物業公司應急處理暴雨突發事故實戰案例

案例

 2012年7月21日，一場61年未遇的暴雨襲擊了北京，使這座內陸城市汪洋一片。不少人被困在了大街上，但有些在家未外出的居民，也未能幸免。作為北京某商業住宅項目的物業經理，王晨早在7月17日就接到總部的通知——北京近期將有強降雨，要求緊急做好防汛準備。此時，王晨立刻召集全體工作人員開會布置了工作，并安排演習。然而，面對這個使用已經超過10年的樓盤，王晨心懷忐忑，生怕有任何一個被自己疏忽的角落，導致社區內的居民人身和財產安全受損，也導致公司蒙受損失。

　　天空的顏色一天比一天沉，王晨的心也隨著沉了下去。雖然，他一直祈禱這只是虛驚一場。

　　防汛準備

　　首先是檢查設備機房，尤其是配電設備。從業超過十年的王晨明白，配電室就如整個小區的心臟，任何緊急關頭，如果配電室出現工作障礙，將意味著其他各種救援設備都將無法啟動;并且，如果斷電，尤其在晚上，社區內居民會陷入恐慌，那時候秩序將難以控制。而基本上所有小區的配電室，都在一層甚至地下，這是最容易被水淹沒的地方。而且老一點的小區，很有可能存在電線老化問題，王晨要求手下的維修人員對關鍵部位一一檢查清楚。

　　其次是排污排水系統。面對一場預期的暴雨，這里顯然至關重要。然而，這也是最讓王晨頭疼的地方：對于社區內所謂的小市政來說，其規劃設計已經在建筑房屋的時候建設好，如果存在設計缺陷或者質量問題，物業公司在接手時很難改變;而有些居民在日常生活里不加注意，將污水垃圾隨意倒進小區街邊的排水溝，或者倒入自己的排便管道等，也是容易造成堵塞的隱患。在這一點上，王晨平日里就比較注意，尤其每年進入汛期的時候，他都安排清潔公司定期對此進行管理。

　　還有個關鍵的地方，也是讓王晨比較忐忑的地方，就是地下車庫。王晨所管理的小區，是比較高檔的商業小區，轄區內有不少高檔汽車。這次緊急通知后，王晨迅速多購置了幾臺潛水泵。另外，王晨還安排檢修人員，對現有的排水泵進行檢測，以保證工作正常。

　　剩下的工作，便是些瑣碎的了。例如，購買更多的沙袋，由每個樓的管家搬運到樓前，如若一樓以及電梯底坑進水，可即時使用阻擋;給各部門工作人員分工并演習，保證在接到業主報警后五分鐘內趕到現場;甚至購買了一批簸箕、水舀子、水桶等，以備不時之需。

　　最后一步，便是統一給業主發短信，提醒業主近期將有暴雨，請業主們注意防雨防汛，同時，請務必積極配合物業的檢查工作。一切準備就緒，王晨才松了口氣，但是心中的不安始終沒有散去。

　　緊急搶險

　　該來的終究還是來了。

　　21日是周六公休日。中午前后，北京部分地區開始出現不同程度的降雨，那時雖然還沒有到暴雨的程度，但王晨已經決定趕回單位。果然，傍晚十分，暴雨漸至。廣播和電視里的新聞所報道的北京城區，已經一片混亂。而下午到單位時，王晨就開始要求各部門啟動應急措施，各就各位。

　　事情并不如想象中順利。隨著雨勢越來越大，地下車庫入口處上下兩道排水溝，明顯已經不能夠及時將急流的雨水排泄出去。此時的王晨迅速要求各樓層管家通知有車業主下樓，將車挪出地庫，并挪至小區內地勢較高的地方。另一方面，隨著流到車庫里的水越來越多，排水泵以及臨時的潛水泵，已經超過負荷，于是王晨親自帶頭組織工作人員拿水桶、水舀子、簸箕等進行人力排水。

　　而此時，每棟樓的管家則關閉了電梯主電源，防止電氣短路，避免設備損壞。同時采取溜車的方式，將電梯停于最高層，防止水浸泡電梯轎廂及其電氣等設備。然后挨家挨戶敲門通知電梯停駛。

就在大家都忙著的時候，巡邏的保安打電話給王晨，報告小區內有一處排水管因不堪重負，產生爆裂。根據公司的要求，如遇到轄區內大型公共設備修理應向上報批，以另外申請資金等。但眼下肯定已經來不及，經過短暫的猶豫后，王晨決定立刻挖開路面，對水管進行簡單修理和控制。

　　而這一切在王晨看來，都還不是最緊急的方面。在他心理，更擔心的是業主房屋是否漏雨，或者出現其他問題。以往，王晨所管轄的小區內，有人違反業主公約，私自封陽臺或改變屋內結構等，這些都是隱患，并且難以掌控。為了更好地保障業主房屋的安全，王晨主動召集業主大會，將有意愿封閉陽臺的住戶進行登記，并協助業主對所聘請的施工單位進行資質核查等，以保障質量。

　　但是，對于小區內一些房屋產生的樓體裂縫等問題，還是給少許業主造成了一些麻煩。漏雨導致的墻體受損，甚至家具裝修等被破壞，都成了業主報警和投訴的理由之一。對此，王晨也只能奮力搶修，后續的事情還來不及細想。

　　災后糾紛

　　22日凌晨，雨勢漸小。

　　忙了一天一宿的王晨和部下們，總算稍稍松了口氣，但麻煩似乎并沒有打算放過他們。作為資深物業經理的王晨心里也明白，這樣一場災難發生，善后的工作壓力會更大。而即使如此不眠不休，畢竟還是造成了一些損失，他所領導的團隊，全年的獎金都可能泡湯了。

　　沒有來得及休息，王晨趕緊給總部寫報告。首先要解決的，就是爆裂水管以及樓體裂縫等的修理費用問題，甚至還包括因為樓體裂縫所造成的業主損失賠償。這部分修理費用本可以通過大修基金來解決，但現實情況卻不容樂觀。大修基金的申請使用，需要到相關部門去辦理，手續非常繁瑣，即使能順利獲批，大概也要經歷至少半年以上，那時候再進行維修早來不及了。

　　而且在這中間，還存在這著一個責任認定的過程。例如開發商的房屋質量問題，原則上來說，開發商在交付房屋的時候已經得到了第三方質量認定書，但存在問題的新房依然不少。另外，房屋主體質量超過十年，內部一些設施超過兩年，就已經出了保修期，這部分完全由物業來負擔，物業公司也會負擔不起。去年大雨，即有物業公司人去樓空，就是有如此擔心。而還有一方面，就是整體市政管道的設計。正如這兩天網上瘋狂轉載的屋內便桶和下水道泛水視頻，有建筑方面專家就指出，這可能屬于正?，F象，因為全市的排污管道呈U型，會保持壓力相同，所以地勢低的地方和管道會因為高處積水而導致冒水。這樣的損失，物業公司也不甘心承擔賠償責任。

　　接下來是處理業主們的投訴，首當其沖的便是機動車被淹問題。對此王晨特別委屈，在他看來，物業公司已經盡到了管理義務，從即時通知業主挪車，到積極組織排除污水，他們能做的都做了。但有些出租房子的租戶，物業根本聯系不到。而且，政府也已經將此次事件定性為特大自然災害了，于業主簽訂的車位租賃協議中，已經明確寫明，由于不可抗拒的外力因素所引起的車輛損失，物業公司不負賠償責任。綜上理由，王晨認為物業公司可以免責。

　　但是業主們卻不這么想，業主們認為，既然之前政府已經發布暴雨預警，這樣的災難就不屬于不可預見和防范。而車輛保險公司也認為，業主向物業公司交納了停車費用，已與停車場或物業公司形成有償保管的法律關系。如果物業公司疏于防范，導致車輛受損，根據我國《合同法》第三百七十四條的規定，停車場或物業公司應該對車主承擔損害賠償責任。

孰是孰非，王晨稱，還是按照合同里的規定，以政府主管部門鑒定為準。

車輛被淹、房屋漏水……“7·21”特大自然災害過后不少業主在網上曬出自家受損的慘狀并提出物業應該對此負責。房山法院法官盧濤表示如果物業公司沒有盡到合同約定的義務導致業主人身、財產受損則不能以暴雨屬于不可抗力為免責借口。

   很多物業公司在與業主簽訂的合同中寫明：因不可抗力引發的損失物業不承擔賠償責任。盧法官指出特大暴雨確實屬于外來、不可抗力因素，但物業作為專業的管理機構應該可以預見雨季可能危及業主利益的情形，并按照合同約定盡到保護義務，否則暴雨不能成為物業的免責借口。但是盧濤也指出業主不能一味依賴物業采取措施，當災害發生后，業主本身也應積極自救，盡量減少或防止損失，并應及時通知物業公司開展必要的應對措施，如組織人員放置沙袋、使用抽水設備或者組織人力排水等；物業公司應進行力所能及的搶險救災活動。如果災害發生后或者接到業主通知后，物業仍然消極應對沒有采取一定的措施減少損害或者避免損失擴大，導致業主受損的，物業應當在合理范圍內賠償。

   盧濤同時提醒業主一定要注意留存證據。發生災害后業主應保留與物業公司溝通的錄音、錄像資料。同時業主應關注物業公司平時對小區公共設施、設備的維護和管理工作例如對小區下水主管道進行定期清理、疏通和維護等工作業主應搜集物業公司在這方面的相關記錄。而且根據《北京市物業管理辦法》的規定在發生屋面防水損壞造成滲漏專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙危及人身財產安全或者危及房屋使用安全的緊急情況時物業公司應使用專項維修資金立即對共用部分進行維修、更新、改造如果物業公司未盡到相應責任也要承擔賠償責任。

   法官還建議物業公司應制定突發事故應急預案，在此類事故可能發生時，及時通知業主做好安全防范工作。例如在可能發生暴雨時通知業主將停放在地下車庫的車移至安全位置等，從而減少或防止業主財物損毀。只要物業公司按照合同約定盡到了相應的責任和義務，業主就不能要求其在事故發生后承擔賠償責任。
 

來源：中國經營報、法制晚報、搜狐新聞、網易新聞等。