頂層業主勿任性，造成損失要賠償！

在日常生活中，常常遇到頂層業主曬臺種花觀景、樓頂擅自搭建鴿舍、 擅改房屋用途發生漏水等現象，住在樓下的住戶難道就只能忍氣吞深，吃啞巴虧？

非也，通過下面幾個案例分析，微資訊提醒頂層業主：住房不能太任性，造成損失要賠償哦！

案例一：

樓上裝修房屋導致漏水，造成樓下房屋裝修受損

唐某、劉某系烏市幸福路某單位家屬院的業主，二人系樓上樓下的鄰居。劉某家中進行裝修后，唐某家中遂開始出現長期滲漏的情況。在案件處理過程中，通過法官調解，劉某主動重新做了其家中的衛生間防水，并由法官組織進行了閉水試驗，在雙方確認漏水問題已經解決，房屋停止漏水后，遂經法院主持對房屋損失部分進行了調解。最終劉某賠償唐某房屋損失6000元。

法官釋發

本案在漏水案件中屬于最常見的漏水類型，即樓上業主的防水存在問題(也有疏忽大意忘關水龍頭導致漏水的)。漏水業主作為其房屋的所有權人及維護管理人，對于其房屋漏水給樓下業主造成的損失，理應進行賠償。

案例二：

暖氣管爆裂，樓下經營戶受損

2013年2月，齊某經營的咖啡廳內暖氣管發生爆裂，導致吳某經營的服裝店因漏水受損。案件審理中，因齊某對武某主張的裝修損失不認可，經法院委托評估后，確定因漏水給武某造成的裝修損失為3000余元，遂判決由齊某賠償武某裝修損失3000余元及服裝損失500元。

法官釋法

本案的漏水原因系暖氣管爆裂造成，在業主自己房屋內的暖氣管道屬于業主自行維護的部分，如果發生漏水則由業主自行承擔賠償責任。漏水案件中最常見的就是主張裝修損失，如原、被告雙方對裝修損失有爭議，則法院會委托鑒定機構對裝修損失進行評估以確定損失數額。供熱管道(暖氣管道)在保修期內由開發商負責維修(一般保修期為兩個供暖周期)在保修期外由分戶用戶自行維修。公共供熱管道發生漏水時，主要看該段漏水管線由誰管轄，即誰管轄誰維修。一般供熱公司和物業公司會在供熱合同中進行約定，未作約定，一般供熱公司管轄范圍是到用戶的樓頭入口裝置的第一道閥門，從閥門后法蘭開始則由物業公司管轄。

案例三：

頂層業主曬臺種花觀景，漏水造成樓下裝修受損

孟某系烏市青年路某小區頂層房屋的業主，購房時，房產開發商向其贈送了樓頂曬臺，曬臺部分無產權證，但由孟某家自行使用，他人無法擅自進入。后因該曬臺漏水，導致張某家中裝修受損。庭審中，孟某對漏水原因提出異議，認為是曬臺的設計存在缺陷從而導致漏水，但未能舉證，經法院明示后，又表示對漏水原因不申請鑒定，最終法院判決孟某賠償張某裝修損失5000余元。

法官釋法

一般情況下，樓頂屬于公共部位，但本案中的曬臺由開發商交付孟某后，由孟某單獨使用，已形成與其他區域相獨立的一部分，應定性為孟某使用的專有部分，故維護保養的義務由孟某自行承擔，因此造成的損失也應由孟某予以承擔。因為漏水是從曬臺上流入張某家中，雖孟某對漏水原因提出異議，但法院將該部分舉證責任劃歸給了孟某，在其未能舉證又不申請漏水原因鑒定的的情形下，法院遂作出了上述判決?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干未提的解釋》第二條第二款：規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

案例四：

樓頂擅自搭建鴿舍，破壞屋頂防水要賠償

阿系烏市團結路某小區頂層房屋的業主，2014年，其房屋發生持續漏水，遂將物業公司起訴到法院。物業公司到庭后對漏水原因提出異議并申請鑒定，經鑒定漏水原因系屋頂違法搭建鴿舍時打入的鋼釘造成屋面防水破壞，法院遂追加了搭建鴿舍的買某作為被告，并最終判決由買某對阿某的房屋漏水損失承擔賠償責任。

法官釋法

正常情況下，樓頂屬于公共部位，由物業公司進行維護保養，但該案中根據漏水原因的鑒定結論，導致漏水的原因系買某搭建鴿舍時破壞了原有的屋面防水，故法院由此免除了物業公司的賠償責任，而買某作為本案中的侵權主體，應對阿某的損失承擔賠償責任。

案例五：

擅改房屋用途發生漏水，樓上樓下業主各自擔責

李某與張某系同一樓宇同一單元的樓上樓下相鄰業主。2005年李某將衛生間改造為儲物柜，并將張某家延伸至其衛生間頂部的管線用板材進行裝修封閉。2015年春節后，李某發現家中的儲物柜中漏水，將其放在儲物柜中的八幅書法作品浸泡，儲物柜也受到損害，故訴至法院，要求張某對字畫損失和裝修損失進行賠償，最終法院判決張某賠償李某損失合計6400元。

法官釋法

李某擅自對房屋進行了改造，將原先設計的衛生間改建成了儲物柜，并將外露的下水管線部分進行了包裹，且其在2015年春節前發現房屋內有異味，春節后才發現漏水現象，李某對損失的產生及擴大有責任，應對其損失自行承擔一部分責任，張某系樓上業主，不能排除對涉案損失的過錯責任，故法院認定李某擅自變更了房屋用途存在一定過錯，判決由張某賠償了李某部分損失。

案例六：

下水道主管道處打卡，導致二樓下水堵漏

張某與馬某系樓上樓下鄰居。因為張某、馬某所居住的單元下水道經常發生堵塞現象，張某遂在自己家中的公共排水管道上方打入兩根鋼管，呈十字型，用于阻擋樓上排放入下水管道中的污物。2013年6月，因張某家中的公共下水管道鋼卡的位置發生堵塞，污水從馬某家中的下水管涌出，將張某房屋浸泡。張某遂起訴法院，要求馬某賠償損失。經法院判決，馬某賠償張某70%的損失即6000元。

法官釋法

馬某作為樓上業主，在日常生活中對下水設施的使用疏于維護，未能采取適當的使用及防范措施，導致公共下水管道堵塞致樓下的張某家裝修受損，故馬某應當對張某的損失承擔主要責任即70%的賠償責任。本案中，張某在公共下水管道中插入十字形鋼卡，阻礙了公共下水管道的暢通，其本身也存在一定的過錯，故對其損失應承擔次要責任即30%的賠償責任。業主在房屋的公共下水管道擅自打入鋼卡本身就是一種侵權行為，對于該行為發生的后果應當承擔相應的責任。

案例七：

屋頂雨水管道年久失修，破裂導致頂層業主受損

王某系烏市金銀路某小區業主。2011年，王某家中小臥室和衛生間頂部發生滲漏水。2013年10月，小區物業公司在對4號樓進行外墻保溫施工時，發現王某房屋上方處樓頂的雨水管破裂，遂將雨水管更換，至此原告家中再沒有出現滲漏水現象。庭審中，物業公司亦認可因雨水管道破裂導致王某房屋漏水的事實，故法院判決物業公司賠償王某裝修損失3500元。

法官釋法

建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分為業主共有部分，業主共有部位和共有設施設備，由物業服務企業負責維修和養護，如因物業公司盡到維修養護義務導致他人房屋財務受損，則物業公司應承擔相應的賠償責任。本案中，王某居住在頂樓，該樓屋頂所埋設的雨水管開裂，致使王某家中裝修受損。物業公司作為該小區的物業服務企業未能對公共部位的雨水管盡到維修義務，應對王某的裝修損失予以賠償。

案例八：

消防設施故障發生滲漏，賠償主體應區別對待

王某系烏市西大橋某大廈20層寫字間的業主，2014年，因王某寫字間內的消防噴淋頭斷裂，室內地面大量積水后滲漏到19樓即甲公司的租賃辦公房屋，致使甲公司裝修裝飾物及部分財物受損。法院審理后判決王某賠償甲公司。

法官釋法

發生斷裂噴水的消防噴淋頭位于王某所有的寫字間內，屬其專有部分的消防設施，維修養護義務應由王某自行負擔，故王某作為業主和物業管理人應當對甲公司的損失承擔賠償責任。至于王某辯稱的消防設施存在質量問題，屬另一法律關系，王某可另案主張。

案例九：

窗戶存在質量問題，導致房屋滲漏受損

原某系某房產公司開發的烏市紅光山某小區業主。唐某于2013年入住涉案房屋，2014年，唐某發現主臥和客廳窗戶嚴重變形，漏風漏水，即訴至法院，要求某房產公司賠償其窗戶更換的損失，后經法院主持調解，某房產公司賠償了唐某窗戶的更換費用及房屋修復費用合計6700元。

法官釋法

交付房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。房屋的主體結構(基礎設施工程、地基基礎工程同)保修具體為該工程的合理使用年限，通常特別重要和紀念性建筑為100年，普通房屋和構筑物，設計使用年限為50年;屋面防水，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年;供熱與供冷系統為2個采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為2年。