單位與業主另有約定的除外。物業交付后長期閑置的,其物業服務費收費標準應當在物業服務合同中約定。

            第十四條 房屋交付后,經物業服務企業確認空置一年以上的,房屋空置期間的物業服務費在實際執行標準的基礎上減收,減收比例不低于30%。合同另有約定的,從其約定。

            第十五條 物業服務費按法定房屋產權面積(不含與住宅配套的儲藏室面積)計收。已辦理房屋產權證的,以《房屋所有權證》載明的面積計收;未辦理房屋產權證的,按購房合同標明的面積計收。

            獨立專有車庫按照房屋權屬證書或者購房合同載明的建筑面積交納物業服務費,其物業服務費應當減收,減收比例不低于實際執行標準的50%。

            改變設計用途用于經營的房屋、儲藏室、車庫實行市場調節價,按經營性用房物業服務費標準收取。

            普通住宅小區內承擔義務教育任務的中小學、公立幼兒園、福利院、非營利性醫療衛生機構等物業服務收費標準,執行本住宅小區普通住宅物業服務費標準。

            第十六條 車位(庫)租賃費實行政府指導價。市人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定市區統一的基準價及浮動幅度,報市人民政府批準后執行;縣(市)人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本行政區域內執行的基準價及浮動幅度,報縣(市)人民政府批準后執行。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價及浮動幅度內約定。

            第十七條 物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任險等發生的費用。

            業主或物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的,應當與物業服務企業另行約定。

            已購買車位,經物業服務企業確認空置一年以上的,車位空置期間的停車服務費在實際執行標準的基礎上減收,減收比例不低于30%。

            第十八條 占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的,應當交納車位場地使用費,收費標準由業主大會綜合考慮車位租賃費的價格等因素確定;業主大會成立前,經半數以上業主同意,車位場地使用費按照車位租賃費標準執行。

            停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任險等發生的物業管理服務費用,可依照物業服務合同的約定,按實際支出在車位場地使用費中列支;業主大會成立前,支出比例不得高于所收取車位場地使用費的30%。

            車位場地使用費以及其他公共部位收益資金歸全體業主共有,主要用于補充相關物業管理區域的物業專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用;未成立業主大會的,由全體業主共同決定。車位場地使用費可參照住宅專項維修資金管理模式執行,并接受全體業主監督。

            第十九條 物業服務費、車位租賃費、停車服務費和車位場地使用費應當按月收取。物業服務合同有約定的,可以預收,預收時間一般不超過半年。

            第二十條 物業服務企業對人員或者車輛實行出入證(卡)管理的(包括門禁卡、電梯卡等),管理系統的建設單位應為業主或者物業使用人免費配置出入證(卡)。因遺失、損壞等需要補辦的,可以按實際成本收取工本費,除此之外不得另行收費。

            第二十一條 物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取任何費用。

            除前款規定以外的其他外來車輛,停放時間不超過3小時的,不得收取任何費用。停放超過3小時的,業主大會成立前,經半數以上業主同意,可以按規定標準收取前期臨時停車費;業主大會成立后,經業主大會同意,可收取一定數額的臨時停車費。

            第二十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同,向Z終用戶收取費用。

            物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的,應當要求其提供合法的收費依據并向業主公示,不得向業主收取手續費等額外費用,但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。

            專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用,不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向Z終用戶提供服務。

            第二十三條 為保護房屋共用部位、主體結構和共用設施設備免受損壞,物業服務企業可以按照約定標準,向對物業進行裝修的業主或者物業使用人收取裝修保證金。房屋裝修完畢,經驗收,房屋共用部位、主體結構和共用設施設備未受損壞的,裝修保證金必須在30日內全額退還;若共用部位、主體結構和共用設施設備受到損壞,應當由業主或者物業使用人承擔修復、賠償責任。對賠償標準有異議的,可由雙方認可的或者有法定資質的評估機構進行鑒定。裝修保證金可用于抵付賠償金。

            業主或者物業使用人按規定繳納了物業服務費后,物業服務企業不得再向業主收取與裝修相關的任何費用。

            第二十四條 業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾,應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放,并承擔清運費用,具體收費標準由雙方協商確定。按照有關規定自行清運的,物業服務企業不得收費。

            第二十五條 物業服務企業已接受委托實施物業服務,并收取服務費用的,其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

            第二十六條 業主共同決定不再接受物業服務的,自共同決定作出并書面通知物業服務企業之日起,物業服務企業不得強行繼續提供物業服務并收取相應物業服務費用。

            第二十七條 物業服務企業應當加強價格自律,遵守價格法律、法規、政策,嚴格履行物業服務合同,做到服務標準與收費標準質價相符。

            第二十八條 物業服務企業應當遵照明碼標價的有關規定,在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務等級、服務項目、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等內容,及時解答業主或者物業使用人對物業服務收費提出的疑問,接受業主的監督,不得向業主或物業使用人收取任何未公示標明的費用。

            第二十九條 物業服務企業應當至少每半年在物業管理區域內顯著位置,公告共有部分收益的收支賬目,接受業主或者物業使用人的監督。

            第三十條 物業服務企業違反規定以及物業服務合同,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的,業主或物業使用人有權拒絕交納。

            物業服務企業依約履行義務的,業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費,不得以任何理由拒絕交納。業主或者物業使用人拒不交納的,物業服務企業可依法追繳。

            物業產權轉移時,業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

            第三十一條 政府價格主管部門對物業服務費實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門要求,如實反映情況,提供相關資料。

            第三十二條 政府價格主管部門、物業主管部門應當加強對物業服務、收費情況的監督檢查。物業服務企業違反物業管理有關規定,未提供相應物業服務的,由物業主管部門根據國家、省、市的有關規定予以處理。物業服務企業有下列行為之一的,由政府價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰:

           ?。ㄒ唬┏稣甖高限價制定收費標準的;

           ?。ǘ┑陀诜盏燃壱筇峁┓詹⑹召M的;

           ?。ㄈ┎扇》纸馐召M項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

           ?。ㄋ模娭品詹⑹召M的;

           ?。ㄎ澹┎话匆幎▽嵭忻鞔a標價的;

           ?。┢渌`反價格法律、法規規定的行為。

            第三十三條 政府價格主管部門、物業主管部門未按照規定管理和監督物業服務的,由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正,并依法追究有關人員的責任。

            第三十四條 本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的,物業服務及其收費標準等可仍按原合同約定執行,也可以由業主大會或者授權的業主委員會與物業服務企業按本辦法重新約定;原合同到期的,按本辦法規定執行;物業服務合同未約定固定期限的,按本辦法規定執行。

            第三十五條 其他管理人的物業服務收費可參照本辦法規定執行。

            第三十六條 本辦法自2014年12月1日起施行,有效期至2019年11月30日?!稘鷮幨形飪r局、濟寧市建設委員會關于印發〈濟寧市物業服務收費管理實施辦法(試行)〉的通知》(濟價房字〔2008〕79號)同時廢止。

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