一言難盡的物業糾紛 ( 5個業主關心，物業人同樣也關心的問題）

裝修用的膠灑落在小區道路，致使我摔傷

我是否可以要求物業公司賠償？

1月4日孫女士來電：去年7月，我從家出來走到小區內一路口處腳底一滑，倒地摔傷了。后來查明，是進小區車輛拉載的用于裝修的膠灑落了。后來物業公司承認他們未將膠清理干凈，請問我能以物業公司未及時履行清掃、保潔義務造成人身損害為由，起訴物業公司承擔民事責任嗎？

律師團趙恩慧律師：我們判定物業公司是否應當承擔賠償責任的核心在于，物業公司是否按照物業公司與業主之間簽訂的物業服務合同來提供相應的服務。一般來講，維護物業區域內的環境衛生是物業服務合同的一項基本內容，物業公司必須履行保潔義務，為業主提供一個安全、舒適的小區環境，若在合同履行過程中存在不當行為，就要承擔相應的法律責任。

根據《物業管理條例》第三十六條：“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任?！备鶕鲜鲆幎?，物業公司既然明知膠灑落未清理干凈，卻未放置警示標志，造成業主摔傷的后果發生，就應承擔相應的賠償責任。

我購買某小區房子，同時還想買個車位

開發商出售小區地上車位，

合同受法律保護嗎？

1月6日馬先生來電：去年3月，我購買了賀蘭縣某小區一套商品房，同時向開發商提出，自己還打算在該小區內購買一個車位。當時開發商說小區內的地上車位可以4萬元的價格出售給我，并確定了車位號。我想咨詢一下，我與開發商簽訂的車位購買合同受法律保護嗎？

律師團蘇廣君律師：我國《物權法》第七十三條規定：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有?！段餀喾ā返谄呤臈l規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

根據上述法律規定，小區建筑區劃內的公共用地使用權屬于小區業主共同共有，房地產開發商不享有使用權，即小區地上車位的使用權屬于小區全體業主共同所有，開發商在未征得小區業主委員會同意的情況下，擅自出售小區地上車位的行為是無效的。因此，你與房地產開發商簽訂的地上車位購買合同是無效合同，你可向人民法院提出申請，確認你與開發商之間簽訂的合同無效，并可請求退還購車位款和賠償相應的經濟損失。

物業公司擅自將小區內公共綠地改建停車場

未經業主同意就這么做，合法嗎？

1月6日劉先生來電：去年9月，小區里進來一個施工隊，將居民樓下原屬于小區公共綠地的近200平米草坪鏟除，將地面硬化處理后改建為停車場。許多業主對此十分不滿，找到物業公司要個說法，物業公司稱是為緩解小區停車難，便于車輛管理，才將綠地改建成停車場的。請問，物業公司在未經業主同意的情況下就改建的行為合法嗎？業主該如何維權？

律師團白帆律師：根據《物權法》第七十三條規定：“……建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外……”《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條規定：“建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持……”

因此，你所在小區內的公共綠地由小區全體業主共同所有，綠地是否可以改建為停車場，應由業主共同決定，并辦理相關行政審批手續后方可實施。物業公司未經業主同意就將公共綠地改建為停車場的行為違反法律規定，你們可要求物業公司停止侵權行為，將被改建為停車場的綠地恢復原狀，也可向有關行政執法部門舉報或向人民法院提起訴訟。

我將房子出租，協議約定承租人繳納物業費

他借口不交，物業公司是否有權要求我交？

1月6日楊先生來電：我之前買了一套營業房，2012年1月將該房出租給王某使用。當時簽房屋租賃協議，約定租賃期間物業服務費由王某繳納，但王某一直未交，物業公司要求我來交，這合理嗎？

律師團趙恩慧律師：物業公司提供了物業服務，繳納物業服務費是業主的義務?！躲y川市物業管理條例》第四十四條規定：“業主應當根據物業服務合同的約定全額繳納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費的，從其約定，業主負連帶繳納責任?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條：“業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人繳納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持?！?/p>

因承租方王某未按房屋租賃協議約定繳納物業服務費，物業公司有權要求你承擔連帶責任。如你交納了物業服務費，有權向房屋的承租方王某追償。

樓上鄰居擅自將臥室改為衛生間

導致樓下住戶被淹，該如何維權？

1月8日王先生來電：去年10月我購買了位于銀川市興慶區某小區的一套商品房，并于年底入住。今年1月3日，我發現屋頂有漏水現象，當晚臥室和客廳地板也開始滲水。后查明漏水原因系住在樓上的章某正在裝修，他將一間臥室改造成衛生間，而將原設計的衛生間改作它用。由于改造后的衛生間沒有防水功能，導致我家被淹，造成了一定的經濟損失。我向物業公司投訴，物業公司要求章某立即整改，但章某只答應解決漏水問題而拒絕整改，我能否要求章某拆除衛浴設施恢復原狀，賠償損失，同時要求物業管理公司承擔賠償責任？

律師團楊輝律師：章某的行為違反了有關法律法規的規定，《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第五條第二款規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間。

章某的行為影響了樓下王先生對房屋的正常使用，違反了法律規定的義務，依法應承擔恢復原狀、賠償損失的民事責任?！蹲≌覂妊b飾裝修管理辦法》第三十三條規定：“因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、停水停電、物品毀損等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償?！?/p>

由于本案中王先生的損失由章某而非物業公司造成，并且物業公司已經向章某發出要求其整改的緊急通知，履行了合同義務，因而不應承擔賠償責任。

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