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          天津市物業管理部門編制政策法規知識問答進社區

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          天津市物業管理部門編制政策法規知識問答進社區

          發布日期:2017-06-24 作者: 點擊:

          中國發展網 吳梅 張學軍 張興華 記者王敏報道 為提高物業管理政策法規知識社會知曉率,日前,天津市物業管理部門根據受理業主日常咨詢和投訴涉及的集中問題,編寫了物業管理政策法規知識問答50問。據了解,該政策問答涉及了物業管理以及日常服務的相關內容,近日該政策問答將陸續下發到轄區內所有物業服務企業和物業管理小區,以方便廣大業主閱讀使用。

            物業管理政策法規知識問答50問

            1.問:什么是物業管理?

            答:根據《天津市物業管理條例》,物業管理是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

            2.問:什么是業主?什么是物業使用人?

            答:根據《天津市物業管理條例》,業主是指物業的所有權人。

            物業使用人是指物業的承租人或者實際合法使用物業的人。

            3.問:在物業管理活動中,業主享有哪些權利?

            答:根據《天津市物業管理條例》,業主享有下列權利:(1)參加業主大會會議,發表意見,行使表決權;(2)推選業主代表,選舉業主委員會成員,享有被選舉權;(3)監督業主委員會的工作;(4)提議召開業主大會會議,就物業管理的有關事項提出建議;(5)提出制定或者修改管理規約、業主大會議事規則的建議;(6)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;(7)監督物業服務企業履行物業服務合同;(8)監督專項維修資金的管理和使用;(9)對共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況的知情權和監督權;(10)法律、法規規定的其他權利。

            4.問:在物業管理活動中,業主應當履行哪些義務?

            答:根據《天津市物業管理條例》,業主應當履行下列義務:(1)遵守業主大會議事規則和管理規約;(2)執行業主大會通過的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;(3)配合物業服務企業按照物業服務合同和管理規約實施的物業管理活動;(4)按照物業服務合同的約定,按時交納物業管理服務費;(5)維護物業管理區域內公共秩序和環境衛生;(6)按照規定交存或者續交專項維修資金;(7)法律、法規規定的其他義務。

            5.問:業主大會是一個什么樣的組織?業主大會可以決定哪些事項?

            答: 根據《天津市物業管理條例》,業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會是業主集體行使權利和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。

            業主大會決定下列事項:(1)制定、修改業主大會議事規則和管理規約;(2)選舉、更換業主委員會成員,監督業主委員會的工作;(3)審定物業服務合同內容,選聘、解聘物業服務企業;(4)制定、修改、審議物業管理區域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度或者物業服務企業提出的其他管理事項;(5)專項維修資金的籌集、使用方案,并監督實施;(6)改建、重建建筑物及其附屬設施;(7)涉及業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

            6.問:業主委員會是一個什么樣的機構?履行哪些職責?

            答:根據《天津市物業管理條例》,業主委員會由業主大會會議選舉產生,是業主大會的日常工作機構,執行業主大會的決定事項。

            業主委員會履行下列職責:(1)召集業主大會會議;(2)定期報告有關決定執行情況,提出物業管理建議;(3)在業主大會作出決定后三十日內,代表業主大會與物業服務企業簽訂、續簽、變更或者解除物業服務合同;(4)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;(5)督促不交納物業管理服務費的業主限期交納;(6)組織業主對物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認,并監督實施;(7)監督管理規約的實施;(8)組織籌集專項維修資金;(9)組織業主委員會換屆和補選工作;(10)完成業主大會交辦的其他事項。

            7.問:在物業管理活動中,物業服務企業應當做好哪些工作?

            答:根據《天津市物業管理條例》和《天津市社區物業管理辦法》,物業服務企業應當做好下列工作:(1)按照物業服務合同,對物業及其環境、秩序進行管理,提供相應服務,依照合同約定收取物業管理服務費,接受業主和業主委員會對履行物業服務合同情況的監督;(2)對社區物業管理區域內發生的違法建設、占用或者破壞園林綠地、拆改房屋結構、侵占消防通道、違規養犬等行為應當勸阻制止,并及時向有關部門報告;(3)接受街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居民委員會對物業管理工作的指導和監督,并協助做好相關工作。

            8.問:物業服務企業資質分為哪幾個等級?對各資質等級物業服務企業接管物業項目的規模有何規定?

            答:根據國家《物業服務企業資質管理辦法》,物業服務企業資質等級分為一、二、三級。

            一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目;二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務;三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

            9.問:街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體履行哪些社區物業管理工作職責?

            答:根據《天津市社區物業管理辦法》規定,街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體履行下列社區物業管理工作職責:(1)做好《天津市物業管理條例》、《天津市城市管理規定》(2010年市人民政府令第26號)等法規規定的社區物業管理相關工作;(2)明確本轄區內負責社區物業管理的部門和人員;(3)組織召集街鎮物業管理聯席會議;(4)協調相關部門解決社區物業管理工作中出現的重要問題;(5)指導社區居民委員會對社區物業管理工作進行監督和協調;(6)組織對社區物業管理服務情況的考評。

            10.問:社區居民委員會在社區物業管理中應做好哪些工作?

            答:根據《天津市社區物業管理辦法》,社區居民委員會在街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導下,做好社區物業管理的下列工作:(1)教育引導居民參與配合社區物業管理、履行應盡義務、愛護公共財產;(2)依法維護社區居民的合法權益,向上級有關部門及時反映社區居民的意見和建議;(3)對社區物業服務企業或舊樓區管理服務單位實施物業服務情況進行考評;(4)對未實行專業化物業管理的社區,采取多種方式組織落實衛生保潔和秩序維護等基本服務;(5)組織召集社區物業管理聯席會議,調解社區物業管理矛盾糾紛;(6)做好日常巡查,對本社區內出現的違規行為及時進行勸阻,并向相關部門報告。

            11.問:社區物業管理專職工作人員有哪些職責?

            答:社區物業管理專職工作人員在社區黨組織、社區居委會的領導下,在街道辦事處(鄉鎮人民政府)和區縣物業管理行政主管部門的指導下,對社區物業管理工作實施監督協調,履行下列職責:(1)組織開展社區物業管理政策法規宣傳,增強居民依法守約意識;(2)教育引導社區居民參與支持社區物業管理,按時交納物業管理服務費;(3)協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織成立首屆業主大會和業主委員會換屆選舉工作。指導監督業主大會、業主委員會依法開展工作;(4)負責社區物業管理巡查工作,反映社區居民物業服務訴求;(5)對社區內出現的私搭亂建、亂圈亂占、亂堆亂放等違法違規行為,及時勸阻制止,并向所屬街道辦事處(鄉鎮人民政府)報告;(6)負責召集社區物業管理聯席會議,及時協調化解物業管理矛盾和糾紛;(7)配合有關部門對社區物業服務企業或舊樓區管理服務單位實施物業服務情況進行考評;(8)未成立業主委員會的商品住宅小區,負責協調使用房屋專項維修資金;(9)完成上級交辦的其他工作事項。

            12.問:對于新建商品房小區,前期物業服務企業由誰來選聘?對前期物業服務合同的起止時間如何規定?

            答:根據《天津市物業管理條例》,前期物業管理是指在業主大會成立前,開發建設單位委托物業服務企業進行物業管理服務的活動。

            新建住宅商品房出售前,開發建設單位應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理,并由雙方簽訂前期物業服務合同。

            前期物業服務合同至業主大會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效之日終止。

            13.問:什么是管理規約?管理規約由誰制定?臨時管理規約由誰制定?購房人在購房時通常需要“雙確認”,指的是什么?

            答:管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主享有的權利和履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項,依法作出約定。管理規約由業主委員會組織召開業主大會會議討論,應當經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,并對全體業主具有約束力。

            根據《天津市物業管理條例》,開發建設單位出售新建房屋之前,應當制定臨時管理規約。在售房時應當向購房人明示前期物業服務合同和臨時管理規約。購房人在購買新建房屋時,應當對前期物業服務合同和臨時管理規約予以書面確認,并受其約束。

            14.問:什么是物業管理服務費?對業主交納物業管理服務費有何規定?

            答:根據《天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法》,物業管理服務費,是指物業服務企業接受開發建設單位、業主大會的委托,依照物業服務合同約定對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行養護和管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序所收取的費用。物業管理服務費包括物業管理基本服務費和機電設施設備日常運行養護費。

            根據《天津市物業管理條例》,物業管理服務費應當按照業主擁有物業的建筑面積計算,按月交納,業主或者物業使用人與物業服務企業另有約定的,從其約定。

            15.問:業主在辦理入住手續時,物業服務企業可否預收物業管理服務費?

            答:業主與物業服務企業之間是合同關系。業主在辦理入住手續時,應當按照前期物業服務合同約定的時間和標準向物業服務企業交納物業管理服務費。物業服務企業預收物業管理服務費需要和業主協商確定。

            16.問:我市對業主、物業使用人裝飾裝修房屋有哪些規定?

            答:根據《天津市物業管理條例》,業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當遵守國家和本市有關規定。業主、物業使用人和裝飾裝修企業應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議。裝飾裝修管理服務協議一般包括裝飾裝修工程的內容和期限、允許施工的時間、廢棄物的清運和處置以及相關費用等。

            根據《天津市房屋安全使用管理條例》,房屋所有人、物業使用人裝飾裝修房屋,應當保證房屋的使用安全,不得影響共用部位和共用設施設備的使用和修繕。業主、物業使用人裝飾裝修房屋應當告知物業服務企業,物業服務企業應當將房屋裝飾裝修的注意事項、禁止行為,書面告知裝飾裝修房屋的業主、物業使用人和裝飾裝修企業。

            房屋所有權人、使用人應當合法使用房屋,保障房屋的整體性、抗震性和結構安全。禁止下列使用房屋的行為:(1)在樓板、陽臺、露臺、屋頂超荷載鋪設材料或者堆放物品,在室內增設超荷載分隔墻體;(2)在住宅樓房外檐上增設門窗、拆窗改門或者擴大原有門窗尺寸;(3)將住宅樓房中的部分住宅房屋改為生產、餐飲、娛樂、洗浴等經營性用房;(4)拆改住宅樓房或者其結構垂直簾體的非住宅房屋的基礎、墻體、梁、柱、樓板等承重結構;(5)其他危害房屋安全的行為。

            17.問:我市對物業服務企業收取業主、物業使用人房屋裝飾裝修履約保證金有何政策規定?

            答:為督促業主、物業使用人在裝飾裝修房屋過程中自覺遵守國家和我市有關規定,根據《天津市物業管理條例》,物業服務企業在業主、物業使用人裝飾裝修房屋前,都會與其簽訂裝飾裝修管理服務協議,并約定交納一定數額的履約保證金,交納保證金的數額標準應由雙方協商約定。

            物業服務企業收取該項費用后,如果業主、物業使用人在房屋裝飾裝修過程中沒有出現違反規定行為,應按照雙方簽訂協議約定的時間及時退還。

            18.問:業主、物業使用人裝飾裝修房屋時,違反相關法律法規如何處理?

            答:根據《天津市街道綜合執法暫行辦法》,街道辦事處可以集中行使下列行政處罰權,并可以實施與之有關的行政強制措施:城市管理綜合執法機關行使的全部行政處罰權;房屋安全管理方面的法律、法規、規章規定的對在住宅樓房外檐上增設門窗、拆窗改門或者擴大原有門窗尺寸,將住宅樓房中的部分住宅房屋改為生產、餐飲、娛樂、洗浴等經營性用房的行政處罰權。

            19.問:在業主、物業使用人裝飾裝修房屋時,對裝修垃圾清運費有何規定嗎?

            答:物業基本服務費中不包括裝飾裝修房屋產生的垃圾清運費,需要物業服務企業根據實際情況據實測算,由業主或物業使用人支付。具體費用標準由業主或物業使用人與物業服務企業在裝飾裝修協議中協商確定。

            20.問:業主辦理入住后,遇到房屋質量問題應當找誰解決?

            答:根據國務院《物業管理條例》規定,建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。

            根據《天津市物業管理條例》規定,在國家規定的保修期限內,物業由開發建設單位負責維修。保修期限屆滿后,業主對專有部分負責維修、養護;業主專有部分以外的共用部位、共用設施設備,由物業服務企業按照物業服務合同約定負責維修、養護。

            根據《天津市商品房管理條例》,房地產開發企業應當按照法律、法規的規定和商品房質量保證書的約定,承擔商品房保修責任。

            21.問:國家和我市有關政策法規對商品房小區建設工程的保修期限是如何規定的?商品房小區的保修期限應當從什么時間開始計算?

            答:根據國務院《建設工程質量管理條例》,在正常使用條件下,建設工程的最低保修期限為:(1)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;(3)供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期;(4)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程,為2年;(5)其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

            根據《天津市商品房管理條例》,新建商品房交付使用后,保修期限的確定依據為房地產開發企業提供的商品房質量保證書(包括保修范圍、保修期限、保修責任和保修單位等內容)。商品房保修期應當自房地產開發企業將商品房交付購房人之日起計算。

            22.問:業主入住后沒有及時供氣、供暖,應當找誰解決?

            答:供氣、供暖是商品房建設的配套工程,業主遇到未及時接通燃氣、暖氣問題,應當找開發建設單位協調供氣、供暖部門落實。

            23.問:住宅商品房中出現、私搭亂蓋、飼養烈性犬、占用或堵塞消防疏散通道、從事擺賣、加工等生產經營活動等問題,應當由誰負責執法

            答:住宅商品房中出現上述違法違規行為時,業主、物業服務企業、社區居民委員會、社區物業管理專職工作人員都有權利及時進行勸阻制止。當勸阻制止無效時,應當及時向轄區街道辦事處(鄉鎮人民政府)報告,由其依據《天津市街道綜合執法暫行辦法》依法處理。

            24.問:新建商品住宅小區成立業主大會條件?

            答:根據《天津市物業管理條例》,已交付使用的新建物業有下列情形之一的,應當成立業主大會:(1)業主入住率達百分之五十以上;(2)首位業主實際入住達到二年以上。

            25.問:成立業主大會由誰牽頭組織?籌備組由哪些人員組成?

            答:根據《天津市物業管理條例》,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當明確部門和人員,負責本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆等項工作的組織、指導。對于一個新建物業,符合成立業主大會條件的,業主、開發建設單位或者物業服務企業應當書面告知物業所在地的街道辦事處或者鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書面告知后一個月內,在物業所在地的區、縣物業管理行政主管部門的指導下,負責核實并組織、協調成立首次業主大會會議籌備組。

            籌備組由業主三至七名,街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居民委員會、開發建設單位代表各一名組成?;I備組負責人由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。


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