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          物業管理法律知識及物業管理常見糾紛防范

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          物業管理法律知識及物業管理常見糾紛防范

          發布日期:2017-06-24 作者: 點擊:

           今天,我給大家講一下有關物業管理法律知識和物業管理常見糾紛有關問題。

          “物業”一詞,由香港傳入沿海、內地,其含義為財產、資產、地產、房地產、產業等。該詞自20世紀80年代引入國內,現已形成了一個完整的概念,即:物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業可大可小,一個單元住宅可以是物業,一座大廈也可以作為一項物業,同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。隨著我國經濟體制改革的不斷深入,特別是住房制度的改革,城市房地產市場的蓬勃發展,商品房的買賣已經取代了傳統的公有住房分配,成為解決人們居住問題的主要途徑。房屋成為人們最重要的私有財產,這些擁有城市房屋住宅所有權的人被統稱為業主。城市住宅小區的物業服務已進入了業主們的日常生活。但是,在現實中,圍繞著對業主房屋的居住、使用管理,業主與物業服務企業之間產生了諸多矛盾糾紛,那么可以將此類糾紛統稱為物業糾紛。

          那么就物業服務企業與業主之間常見糾紛主要表現有以下三種形式。

          第一類就是費用糾紛:主要是指物業公司向業主追索物業管理費方面的糾紛,如業主因為各種原因拖欠物業費用不交,進而和物業公司產生民事糾紛。

          第二類就是財產損失賠償糾紛:主要是指業主要求物業管理者承擔未履行設備、設施等維護保養義務與業主財產損失存在一定的關聯,而引發的侵權賠償糾紛。

           第三類就是人身損害賠償糾紛:是指業主要求物業公司賠償因物業公司未盡其安全義務而造成的人身損害糾紛。

          根據法律規定,上述三種類型的糾紛,物業公司可能要承擔以下四個方面的責任:1、高空墜物致人損害糾紛;2、路障及其它設施致人損害糾紛;3、施工致人損害;4、故意或者過失致人損害糾紛。

          4、管理不到位引起的責任。

          這些糾紛的產生,應當說有的是因業主原因引起,有的也是因為咱們物業公司方面原因造成的,大量的糾紛不但影響了業主與小區物業之間和諧的管理關系,同時也會給雙方帶來不必要的損失,所以我在接下來的講解過程中,會通過一些案例,介紹一些常見的糾紛類型,來提醒咱們物業公司在今后的工作中應當注意到的地方,進而來規避一些法律上的風險。

          那么,在講案例之前,我先對物業管理中出現的法律概念及法規依據做個簡單的介紹,讓大家對這些法律規定有初步的了解。

           

          第一部分 我國城市物業管理的立法經過

          一、國有關物業管理的全國性專門立法長期以來一直處于空白狀況,相關規定散布于憲法、民法通則、合同法、土地管理法、城市房地產管理法相關法律文件中, 1994 年國務院頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》指導我國物業管理的第一個規范法律文件。2002年10月22日,國務院辦公就《物業管理條例(草案)》向社會大眾征求意見稿,收到社會各界意見和建議共計近4000條,條例吸收社會各界意見與建議近50%,充分反映了廣大人民群眾的意愿,體現出發展為重、平衡利益、保護弱者的觀念,此次征求意見是進一步增強政府立法工作透明度的一次嘗試和探索,事實證明這樣的方式是成功的、有益的,6月19日,新華社權發布國務院令第379號《物業管理條例》,2003年9月1日正式實施。2007年3月16日《物權法》生效, 8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》修訂了《物業管理條例》。

          二、立法銜接問題。

          國務院的《物業管理條例》和《物權法》進行認真的對比,大家會發現《物業管理條例》是通過全國人大進行備案的,它備案的時候就充分考慮了和《物權法(草案)》中的原則銜接問題,兩者的原則是一致的。物權法》通過后施行前,全國人大常委會和國務院、建設部還及時修改、制定了相關法律。

            1、2007年8月30日,十屆全國人大常委會第二十九次會議通過了關于修改城市房地產管理法的決定,授權國務院就征收國有土地上單位、個人房屋與拆遷補償先制定行政法規,解決了《城市房屋拆遷管理條例》與物權法的有關規定不一致而面臨停止執行的問題,避免了城市房屋征收拆遷可能出現無法可依的狀況;

           2、根據物權法有關規定,建設部對現行法律法規和部門規章、規范性文件進行了全面清理,對不一致的地方進行了修訂。

          認真研究分析《物業管理條例》與物權法存在的不一致之處,并提出了對條例的修訂意見,國務院已《物業管理條例》進行修訂;

          會同財政部于2008年1月8日聯合發布《住宅專項維修資金管理辦法》,解決了專項維修維修資金收取的法律問題;

          對《城市房屋權屬登記辦法》進行修訂;

          建設部還十分重視物權法實施前后管理的銜接問題。一方面加強對拆遷計劃執行情況的督察,下發了《關于進一步加強城鎮房屋拆遷管理工作的通知》,要求各地嚴格執行已確定的2007年城鎮房屋拆遷計劃,切實加強計劃管理,防止拆遷規模反彈;另一方面按照物權法確立的不動產登記費按件收取的原則,配合有關部門開展房屋登記收費調研,研究確定房屋登記費的收取標準。

           


          第二部分、《物權法》與物業服務企業聯系最緊密的幾個內容


          一、物權的設立變更轉讓。

          這一章明確了依法登記的所有權人效力。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經登記發生效力,不登記不發生效力。有一個焦點問題是什么是業主?實際上物業管理條例上面講的房屋所有權人為業主,這是比較明確的。相當一部分人認為,同住的所有人也是業主,他爸給他孩子買的房,要把同住的所有人作為業主。 大家注意看,第二章的相關部分,經依法登記發生效力,不依法登記不發生效力,這里面講的是產權登記問題。這一塊兒大家要注意一下,和過去相當一部分人的觀念認識是不一樣的。這一章里面主要講的是在把《物權法》產權管理中心登記簿上有你的產權,那你才是所有權人,產權證只證明你是產權人的證明,一般人家不看登記簿,不看登記檔案,實際上這一次《物權法》明確了,以登記檔案、登記簿為主,凡是產權證明與登記簿不一致的,以登記簿為主,除非你證明產權登記簿是不正確的。 

           

          二、物權的保護。

          物權的保護與物業管理服務的關系很大,在《物權法》上,對物權的保護方式做了全面的規定。主要體現在以下幾種保護方式:

          第三十三條 【物權確認請求權】因物權的歸屬、內容發生爭議的,利害關系人可以請求確認權利。

          案例: 原告齊全彬(被告齊新某父親)有508室北戶面積88.8㎡住房一套,并領取周房改字第0010774號房屋所有權證一本。此后,二被告(兒子和媳婦)偷偷地將原告的房產證拿去,并且偽造房屋轉讓協議到當地房地產管理局將房屋產權過戶到二被告名下。原告發現后,向法院提出行政訴訟,將房管局告到法院,要求撤銷房管局發給二被告的房屋所有權證。法院經審理查明,被告房管局對二被告轉讓協議審查不嚴,導致被利用偽造的轉讓協議領取了房屋所有權證。故作出行政判決,撤銷房產局為二被告頒發的周房字第0031447號房屋所有權證。原告兒子和媳婦騙取的房產證被撤銷后,訟爭的房屋屬于誰所有仍未確認,故原告又向法院提出確認之訴,請求法院確認該房屋屬其所有。
            法院認為:訟爭508室北戶房屋為原告固有房屋,且原告早已領取該房屋產權證。后二被告對該房屋的侵權行為已被法院行政判決撤銷,原告仍對上述房屋擁有所有權。對于原告的訴訟請求本院予以支持。判決如下: 
            位于508室北戶,面積88.8㎡的一套房屋歸原告齊全彬所有,原告可依本判決到房屋產權部門辦理產權恢復登記。

          第三十四條 【返還原物權請求權】無權占有不動產或者動產的,權利人可以請求返還原物。

          案例:我們曾辦理過一起小黃牛返還請求權糾紛。這個案件發生在我們天臺北山,大家都知道北山人放牛都是自然放養,就是早上自己跑出去,晚上自己回來。原告突然發現自己兩歲多的小黃牛不見了,經過查找發現在被告的牛群里,即向被告主張歸還小黃牛,被告堅持這頭小黃牛是自己的,且主張這頭小黃牛的年齡為三歲半,為此雙方發生小黃物權糾紛,經當地村、鎮兩調解無效,原告向法院起訴,請求確認小黃牛的物權歸其所有。法院受理后,委托有關機構對這頭小黃牛的牛齡進行司法鑒定,結論為:小黃牛的牛齡約為兩歲多四個月左右。法院根據司法鑒定意見,判決將小黃牛的所有權歸原告所有,責令被告將小黃牛返還原告。

          第三十五條 【排除妨害、清除危險請求權】妨害物權或者可能妨害物權的,權利人可以請求排除妨害或者消除危險。

          案情:原、被告系鄰居關系。2008年5月31日,被告在其天井圍墻上搭建鐵制的鏤空防盜天棚,高度至二樓樓層,與二樓陽臺相鄰。另外,被告在其天井的東面搭建了小棚,小棚與鐵制的鏤空防盜天棚相鄰。原告以被告在其天井內的搭建物造成了原告的安全隱患為由訴訟至法院,要求排除妨害,清除危險。
            法院審查認為,不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則處理相鄰關系。本案被告搭建物對原告居住構成了安全隱患,被告的行為違反了法律規定,應承擔相應的民事責任,故判決:被告倪某拆除天井內的鐵制鏤空防盜天棚及小棚。
             第三十六條 【修理、重作、更換或者恢復原狀請求權】造成不動產或者動產毀損的,權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。
            第三十七條 【損害賠償和其他民事責任請求權】侵害物權,造成權利人損害的,權利人可以請求損害賠償,也可以請求承擔其他民事責任。
            第三十八條 【物權保護方式的單用和并用以及三大法律責任的適用】本章規定的物權保護方式,可以單獨適用,也可以根據權利被侵害的情形合并適用。
            侵害物權,除承擔民事責任外,違反行政管理規定的,依法承擔行政責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
              法務提示:物權法規定了侵害物權除承擔民事責任外,還應依法承擔刑事責任,健全了物權保護制度。為什么這一塊與物業管理條例很重要呢?物業公司在維護養護過程中,包括物業使用人,對別人的物權進行了侵害以后,這一章里面,對于侵害應當承擔的民事責任,包括政府部門侵害的行政責任、刑事責任都做了明確的規定,誰違反了何種責任,法院就按這個判官司,并依據這一章的規定判決侵要人承擔相應的法律責任。所以作為我們提供物業管理服務的一定要把物權保護這一章看一看,條文不多也容易理解。你不看如果侵犯了業主的本身物權還不知道,就要承擔相應的法律責任;如果業主與業主之間侵權了,你說不出個所以然,你怎么向業主進行解釋、疏導他們怎么樣正確解決糾紛;你起碼應當清楚法院對這類案件一般是怎么處理的,才能有的放肆地做好雙方的工作。

            三、建筑物區分所有權。

            這一章是物業管理的重中之重,《物業管理條例》、大量的行政法規主要體現在這一章,有相當一部分物業管理服務企業,本身的管理層人員對建筑物區分所有權怎么樣區分,為什么要建筑物區分所有權本身搞不清楚,你在提供服務的時候侵犯了業主的物權還不知道,你怎么樣能提供好的服務。所謂區分所有權是對一個共有物的區分所有權。這種共有物可以是一棟建筑物,也可以是一個住宅區。而在我國目前情形下,這種共有物主要是以住宅區的形式存在。因為你在同一個小區里,有全體業主共有部分、部分業主共有部分、單個業主專有部分三個概念。

          業主的建筑物區分所有權,包括了三個方面的基本內容:

          一是對專有部分的所有權。俗稱“專有權、私有權”。即業主對建筑物內屬于自己所有的住宅、經營性用房等,無論是獨棟建筑物或者住宅區的區分所有權,業主其專有部分都是套內面積或套內空間。業主對專有部分可以直接占有、使用,實現居住或者經營的目的;也可以依法出租、出借,獲取收益和增進與他人感情;還可以用來抵押貸款或出售給他人。

          二是對建筑區劃內的共有部分享有共有權。即每個業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下,對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分,對小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權利;對建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫有優先購買的權利。

          三是對共有部分享有共同管理的權利,即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業主大會進行管理。業主的建筑物區分所有權三個方面的內容是一個不可分離的整體。在這三個方面的權利中,專有部分的所有權占主導地位,是業主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。如果業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有共有和共同管理的權利則也一并轉讓。

          物業管理服務企業維護的主要是全部所有部分和部分所有部分,而不包括業主擁有的專有部分,現在的物業管理服務企業在服務這個部分中確實分不清。把建筑物區分所有權全體業主所有部分,也就是共有部分,部分業主所有部分,部分業主的共有部分和專有部分你區分清楚了,你在服務過程中才能服務清楚。相當一部分物業公司,把部分共有部分放在一邊,成天是在單個部分業主身邊忙來忙去,最后還是吃力不討好。

          業主對建筑物的專有部分享有所有權。這句話意思就是說除單棟的別墅以外,大多數業主賣的是居住空間,自己想一下,你進到你房子以后,上下,除了墻皮部分屬于你的專有部分以外,你要粉刷,你可以把墻皮弄掉,剩下的是共有部分。

          物業管理服務人員,有什么理由制止業主在裝修房屋的時候,不能超出墻體的厚度,什么意思呢,就是業主在裝修時,他改變房屋結構、把屬于共有部分拆掉了,侵犯共有權了。你可以制止。他把墻搞厚起來,縮小自己的室內空間,你是不能制止的,這是他的專有部分。

           


          案例一:原告黃寧購買了門面房,買下門面房后,原告在自己房屋門口設置防護磚墻7平方米和不銹鋼柵欄6平方米。被告物業公司發現后組織20名保安人員手拿鐵錘、十字鎬等工具,將原告門口的不銹鋼圍欄砸毀除掉、將水泥磚墻扒倒拆除。被告在強行砸毀、拆除柵欄和磚墻過程中,原告購買的價值1150元的海爾牌新洗衣機放置在門口,洗衣機的頂蓋被破拆人員不慎砸裂縫。原、被告雙方人員發生推拉推搡等肢體接觸,導致本案糾紛。另,原告門口所購置防護不銹鋼柵欄6平方米造價420元、水泥隔墻7平方米造價560元,洗衣機1150元,合計2130元。
            法院認為: 業管理有限公司在為小區業主提供服務,行使管理權時應依照合同約定或法律規定履行職責,若認為被告修建的圍墻和欄桿屬非法搭建物,應通過合法適當的方式行使管理權,現因其不適當的行為導致本案糾紛的發生,應承擔相應的賠償責任。法院判決:一、被告洛陽唐莊物業管理有限公司賠償原告黃寧不銹鋼柵欄和水泥隔墻價款294元。二、被告洛陽唐莊物業管理有限公司賠償原告黃寧洗衣機價款1150元。該被砸毀的洗衣機歸被告所有。

            法務提示:物業沒有行政執法權,不能直接拆人家的違裝建筑物,否則就要承擔法律責任。

           

          案例二:業主改變房屋的分隔墻壁違法或侵權的,應承擔相應的民事責任。
            【案情】原、被告系樓上樓下的相鄰住戶。原告分別系該單元401、501、601室房屋的登記所有人,被告吳某系該單元108商鋪門面房的房屋所有權證人,二樓也屬被告吳小敏所有。被告門面房南首有一公共樓道,該門面房與樓道原來無門窗。被告在未經有關部門審批以及未與原告等其他同一單元業主協商一致的情況下,在前述內室南墻上開設了一扇門,并安裝了防盜門,此即本案訴爭之門。原三原告向本院提起訴訟,要求被告排除妨礙,將其在墻體上開設的門恢復原狀。
            法院經審理認為,本案屬于建筑物區分所有權糾紛。根據法律規定,業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。被告作為門面房的區分所有權人,對其專有房屋室內及內墻部分可以任意使用或者改造,但不得有損于建筑物的整體安全,不得擅自改變房屋結構、外貌和用途。而對于建筑物中業主共有部分的使用,則需征得其他共有人即原告等人的同意。本案訴爭之門開設在三原告等人共有的樓道墻體上,該墻體朝向被告室內的內墻部分及于表面敷層屬于被告的專有權范圍,但其朝向樓道的外墻部分則系公共樓道的一個組成部分,屬該單元業主共有。被告就該堵墻享有的專有權達不到穿透該堵墻體的效力,被告穿透該墻體開設訴爭之門,超出了其行使專有權的范圍,故被告開設該門應當征得原告等其他共有人的同意,其未經其他共有人的同意即擅自改造共有墻體,侵害了原告等共有人的建筑物區分所有權,判決如下:被告吳小敏于本判決生效后15日內拆除其在丹陽市畫院路30號108門面房內室南墻上設置的防盜門,將墻體恢復原狀。
            對建筑物區分所有權有多種解釋,我國法學界大多壁心和最后粉刷表層說(折衷說),即專有部分的范圍應當依有關的內部關系與外部關系的不同而確定。就各個區分所有權人之間的內部關系而言,專有部分的范圍僅包括由境界壁、地板、屋頂所包圍形成的空間和最后粉刷表層;就基于買賣的民事關系而發生在某一個區分所有權人與第三人的外部關系而言,專有部分應該包括由境界壁、地板、屋頂所包圍形成的空間,并一直達到分隔物的中心(壁心)。我國法學界大多持這種觀點。區分所有權人對專有權的行使受到一定限制,其須按照建筑物的本來用途(即設計用途)使用專有部分,須在尊重其他區分所有權人利益的前提下,使用其專有部分,禁止區分所有權人濫用專有權,須在確保建筑物整體處于安全與良好之狀態的前提下,對其專有部分進行使用、裝修、維修和改造。
             、相鄰關系。

           在小區都有相鄰關系問題。相鄰關系這一章,重點的講了正確處理相鄰關系對用水排水、通行通風等相鄰關系做規定以利于發展生產、方便生活,維護相鄰人的權利,促進鄰居關系和諧?!段餀喾ā泛汀段飿I管理條例》對類似糾紛的是非劃分的非常清楚,業主之間只需要按照《物權法》和《物業管理條例》調整雙方關系,不需要找物業管理服務企業或者社區居民委員會,業主可以直接到法院,誰侵你的權你起訴誰。

          有些人家把過道堵的死死的,物業公司去做工作,這個人家可能清理,可能不清理,他把樓道堆的滿滿的,影響人家的通行,這本身就是侵權,到法院去判,侵犯了人家的通行權,要依法管理、依法服務,所以相鄰關系這一塊兒對物業管理服務這一塊兒,對處理相鄰糾紛也是重點。

          物權法第八十六條 【用水、排水相鄰關系】不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。
            對自然流水的利用,應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放,應當尊重自然流向。

          第八十七條 【相鄰關系中通行權】不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的,應當提供必要的便利。

          案例:原告劉、劉娟相鄰采光、通風權糾紛一案,  查明,原被告同住在院1號樓4樓,二被告系父女關系。被告劉鐵強、劉娟未經相關部門批準在4樓公用走道上搭建一面墻及鐵門(實際上在樓臺塔建了一個小間),堵住了樓道的采光窗戶,影響了樓道的采光與通風。為此,原被告發生糾紛。原告向法院起訴,請求:1、要求除侵占的公用走道、公用采光窗戶。

          法院認為,不動產的相鄰權利人應按照有利于生產、方便生活的原則,正確處理相鄰關系。業主對建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利,并承擔義務。被告劉鐵強、劉娟未經批準在公用走道上搭建建筑物,堵住了樓道的采光窗戶,影響了樓道的采光與通風,侵犯了他人的權利。判決:被告劉鐵強、劉娟于判決書生效后三十日內拆除其自行搭建的墻體及鐵門。

          第八十八條 【利用相鄰土地】不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的,該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。

          第八十九條 【通風、采光和日照的規定】建造建筑物,不得違反國家有關工程建設標準,妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。
            第九十條 【相鄰不動產之間禁止排放、施放污染物】不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物,排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。

          案例:老縣前我縣早期商品房,現在已經被拆遷了.一樓是縣房管處公房街面屋出租后,用于開設快餐店,排放的油煙很難吻,上面10戶住戶要求停止排放.
            第九十一條 【維護相鄰不動產安全】不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等,不得危及相鄰不動產的安全。

          案例:四保、任秀英、付規華、沙俊奎劉喜亮因相鄰損害防免關系糾紛一案,

          原審法院查明,原被告均系同一單元的住戶,在原被告所共同居住的樓下有一共有地下室,被告在該地下室門口裝上防盜網并將其出租。
            法院認為,四原告均系鄭州市管城回族區青年路6號院2號樓3單元的業主,該單元樓下的地下室屬于共有部分,享有共有和共同管理的權利,現被告將共有部分加裝防盜網,妨害了其他共有人的權利,故被告應對該樓地下室恢復原狀。判決:被告劉喜亮將其加裝于3單元地下室的防盜門拆除并將地下室恢復原狀。

          第九十二條 【使用相鄰不動產時避免造成損害】不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的,應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的,應當給予賠償。

          五、共有。

          為什么說共有這部分與物業管理服務行業也相關的。從《物權法》上講小區的公共部分它屬于共有人,共有人在行使所有權這一塊兒的權利時,如何行使?!段餀喾ā分v對共有人共同享有的物權享有一系列權利。

           第九十六條 【共有物管理】共有人按照約定管理共有的不動產或者動產;沒有約定或者約定不明確的,各共有人都有管理的權利和義務。

           第九十七條 【共有物處分或者重大修繕】處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的,應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。
            第九十八條 【共有物管理費用負擔】對共有物的管理費用以及其他負擔,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按份共有人按照其份額負擔,共同共有人共同負擔。

          六、占有。

          主要規定了對占有的保護,物權占有人的侵權責任,以維護社會秩序和權利人的合法權益。打一個比講,物業管理服務企業沒有經過業主的同意,你直接墻上貼上廣告,你是要承擔責任的。有的業主就認為這個墻是我的,我想掛個什么招牌就掛個什么招牌,想掛什么廣告就掛什么廣告,那屬于共有部分,任何業主、任何單位和個人都無權占有,他隨便占有以后他要承擔相應的法律責任。 

           


          第三部分 物業管理服務糾紛

          (一)拖欠物業服務費引發的糾紛

          1、因物業公司的服務瑕疵業主不繳納物業費

             典型案例:證明服務不周拒交物業費,法院判決仍須補交70%。  

           馮女士因拖欠41個月物業費,被物業管理有限公司推上法庭。在庭審中,馮女士拿出了有利證據,證明物業公司提供的物業管理服務存在一定瑕疵,如將樓房的消防道用做垃圾通道、亂停車、設啤酒銷售攤位等。法院根據權利義務對等原則,對物業公司要求的物業管理費予以一定比例的扣減,扣減比例根據實際違約情況確定為30%,馮女士須交41個月物業費的70%。

           案例解析:《物業管理條例》第七條規定業主有按時交納物業服務費用的義務,同時《物權法》第七十二條規定業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務,因此,業主既然享受了物業公司提供的物業服務就要承擔繳納物業服務費的義務,即使物業公司提供的服務有瑕疵,業主也不得依次為由拒交物業費,但可以要求物業公司在服務瑕疵范圍內減收一定的物業費。

            2、以物業服務收費不合理為由拒交納物業費    

            典型案例:業主不滿物業服務拒交物業費敗訴

            北京物業管理有限公司訴業主曹某欠繳物業費糾紛一案。原告世紀城物業管理有限公司訴稱,業主曹女士于2000年前后購買了世紀城的房子,至起訴前拖欠物業公司物業費2.9萬余元、供暖費6000余元及車位管理費1500元,請求法院判令業主交納欠費。被告曹女士辯稱,被告拒交物業費的理由是因為房屋質量存在問題長期得不到解決、物業服務不能令人滿意,以及電梯使用費計算不合理。

            法院經審理認為,物業管理有限公司與曹女士就物業管理事項簽訂了《物業管理公約》,在《物業管理公約》中雙方對于物業費標準及服務內容等均做出了約定,同時,也約定了如何追究違約責任。雙方所簽訂的上述《物業管理公約》,應視為是雙方當事人的真實意思表示,且不違反法律、行政法規的強制性規定,故上述合同對于雙方當事人均有約束力。曹女士提出物業公司向其收取的物業費不合理,并具體指出電梯的相關收費不合理。如上所述,雙方約定了物業管理費的標準,但其中每項費用如何計算、世紀城物業公司所收取的相關費用是否合理等問題,不是人民法院所能依法確定的。曹女士對收費標準如有異議,可向相關的主管機關提出投訴,由有權機關對此予以審查決定。故支持物業公司的訴訟請求。

            案例解析:《物業管理條例》第七條規定業主有按時交納物業服務費用的義務,此外,《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任,因此,物業公司依約提供了物業服務后,業主負有按約繳納物業管理費的義務。至于收費標準,業主委員會與原告在物業管理服務合同中已有明確約定并且只要已經物價局批準,根據自治原則,被告應按照約定的計價方式繳納物業管理費用,否則就要承擔相應的違約責任。

           3、買房未入住拒交物業管理費

          典型案例:柳先生及其夫人居住在廣州市某小區8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業管理員上門收取物業管理費,黃先生講:我們半年都不在家,不應該交物業管理費,于是跟物業公司產生了糾紛,為了收取物業費,物業公司將柳先生告上法院。法院判決:柳先生應交物業費

          案例解析:第一,所擁有的空置房僅僅是區分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個所有建筑物在空置著.實際上雖然區分所有建筑物的專有部分在空置,但區分所有建筑物的共用部分仍然在運行,使用之中,而物業管理費的支出目的就是要維持、保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養,如果物業管理費用缺乏來源或者減少,就不能使區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養得到維持和保證.

          第二,當部分業主將物業建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業管理公司的物業管理服務的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區分所有建筑物的共用部分的正常運行,使用,維修和保養的工作量,電梯,高低壓配電設備,共用照明,水泵,消防設施等共用設備,設施仍然要投入正常運行,仍然需要維修和保養;保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會減少;清潔衛生,環境綠化等等物業管理的管理服務工作量一樣也不會因部分業主的物業建筑物空置而有所減少.

           第三,造成業主的物業建筑物的空置責任在于業主本身,而并非物業管理公司無理阻撓不讓業主投入使用,因此,空置房的責任不在于物業管理公司.

          第四,減免物業管理費用對未空置物業建筑物的業主來說是不公平的.雖然物業建筑物空置,但空置房的業主仍然在享受著因物業管理的優質服務而帶來的物業建筑的保值和增值的經濟成果.

              根據《物業管理收費管理辦法》第二條規定:“物業服務收費,是指物業管理企業按照物業服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序,向業主所收取的費用?!蔽飿I管理費是為了整個小區、樓宇服務的,因此,物業使用人或所有人有義務付出相應的費用。

          根據《浙江省物業服務收費管理實施辦法(試行)》》第二十條第二款規定:“物業服務費自房屋交付使用、購房者(業主)領取鑰匙次月起計收。按照法律規定,以交付為時間節點,在交付樓之前的物業費應該由開發商支付;交付之后則應該由住戶交付。法律意義上的交付,是指房屋已達到法定交付條件后,并經過驗收備案。只要達到法定交付條件,并履行交付手續,即使業主購房未入住,也應當承擔相應的費用。

            

          4、以房屋存在質量問題拒繳物業服務費。   

          典型案例:某女士購買了一套期房,在辦理入住手續時,對房屋內部提出了不少細部質量問題,認為該房沒有達到入住條件,但因要舉家出國,就在入住交接單上提出了自己的意見,并收了房門鑰匙。半年后,該女士回國發現,有關的細部質量問題及未解決,而物業管理公司卻發出了多份催交物業費的通知。該女士覺得很冤,當初收房時就對房子不滿意,這半年自己也沒住,怎么還要繳納這么多物業管理費。

          案例解析:該女士應交物業管理費。    

          房屋買賣中的交付,從嚴格意義上講,應當是以產權證的登記和取得作為最終的交付標準,因為根據有關規定,只有產權證才是產權人享有和行使有關財產權利的唯一合法憑證。但是在實際操作中,由于開發商銷售的房屋絕大多數都是期房,而房屋在驗收交接后到產權證辦理下來,往往有一個較長的周期,這就使標的物的實際交付和權屬證明的取得無法完全同步。因此,入住交接就成了房屋買賣交付中的一個重要環節,買賣雙方往往以此環節作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。     

          在《商品房買賣合同》第八條和第十一條中,均對房屋交接的程序做了約定的規范,如:要求開發商在交付房屋時,向購房人提供房屋驗收合格的證明文件《建筑工程竣工驗收備案表》;開發商不出示證明文件或出示證明文件不齊全,購房人有權拒絕接收,由此產生的延期交房責任由開發商承擔。

           具體到該女士,雖然她對開發商的交付提出了自已的意見,但如果這些意見不構成法定或約定的、不能交付的情況(比如房屋根本未經正式驗收合格等),同時又收下了房門鑰匙,則說明該女士對房屋的交付已表示認可,她可以就房屋存在的細部問題繼續要求開發商進行修補,但不能據此認為房屋不符合交付條件。因此,對于其后的物管費應及時交付。

          5、業主和物業使用人對物業費的交納爭議糾紛

          典型案例:黃女士購買了某花苑內商品房一套。業主委員會與某物業管理企業簽訂物業服務合同,約定物業服務費用由某物業管理企業直接向業主按月收取。黃女士將該套商品房出租給萬某一家使用。黃女士認為物業服務費用應由實際使用人萬某交付,并告知某物業管理企業直接向承租人萬某收取。某物業管理企業向萬某收取物業服務費用時遭拒絕,萬某認為物業服務費用應由業主支付,自己只有支付租金的義務而無支付物業服務費用的義務。

          案例解析:本案的焦點是應當由業主還是物業使用人繳納物業服務費?!段飿I管理條例》第四十二條規定,業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶繳納責任。因此,應當由業主而非承租人支付物業服務費用。

          向物業管理企業交納物業服務費用,是業主根據物業服務合同應盡的義務。支付物業服務費用的義務直接源于物業服務合同的約定,根據《合同法》第六十一條第一款的規定,當事人應當按照約定正確,全面,誠實的履行合同設立的義務,本案業主應當按時交納物業服務費。當然,如果物業管理企業沒有按照合同的約定履行合同義務,則業主享有,履約抗辯權。本案不存在抗辯理由,因此,黃女士應當按時交納物業服務費。

          物業服務合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關系。承租人義務乃是基于房屋租賃合同而產生的,承租人應當履行的是向出租人支付租金的義務,而不是依據物業服務合同向物業管理企業承擔物業服務費的義務。承租人應當履行房屋租賃合同約定的義務,而業主應當履行的是物業服務合同約定的義務。這兩種義務并非基于同以個合同而產生的,不能混淆這兩種義務。

          根據《物業管理條例》第四十二條規定,業主與物業使用人可以約定有物業使用人繳納物業服務費用,但業主應當負連帶責任。即在物業使用人不能按照合同約定交納物業服務費用時,物業管理企業可以要求業主交納物業服務費,業主在交納物業服務費后,享有依法向物業使用人追償的權利。具體到本案,出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業服務費用,因此,應當由黃女士支付物業服務費用。

          法務提示:業主將物業出租給物業使用人的,并告知物業公司由物業使用人交納物業管理服務費的,最好物業公司與使用人簽一份協議,這樣就保險了.既可依與業主委員會簽訂的合同向業主主張權利,也可以依與使用人簽訂的服務合同向使用人主張權利.

          6、以未簽訂物業服務合同為由拒不交納物業費的

           典型案例:艾明輝經營的智能人網吧位于省政府公務員小區內,2003年7月1日,省政府公務員小區業主委員會與政興物業公司簽訂《省政府公務員小區物業管理委托合同》,規定物業管理提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人。此后,政興公司按約定進行物業服務,但艾明輝卻未交納物業管理費。2003年11月7日,政興物業公司訴至法院,要求艾明輝給付拖欠的2003年下半年物業管理費3611.6元,并承擔訴訟費。艾明輝以其與物業公司之間沒有簽訂物業合同,物業公司給其經營的商業網點提供的服務不多為由,拒絕交納物業費。                

          法院審理認為,業主委員會是業主大會的執行機構,具有代表業主與物業管理企業簽訂物業服務合同的職責。艾明輝作為業主之一,該合同對其具有約束力,其負有交納物業管理費的義務。故判決艾明輝給付物業管理費3611.6元。

           案例解析:根據《物業管理條例》有關規定,業主委員會與物業公司簽訂了物業管理合同的,業主應受其約束,負有交納物業費的義務。如果業主委員會未與物業公司簽訂物業服務合同,但業主事實上接受了物業服務的,業主則應按照實際發生的服務價格向物業公司交納相應費用。還有一種情況,即物業公司無物業收費許可,業主要求確認合同無效,而拒交物業費問題。按照《合同法》的有關規定,只要合同未違反法律禁止性規定,應視其為有效合同。至于物業公司是否取得物業收費許可證,屬于行政管理方面的問題,應由行政管理機關進行處理,不能據此認定物業合同無效。只要物業公司實際提供了物業管理服務,業主就應按照雙方合同約定向其交納物業費。

          風險防范:物業公司接受了業主的委托,就要想方設法為業主服好務,履行好合同約定的職責。如果自己盡職盡責了,還是有部分業主以各種不正當的理由拒繳費用,為了維護自己的權益,為了其他已繳費業主的權益,就要走法律途徑來解決問題。   

           7、個別樓盤業主長期不交納物業服務費

              案例:某樓盤業主長期拖欠物業管理費長達5年,物業公司起訴該業主,但法院只支持了最后兩年的物業管理費。

              原因:該業主主張超過訴訟時效。

              分析:訴訟時效一般兩年,催繳可以中斷,重新起算,但必須要有催繳主張的證據。

              對策:繳費通知單要求有簽收回執;催費函正規郵寄,保留蓋郵戳的詳情單;原則欠費起訴不超過兩年。

             物業管理費催交程序:

              司法解釋第十六條 物業服務人未以書面形式向業主催交物業服務費而直接提起訴訟的,應當告知其先行向業主送達催交通知書;物業服務人堅持起訴的,不予受理。

              物業服務人向欠費業主送達催交通知書,應當采取直接送達、郵寄送達、留置送達的方式;仍不能送達的,可以采取在欠費業主物業門口和小區內張貼公告的方式送達。

          第十七條 經書面形式催交后,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業服務費的,物業服務人可以依法向有管轄權的基層人民法院申請支付令。

          繳費通知單要求有簽收回執;催費函正規郵寄,保留蓋郵戳的詳情單;原則欠費起訴不超過兩年。

          (二)業主財物被盜等損失賠償糾紛

              主要是指業主要求物業管理者承擔未履行設備、設施等維護保養義務與業主財產損失存在一定的關聯,而引發的侵權賠償糾紛。

          1、業主家中被盜,監控設施損壞未及時維修,法院判賠2000元

          典型案例:某小區業主家中被盜,損失達5萬元。經公安機關偵破后,系收破爛人員進入業主家中盜竊。因犯罪分子無財產可賠償,業主將物管公司訴至法院,要求判令物管公司賠償全部損失。

          經法院查明,業主與物管公司所簽訂的合同中約定,小區進行封閉式管理,有24小時攝像監控措施。在案發時,該監控設施已經損壞多日未維修,而犯罪分子進入小區時也沒有進行登記。即判令物管公司賠償業主損失2000元。

          案例解析:首先應該明確業主所交管理費中所含治安管理服務為公共區域的治安防范服務,而非業主家中的安全保障服務.因此本案中,物業管理公司是否應承擔責任,應視具體情況.如果該小區公共區域治安隱患多,保安員不履行職責,而且又能證明這些因素與業主家中被盜有必然的因果關系,則根據《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任.如果物業公司采取了多種防范措施,公共區域沒有治安隱患,保安員盡職盡責,業主也找不到物業公司的不當之處.則物業公司不應承擔賠償責任.治安管理是物業管理最基本的內容.為了確保業主,住戶的安全,規避不可預測風險,一方面物業管理公司應增加保安人員及保安巡邏次數,加大安全防范的力度.另一方面,物業管理公司最好購買公眾責任險,將所應承擔的賠償責任的風險轉嫁給保險公司.

          法務提示:為了避免因業主財務被盜引發的物業糾紛,物業小區的保安及管理人員應切實的履行對業主的安全保障義務,嚴格的按照物業公司與業主的約定提供安全保障服務并嚴格的執行公司的執勤及巡視制度的規定,只要盡到了必要的安全保障義務,物業公司是無責任的。在此類糾紛中。因物管公司沒有進行監控錄像和對可疑人員進出進行登記,客觀上減弱了對犯罪分子的威懾力,在安全防范上存在一定的過錯,故應承擔相應的過錯責任。但由于損害是由第三人造成的,物管公司承擔的僅僅是補充賠償責任,只能承擔侵權行為人不能承擔的那部分賠償責任,故法院只判令物管公司賠償2千元。另一方面,物業管理公司最好購買公眾責任險,將所應承擔的賠償責任的風險轉嫁給保險公司.

          2、管理區或內車輛被盜,物管公司未嚴格履行管理責任,判賠20000元。

          案例:徐某是某小區的業主購買了一輛轎車,并在小區內為該車申請了停車位,并向小區的物業公司交納了每月60元的停車費,物業公司發放了一張小區智能卡,用于業主車輛進出管理。徐某發現自己停在小區車位上的車輛不見了,遂向公安部門報警。經查看小區監控錄像,發現當天凌晨1時07分左右,有人在30秒左右時間內將徐某的車輛開走。市公安局對徐某車輛失竊案立案偵查,至今未有結果。為此,徐某提起訴訟,要求判令物業賠償公司其損失99000元。          
                經法院認定,徐某與物業公司之間不夠成保管合同關系,但由于徐某車輛被盜的損害結果,與物業公司未嚴格履行管理職責有一定的因果關系,物業公司應當承擔相應的賠償責任,即判令物業公司向徐賠償經濟損失20000元。 
             3、管理區或內車輛被盜,物管公司已履行管理責任,法院駁回原告訴訟請求

          案例一:李某駕駛轎車回家并將其停放在所居住的小區內其固定的停車位上。李某準備出發時車子不翼而飛了。李某月停車費100元,李某起訴物業,要求其賠償超過保險公司理賠部分以外的經濟損失共52,873元。

               法院認為:物業服務企業主觀上沒有替李某保管車輛的意思表示,客觀上李某也未將車輛交付物業服務企業管理,車輛進出與否并不受物業服務企業的控制,因此雙方之間不存在保管合同關系,除物業服務企業同業主或者使用人有特別約定外,因小區內的場地出租給業主或者使用人用于停車而收取的費用,應屬場地出租費。駁回原告的訴訟請求。

          案例二:張某在自己居住的小區停車場停放車輛時遭到了搶劫,車輛也被劫走。犯罪分子觸動了旁邊車輛,該車報警器響后車主發現有情況,及時向小區值班人員報告。值班人員向物業公司匯報后向公安機關報了案。后犯罪分子被抓獲。張某以小區物業公司管理松懈為由訴至法院,要求物業公司賠償車輛被盜的損失。

          法院經審理認為,物業公司在張某遭搶劫后及時報案,盡到了一般的義務,履行保安職責無過錯,不應承擔過失責任。駁回原告訴訟請求

              法務解析:在此類糾紛中,物業公司是否承擔責任,關鍵是看,物業公司與車主之間存在的是保管合同關系還是場地使用關系,以及物業公司在車輛丟失中是否存在過錯。

           1、如果對小區業主車輛的管理是一種特約管理,即在物業管理合同中約定的保安費包括車輛保管服務,那么發生車輛丟失的,業主可以要求物業管理公司依保管義務承擔相應的賠償責任;

           2、如果沒有約定,但有證據證明物業管理公司疏于管理,未盡至安全防范義務或未配備應有的安全防范設備,對車輛的丟失有過錯過失的,物業管理公司應承擔與其過錯相適應的賠償責任。當然,如果物業管理公司履行了正常的安全防范義務,沒有過錯的,物業管理公司可不承擔賠償責任,因為物業管理公司不是侵權行為人,業主的車輛被竊,是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的,犯罪分子是直接的侵害行為人。業主與物業管理公司之間不存在財產保管關系,對業主的車輛沒有保管義務。

           3、如果物業管理公司設有專門的停車場,并對停放的車輛收取場地使用費,則應根據其收費的數額和車輛的價值比率,確定物業管理公司應承擔的賠償責任。在無法查清該車是否丟失,是否在本小區內丟失時,應按照最高人民法院《證據規定》第73條高度蓋然性的證明標準,即在證據對待證事實的證明無法達到確定充分的情況下,如果一方當事人提出的證據已經證明該事實發生具有高度蓋然性,人民法院即可以對該事實予以確認的規定,并同時結合物業管理公司的過錯程度、收費標準等確定物業管理公司應當承擔的賠償責任。

          法務提示:于此類案件,我們提請我的物業公司,在進行物業管理過程中,尤其是進行安全保障等工作時,應當盡量健全各種安保設施,如安裝攝像設備,健全登記制度,值班制度等,同時呢不斷提高安保人員的職業素質,盡量降低出現工作失誤的概率。對于車輛管理這方面的事項,那么最好在簽訂簽訂物業管理合同時就對車輛保管服務內容或者和當事人另行簽訂車輛保管協議,明確雙方之間的法律關系,盡量降低自身的法律責任,避免承擔保管不善的法律責任。

           (三)業主或受害人要求物業公司賠償因其未盡其安全義務而造成的人身損害糾紛。

          1、業主在小區內被人歐打,法院判物業公司補充賠償1000元。

          案例一:楊某為業主,物業公司為物管企業。該小區系由幾棟單體樓圍合而成的小區,施行封閉管理。小區內道路為市政道路。某日晚,楊某在小區道路上被人毆打致傷。經公安機關了解,事發時小區保安聽到楊某的呼救聲,且也看到楊某被毆打的事實,但應距離較遠未來得及制止。應該案件未被偵破,楊某將物管公司訴至法院,要求物管公司賠償精神損失2萬元,經濟損失5萬元。

          經法院審理認為,楊某與物管公司所簽訂的合同中約定,物管公司應對小區內進行管理和維護。雖然發生侵害行為的道路屬于市政道路,但在小區規劃范圍之內,且該小區由物管公司進行封閉性管理,故該道路實際是由物管公司代為管理,但此種管理僅限于市政性質的管理,而不是物業管理。故在該道路上發生的侵害行為,不屬于物業服務合同約定的管理區域,楊某不能基于物業服務合同約定要求物管公司承擔違約責任。但由于該道路位于物管公司實際控制,并能夠合理發現并控制侵害發生的區域,物管公司應當能夠及時發現并予以制止,因此物業仍負有一定的對業主人身、財產安全的保障義務,判令物業公司對楊某所遭受損失承擔補充賠償責任,賠償一千元。

          2、女業主被偷偷潛入家中的犯罪分子強奸殺害,法院判物業公司賠償20萬元。

          案例:某高檔別墅小區一女業主被偷偷潛入的犯罪分子強奸殺害,犯罪分子被判死刑,無力賠償。女業主家屬起訴物業公司賠償,經法院查明,犯罪分子作案時,該小區圍墻紅外線監控失靈,保安缺崗,故法院判決物業公司賠償20萬元。

          原因:小區圍墻紅外線監控失靈,保安缺崗。

          分析:物業公司有安全保障義務,應承擔管理人責任,對第三人侵權承擔補充責任。

          對策:加強小區公共設施設備管理,安全巡邏,安全提示。

          3、業主夜間掉入窨井中骨折,法院判賠1.5萬

          案例三:王某夜間在某小區道路行走掉入窨井中骨折,起訴物業公司要求賠償損失2萬元,,經法院查明,小區道路窨井蓋被盜,物業公司疏于管理,沒有及時發現并警示。判決物業公司賠償王某醫療費、誤工費約1.5元。

          原因:小區道路窨井蓋被盜,物業公司疏于管理,沒有及時發現并警示。

          分析:物業公司有安全保障義務,應承擔管理人責任。

          對策:加強小區公共設施設備管理,類似電梯事故、火災、水災事故的應急響應措施。

          上面個案例中,前兩個都第三人在物業管理區域內對業主人身傷害,第三個是小區道路窨井蓋被盜,物業公司疏于管理,沒有及時發現并警示,業主要求物業公司賠償的案例,判決結果雖然不同,但法院都是從物業公司是否盡到維護小區公共秩序的職責這一點來考慮、確定物業公司是否應承擔賠償責任的。因此,了解物業公司維護小區公共秩序的職責究竟是什么,對于物業公司、業主或物業使用人都是非常必要的。從物業公司的角度來講,了解自身的職責,可以更好地工作,在發生糾紛時可以以盡到職責為由,提出抗辯,主張對業主的損失不應予以賠償;對于業主或物業使用人來說,了解物業公司的職責,可以判斷自身的損失是否與物業公司的失職有關,并且在自身的損失與物業公司有關的情況下,提出合理的賠償要求,避免不必要的訴訟成本支出。 
              根據現行關于普通商品住宅物業管理服務標準的規定,物業公司對小區規劃紅線以內、業主戶門以外的公共區域應承擔的秩序維護和公共財產看管的職責如下:(1)、相對封閉:做到小區主要出入口晝夜有專人值守,危及人身安全處有明顯標志和防范措施;(2)、維護交通秩序:包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理,保持車輛行駛通暢;(3)、看管公共財產:包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等;(4)、夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏,巡邏不少于兩人,做到有計劃、有記錄;(5)、有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案:發生時,應立即采取措施,并及時報警和配合公安部門進行處理。 
              判斷物業公司是否履行職責、業主的遇害、財物被盜、人身傷害是否與物業公司有關,主要依據的是物業公司與業主簽訂的物業服務合同。根據《合同法》的規定,有效成立的合同在當事人之間具有法律效力,當事人一旦簽訂,就要受合同條款的約定,應嚴格履行合同的義務。在物業服務合同中,物業公司與業主應就維護小區公共秩序的職責內容、采取的防范措施進行詳細的約定。在合同簽訂后,物業公司就要嚴格按約定行事,認真負起保護業主人身、財產安全的責任。業主也應依據合同,查看物業公司是否存在著失職行為。 
              有些業主認為,只要在小區內遭受人身、財產損害,物業公司就應承擔責任,這種認識是錯誤的。在物業公司已按照物業管理合同的約定履行了職責的情況下,再要求物業公司承擔賠償責任難以得到法律的支持,因為物業公司應履行的維護小區公共秩序的職責畢竟不同于公安機關的治安管理職責。 
              另一方面,一些物業公司自身也存在著問題。由于一些開發商在樓盤銷售過程中為吸引更多的購房人,對銷售樓盤所在小區的物業管理作出誘人的承諾。而事實上,物業公司由于開發商的建設設計或配套設施不完善,也由于自身的服務能力所限,不能完全履行在合同中向業主作出的管理、服務承諾。在這種情況下,這些不切合實際的承諾將使物業公司面臨向業主承擔違約責任的風險,并且在業主的人身、財產遭受損失的情況下,物業公司還面臨著承擔巨大賠償責任的風險。 
              要保障業主或物業使用人在小區內的生活安全,一方面要求物業公司切實盡到維護小區公共秩序的職責,另一方面要求業主自身也應加強安全防范意識,注意自我保護,不能單純依賴物業公司。我們也應當加強自身安全方面的教育和指導,只有這樣,小區業主、物業使用人的人身、財產安全才能得到真正的保護。

          (四)房屋裝修中引發的糾紛案

               1、住宅改商業用房糾紛案

          案例:某小區一樓業主在接房后,將其一樓面臨道路的一側墻體拆除,并在墻體外通向道路的小區綠地上修建了樓梯,將自己的房屋改成小飯館。物業公司要求該業主恢復原狀,停止營業,均未改變。故起訴到法院,

          物管公司在起訴中稱,根據業主與物管公司所簽訂的物業服務合同約定,業主有遵守業主公約的義務,業主不得擅自改變房屋用途,不得擅自侵占住宅公共部位和公共設施設備。在業主與物管公司簽訂的《住宅裝飾裝修協議》中約定,業主應當遵守建設部頒布的《建筑裝飾裝修管理規定》?,F業主擅自改變房屋用途,破壞房屋結果,擅自侵占小區公共部位,故應當停止經營,恢復原狀。

          該業主辯稱,其辦理了個體工商戶營業執照,營業地址登記在該套房屋內,屬于合法經營。

          法院審理結果:判令業主停止經營行為,并將被拆改的外墻恢復原狀。

          分析:這個案子就是關于業主如何行使建筑物區分所有權的典型案例。首先,業主擅自拆改了房屋的外墻,外墻屬于該棟建筑物的公共部位,依法應屬于該棟業主全體共有,任何一個業主均無權擅自拆改。其次,業主將住宅改為商業用房的行為,根據物權法第77條規定:業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。最高法院關于審理物業服務合同糾紛案件司法解釋第四條規定,業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為,物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等民事責任的,法院應予以支持。

          至于業主稱其依法取得營業執照且營業執照記載的經營地為該套住宅的理由,并不能成立。房屋的用途應以產權證書登記為準。工商登記行為僅能說明業主屬于有照經營,工商部門基于業主的申請將該房屋作為經營場所進行登記,是行政管理范疇,不能改變房屋的用途。

             2、業主違規裝修,物業公司強行拆除,仲裁判賠600元

          案例;《業主臨時規約》不準安裝太陽能而同物業公司管理人員爭吵,后管理人員同該業主私下達成一致,刪除了禁止安裝太陽能條款。不久該業主在樓頂安裝了太陽能,巡邏保安看到后報告了公司老總。老總命令工程人員強行拆除了太陽能。

          仲裁委員會審理認為:《業主臨時規約》制定合法,禁止安裝太陽能條款不違背法律,對全體業主均具有約束力;物業公司作為普通企業不具有執法權,對此行為造成業主太陽能實際損失賠償600元人民幣。

          對策:1、大力宣傳違規安裝的好處,弊端;2、加強門衛管理,3、一旦有業主違規安裝,積極上門溝通,勸其自行拆除;4、拒不拆除的,物業公司最好用EMS發送“整改通知書”;5、訴至法院,要求判令立即拆除。

              3、違反有關規定裝飾裝修引發的物業糾紛

               典型案例:章某與于某為樓上樓下鄰居,18樓的于某先行入住。19樓的章某正在裝修時,樓下的于某發現自己的樓下漏水。沒過幾天,于某家放在柜子里的衣服受潮,臥室和客廳地板也開始漏水。于某于是到章某家交涉,發現章某正在將主臥室改造成一個裝有沖浪浴缸和電泵抽水馬桶的超豪華寬敞衛生間,而將原設計的衛生間改作它用。于某立即向物業管理企業投訴,物業管理企業即向章某發出要求其整改的緊急通知,但章某只答應解決漏水問題而拒絕整改,于某便將章某和物業管理企業一并訴至法院,要求章某拆除衛浴設施、恢復原狀,要求物業管理企業承擔賠償責任。

               審理結果:法院判決支持了于某訴章某的訴訟請求,駁回了于某要求物業管理企業賠償的訴訟請求。

              案例解析:《物業管理條例》:“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝修裝修和使用等方面法律法規規定的行為,物業管理企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告?!薄拔飿I管理企業應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主?!边@是為物業管理企業設定的一項義務。本案中,如果物業管理企業沒有盡到這方面的義務,就應當承擔相應的責任。問題關鍵是如何界定物業管理企業是否履行合同的問題。通常來說,如果物業管理企業已按照合同約定盡到了自己的責任,不存在管理上的缺陷,則物業管理企業就不應當承擔責任;相反,如果物業管理企業根據物業服務合同的約定,存在明顯的過錯,則應當承擔未履行合同或者履行合同存在瑕疵的賠償責任。但是,必須注意到,物業管理企業畢竟是一個民事主體而非行政管理機關,作為民事主體的物業管理企業是不具有行政權利的,因而物業管理企業不可能采取強制措施,其所能做的僅僅是發現問題時向業主及施工單位提出改進意見,而不能直接采取有效的行政制裁手段。當然,如果物業管理企業根本沒有履行監督管理義務,沒有能夠及時發現問題并提出建議,也沒有及時向有關部門報告,物業管理企業則應當承擔責任。

           風險防范:規避裝修糾紛的關鍵是,物業管理人員應嚴格按照《物業管理條例》和《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主,對發現的業主違規裝修的行為及時的予以制止并向有關部門報告,但無權采取強制措施,在此過程中,物業管理企業只要盡到了告知義務就可以了。

           


          (五)物業維修問題而引發的物業糾紛

              1、因物業公司維修不及時所造成的損害應由物業公司承擔責任

              典型案例:某住宅小區第25棟樓的公用水箱出現滲透現象,該棟樓的業主們向物業管理公司反映了情況,要求其及時予以修繕,但物業管理公司一直未采取措施。有一天,住在該棟樓的業主王某回家經過樓前通道時,因地面積水滑溜而不幸摔倒,導致右腿骨折,被送往醫院治療。王某要求物業公司賠償其醫藥費、營養費及誤工補貼等相關費用未果,把物業管理公司告上法院。

              法院判決:物業公司應當承擔責任。

              案例解析:根據《物業管理條理》及相關規定,物業管理公司與業主的維修責任劃分為:業主作為物業的所有權人,應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此,房屋的室內部分,即戶門以內的部分和設備,包括水、電、氣戶表以內的管線和自用陽臺,由業主負責維修。

              房屋的共用部門和共用設施設備,包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施,由物業公司組織定期養護和維修。

              根據物業管理條例第三十六條的規定:物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。

              物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

              本案中,小區物業管理公司對公用水箱的滲漏,應及時予以維修而未維修致使王某因地面積水滑溜而摔倒住院,應由物業管理公司對王某的損失給予賠償。

              物業公司要避免因維修不及時導致的賠償責任,就必須對職責范圍內應及時維修的問題及時的維修,并建立維修責任人制度,對沒有盡到職責的相關責任人予以處罰。

              2、物業對業主自有部位的維修費用,應由業主承擔

              典型案例:某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞,電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時趕到現場。由于下水管堵塞嚴重,在6樓疏通不開,又轉到5樓,從下水管檢查孔反向往上清疏。經過3個多小時的努力,管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊,證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當維修人員收取40元維修費用時,該住戶以維修未使用任何材料為由,拒不交維修費。

              案例解析:根據《物業管理條理》及相關規定,物業管理公司與業主的維修責任劃分為:業主作為物業的所有權人,應對其所有的物業承擔維修養護責任。因此,房屋的室內部分,即戶門以內的部分和設備,包括水、電、氣戶表以內的管理和自用陽臺,由業主負責維修。

              房屋的共用部門和共用設施設備,包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、消防設施等房屋主體公用設施,由物業公司組織定期養護和維修。

              根據《物業管理條例》第四十四條:物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。在本案中物業公司工作人員受業主委托對其擁有的自用部位進行維修,維修費用應由業主承擔。

             3、維修共用設施需要出入頂層業主專有部位,業主不配合引發的物業糾紛             

              典型案例:A物業小區的甲樓的共用水箱建在樓頂,清洗水箱需要出入頂層的業主家,但這樣會破壞該業主家的清潔衛生,因此,物業管理公司清洗水箱時,該業主總是加以阻礙,并要求給予經濟補償。

              案例解析:按照《物權法》第70-72條規定,各區分所有權人對自己專有部分享有完整的所有權,具有獨立支配的權利,但并不意味著對專有部分享有絕對支配權利,不允許其他任何人利用。各區分所有權人均有為他人使用專有部分及其共有部分提供便利的義務。這種義務屬于各區分所有權人應盡的義務,而并非相鄰關系的義務,對各區分所有權人在履行義務時,如果造成專有所人損害的,應當給予相應的補償,則是應當的。

              (六)保安致人損害的物業糾紛

               典型案例:某物業公司在某小區門口設有保安員執勤,負責對進入小區的人和車輛進行安全管理。2004年8月5日,居住在該小區的楊某駕駛私家車帶其丈夫焦某和兒子,準備進入小區回住所。值勤的保安員要求楊某辦理車輛進入小區的相關手續后,方可進入小區。為此,雙方產生爭執。楊某的丈夫焦某下車與保安員發生互毆。爾后,其子又用電話聯系他人進入小區,與保安員互毆,造成雙方人員均有傷情。楊某的傷情鑒定為閉合性顱腦損傷、頭外傷后神經反應,損傷程度為輕微傷。為此,楊某起訴某物業公司要求賠償醫藥費、誤工費、護理費、住院伙食補助費、營養費、鑒定費、精神損失費等共計5.3萬余元。               

              經審理法院認為,公民的身體健康權受法律保護。原告駕車進入被告管理的居民小區時與被告的值勤保安因車輛出入證問題產生爭執,雙方本應克制自己的情緒,從維護小區管理秩序出發,妥善處理問題。由于雙方均不夠冷靜,進而情緒激動相互毆打,造成原告受傷。雙方均負有一定過錯,應各自承擔相應責任。被告與實施侵害的保安員系雇傭關系,保安人員在從事雇傭活動中致人損害,理應由被告賠償給原告因此造成的合理經濟損失。最后,法院判決某物業公司賠償原告經濟損失人民幣6100元。

              案例解析:本案是一起因物業管理糾紛引起的人身損害賠償案件。原告是一名小區居民,被告則是管理小區的物業公司。值得注意的是,這起案件的直接當事人是一名被告雇傭的值勤保安。法院認為,值勤保安在從事雇傭活動中致使原告人身損害,被告應承擔經濟損失。依據最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條,雇員在從事雇傭活動中致人損害的,雇主應當承擔賠償責任。             

              雇主在這里所承擔的是雇主替代責任。雇主替代責任是指雇主對雇員在從事雇傭活動中侵犯他人權利時所應當承擔的民事責任。本案中,值勤保安對進出小區的車輛和人員進行管理是在履行其雇主——某物業公司安排的工作。盡管斗毆本身是值勤保安和原告之間的個人行為,但值勤保安是在履行其工作職責時,與原告發生爭執從而導致斗毆。依照最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第九條第二款,前款所稱“從事雇傭活動”,是指從事雇主授權或者指示范圍內的生產經營活動或者其他勞務活動。雇員的行為超出授權范圍,但其表現形式是履行職務或者與履行職務有內在聯系的,應當認定為“從事雇傭活動”。所以,應認定值勤保安與原告斗毆是保安人員在從事雇傭活動中致人損害,其雇主——某物業公司仍應承擔賠償責任。             

              但同時,小區某物業公司是受小區業主的委托對小區進行管理,原告作為小區一名居民有服從小區管理的義務。但原告沒有履行其義務,而與值勤保安爭執斗毆。因此,原告同樣是有過錯的,依照《中華人民共和國民法通則》第131條“受害人對于損害的發生也有過錯的,可以減輕侵害人的民事責任”,故法院在上述判決中支持了原告部分訴訟請求。

             (七)小區共用設施傷人賠償糾紛

               1、典型案例:2005年8月29日下午,7歲的小鵬(化名)與媽媽一起在小區休閑廣場上玩耍。小鵬在跑動中撞倒一張石桌。石桌砸斷了小鵬的左手食指和中指。事發后,小鵬的父母多次與小區開發商和物業公司交涉。但對方認為小鵬受傷是由于父母看護不力,他們不應承擔責任。隨后,小鵬的父母將物業公司和開發商告到法院,索賠醫藥費、精神撫慰金計1.4萬余元。庭審中,被告物業公司和開發商都表示不愿賠償。

              法院判決:物業公司賠償小鵬7200余元。

              案例解析:《物業管理條例》規定,本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動,同時建設部《城市新建小區管理辦法》規定,物業公司對小區的管理,是指對住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環保容貌等管理項目進行維護、修繕和整治。因此,物業公司對物業小區內的共用設施負有管理、維護義務,對于因共用設施存在安全隱患致使他人受傷的,物業公司應當承擔損害賠償責任。而物業小區休閑廣場上的石桌作為共用設施,可見物業公司對休閑廣場上的石桌負有管理、維護義務。另根據《民法通則》規定,建筑物或其他設施發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應承擔民事責任,但能夠證明自己沒有過錯的除外。本案中,物業管理公司未能提供足夠證據證明其已盡到了管理、維修義務對損害的發生并沒有過錯,故應對小鵬的受傷承擔賠償責任。同時,小鵬的母親未盡好足夠的監護義務,對兒子受傷亦有一定過錯,可相應減輕物業公司的部分賠償責任。因此,法院判決物業公司賠償小鵬7200余元。

               2004年5月1日生效的《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》,比較集中地體現了侵權責任法的主要原則。其中與物業管理行業關系最密切的是第六條:“從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織,未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害,賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的,人民法院應予支持?!蓖ㄋ椎卣f就是,經營者或者社會活動組織者,對他的顧客或者活動參加者負有合理限度的安全保障義務,未履行這個義務,致使他人受到人身損害的,要承擔賠償的責任。法條中雖未明確列舉物業管理,但從法理上看,從事物業管理活動應包括在“等經營活動”之中,物業管理公司要對它的顧客一一業主和使用人承擔安全保障義務,應當足毫無疑義的。

               物業管理人的安全保障義務主要體現在三個方面:設施設備的安全保障責任、管理服務的安全保障責任、預防和制止第三人侵權的安全保障責任。             

              每個住宅小區中都會有許多設施設備,如交通設施、供水供電供氣設施、安保設施、排污設施、娛樂設施等,物業公司作為管理人,有義務保障這些設施的完好,不使其對業主和使用人造成人身損害。如果設施設備未達到安全要求,導致使用人受損的,受損人有權向物業管理人索賠。

               物業管理中,來自設施設備的風險相當多,僅小區游泳池,就存在水質是否達標、是否按標準配備了救生設備和救生員、更衣室地面是否防滑、是否設置了安全告示等,其中一項欠缺,就可能構成“未盡設施設備的安全保障義務”。

              2、北京方莊小區一名11歲女孩在攀爬綠地的鋼筋護欄時失足,被欄桿尖端刺成“右胸銳器貫通傷”,花去醫療費用近三萬元,后女孩向物業公司索賠26萬余元。物業公司認為,安裝護欄足為了保護綠地免遭踐踏,作為11歲的女孩,不應該去攀爬護欄,家長也未盡到監護責任,物業公司對此傷害后果沒有責任。法院最終認定:該小區物業公司設置鋼筋護欄時應當考慮到兒童的安全,護欄留有十余厘米長的尖頭,存在安全隱患,應對此人身傷害事故承擔部分責任,判決物業公司賠償醫療費用1萬元。

               這個案例啟示我們,對小區內的一切設施設備,都要考慮是否存在不安全的因素,特別是兒童能及的范圍內,不僅要考慮正常使用狀態下會不會發生傷害,還要考慮到非正常使用狀態下,甚至“萬一”情況下的傷害。國外有一種小塑料釘,專門用于堵塞電源插孔的,其用意就是為了防止幼兒用鐵絲等物捅電源插孔時觸電。這種心思,就是物業管理人應有的安全意識。

              物業公司的服務管理,包括對業主的服務及對房屋、設施及小區秩序的管理。服務管理不到位,沒有盡到職責,造成業主或者使用人的人身受到損害,就屬于“未盡管理上的安全保障義務”,應當承擔民事賠償責任。東?;▓@業主在家中被殺案,兇犯持作廢出入證混入小區,物業管理人員未能覺察,顯然在履行職責上有重大瑕疵,這是法院判決它承擔賠償責任的主要原因。周一男全家被害案,5名兇犯1天多次進出小區,作案時間長達10多個小時,5名受害人先后被殺,直至兇手安然離去,小區保安都未有絲毫警覺。這種情況下,物業公司要說自己完全履行了管理上的安全保障義務,恐怕說不過去。

               管理上的安全保障責任范圍很廣:對可疑人員進行詢問盤查、在施工檢修地點設置標志、投放消殺藥劑前的預告警示、對業主求助時的迅速處理等,都是物業公司最常見的安全保障工作內容。2010年3月,上海復興新苑小區業主徐某的女兒在家中被流竄犯罪分子奸殺,破案后查明罪犯從運送垃圾的小門進入小區,而該門在晚上是應當上鎖的,那晚卻沒有關。這成為物業公司未履行職責的主要依據。因此法院判物業公司賠償4萬元。這個案例警示我們,物業管理工作不允許百密一疏,任何時間、任何行為都要經得起檢驗,這是一個很高的要求。

              類似業主被殺害這樣的惡性事故出現的概率固然很低,但小的傷害事故隨時都有可能發生。例如道路濕滑障礙造成行人摔倒致傷、消殺藥劑管理不當造成兒童中毒、井穴溝池致人墜入、運動游樂設施殘損致人傷害等等,都是物業管理中每天都需要警惕的風險。最高法院的司法解釋指出:“(一)道路、橋梁、隧道等人工建造的構筑物因維護、管理瑕疵致人損害的;(二)堆放物品滾落、滑落或者堆放物倒塌致人損害的;(三)樹木傾倒、折斷或者果實墜落致人損害的”,“由所有人或者管理人承擔賠償責任,但能夠證明自己沒有過錯的除外”。這些列舉的以及類似的事故都有可能在小區里發生,物業公司作為管理人責無旁貸。

               特別要注意的是,由物業管理人組織的大型社區活動越來越多,體育比賽、商業促銷、文藝匯演等,雖然能營造熱烈的小區氣氛,但造成人身意外傷害的風險也大大增加。作為社區活動的組織者,物業公司必須要充分考慮安全保障能力,如沒有安全把握,寧可不組織這類活動。

              對于來自第三人的人身傷害行為,物業公司有防范和制止的義務?!段飿I管理條例》第47條規定:“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業管理企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作?!边@里把物業公司制止第三人侵權的安全保障義務,概括歸納為“兩協助兩及時”?!皟蓞f助”足“協助防范、協助救助”;“兩及時”是“及時制止、及時報告”。我們知道,物業公司作為一個企業,本身并不具備執法的權力,它只能在合理限度范圍內承擔安全保障義務?!邦A防、制止(應急)、報告、救助”這四個方面,就是物業公司合理限度范圍內的責任。比如,物業公司在小區內接到“有人行兇”的報警,應該立即派保安人員趕赴現場,在保護自身安全的前提下,采取制止措施,同時向公安機關報告。如已發生人員傷亡,應立即聯系急救站,協助救治傷員。在警方到達后,協助工作,配合調查。做到這些,就履行了制止侵權的安全保障義務。如果物業公司沒有做到“兩協助兩及時”,都會構成不作為,受害者有權要求物業公司承擔賠償責任。

              (八)樓房墜落物致人損害的物業糾紛

               相關法律法規:《華人民共和國民法通則》第一百二十六條:建筑物或其他設施及建筑物上的懸掛物,擱置物發生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應承擔民事責任,但能證明自己沒有過錯的除外.

              《物業管理條例》第三十六條:物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。

              物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

              典型案例:某大廈是被告某實業公司開發的寫字樓,其產權屬實業公司,該樓主要通過出租的方式使用。該大廈的物業管理由實業公司委托給某物業管理企業管理。大廈共16層,由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題,使用中曾數次發生玻璃墜落之事,租戶普遍提出意見,但實業公司未及時進行修繕處理。2001年5月21日下午3時許,13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛,致玻璃墜落并破碎,玻璃碎片下落插入當時在樓下搬運貨物的孫某的頭部,致死孫某當場昏迷。孫某的同事當即將其送往醫院腦外科搶救,先后用去醫療費,護理費,誤工損失費等共計人民幣8萬元。事后,孫某將實業公司、肖某及物業管理企業告上法庭,要求三被告承擔賠償責任。

               被告肖某辯稱:玻璃下落傷人系該窗戶安裝不牢所致,而非本人責任,實業公司作為某大廈的所有人和管理人應承擔賠償責任。

              被告實業公司辯稱:玻璃調落傷人系租戶肖某關窗不當所致,本公司對此不能承擔責任。

              被告物業管理企業辯稱:某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題,物業管理企業曾多次向實業公司反映,要求其出資修繕,但實業公司始終未予答復。物業管理企業已盡管理職責,故不應承擔賠償責任。

              〔判決〕人民法院經審理認為:實業公司系某大廈的所有人,該樓玻璃安裝質量不佳,本身存在事故發生的隱患,且在數次發生墜落后未能及時采取措施,在物業管理企業提出改正要求后仍不作為,對孫某被致傷負有主要責任。肖某系房屋使用人,關窗時本應該正常方式關閉,但其卻用力過猛,致玻璃下落,對孫某的損害亦負有一定的責任。物業管理企業作為某大廈的管理人,曾向實業公司提出改進的要求,已盡管理義務,孫某的傷害同物業管理并無直接的、必然的因果關系,因此,物業公司不應承擔法律責任。

              案例解析:本案的核心是誰應當承擔民事責任,法院的判決是正確的。

              本案產生的原因,一是由于該樓窗戶玻璃安裝存在質量問題,使用中曾數次發生玻璃墜落,但沒有及時得到維修;二是13層廣告公司的員工肖某在關窗戶時用力過猛,致玻璃墜落。因此,要確定誰應承擔本案的法律責任,首先就應當搞清楚對于窗戶玻璃安裝存在質量問題卻沒有及時得到維修的責任。根據物業產權行使的法律責任和相鄰權的有關理論,產權的行使不得妨害他人利益,不得妨害公共利益。本案中物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益,存在足以造成致以人民群眾財產或者人身安全損害的缺陷。由于這種缺陷的存在使不確定的人或者確定的一定范圍內的人或者財產因之負有可能遭受損害的風險,如果這種風險不及時排除,就可能造成財產損失或者人身傷害。根據民法原理,業主有及時維修的義務,如果這種傷害或者人身損害發生,則責任人負有賠償的義務?!段飿I管理條例》第五十六條規定,物業存在安全隱患,危及公共利益和他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。本案實業公司作為某大廈的所有人,應當承擔主要責任。

               其次,關于肖某的責任。肖某關窗時用力過猛,是窗戶玻璃墜落的直接原因,與孫某的傷害存在必然的直接關系,因此肖某應當承擔法律責任。但由于窗戶玻璃安裝存在質量問題,使得玻璃存在安全隱患,也是窗戶墜落的原因,與孫某的傷害存在間接的因果關系,因此肖某應當與實業公司共同承擔法律責任。

              關于物業管理企業的責任,主要是看其是否有過錯。從本案的案情來看,物業管理企業對某大廈窗戶玻璃安裝存在質量問題曾向實業公司提出改進的請求,但實業公司并未答復,說明物業管理企業對窗戶玻璃安全問題已引起足夠的重視。如果物業服務合同沒有特別的約定,物業管理企業不應當承擔賠償責任。

              風險防范:對樓房墜落物致人損害的侵權行為,物業公司是否承擔責任,關鍵是看物業公司對侵權行為的發生有沒有管理上的過錯,只要物業管理人員對樓房業主自有部位的擱置物存在的安全隱患盡到了必要的注意告知義務和對樓房共有部位擱置物存在的安全隱患采取了必要的防范措施,那么在此情形下,物業公司是免責的,所以為了避免此類糾紛的發生,關鍵是要及時的發現樓房擱置物、懸掛物存在的安全隱患并盡到必要的注意告知義務和采取必要的措施消除隱患。

           


          (九)物業服務中的消防管理法律責任

             某高層樓盤因業主不慎起火,消防隊來后發現消火栓沒水,耽誤滅火,導致室內財產全損50萬,該業主起訴物業公司,法院判物業公司賠償10萬元。

          原因:物業公司消防設施維護失職。

          分析:保障消防設施正常是物業公司合同義務和法律責任。

          對策:按規范維護,監測。  

           


          (十)在物業管理中未盡到注意告知警示義務而引發的物業糾紛

              案例一、高某去年租用上海市青浦區佳樂苑小區的一套公寓房居住,去年12月20日上午,高某和妻子一起將洗好的衣服晾曬到了頂樓的天臺上,當時上樓的通道暢通無阻,沒有發現有什么阻擋。下午5點多黃昏時分,高某上樓收取衣服,心急的他沒有多想直接上了天臺,沒想到一頭撞在了什么東西上,接著玻璃渣子紛紛落下,臉部鮮血也隨著涌了出來。高某被妻子連忙送到了醫院,經過認真清理,他臉上大傷口3個被縫了近30針,其他小傷醫生實在無法下針只好作了消毒處理。經過檢查,原來通往天臺的頂樓上有一道玻璃門,門較大上面也無任何標志,晚上時不知被誰關上了,高某沒發現就一頭撞了上去。                      

          第二天,頭包得像粽子一樣的高某就去找物業交涉,但物業公司認為此門為消防逃生通道且有鋁合金邊框,天臺為公用部位,高某擅自占用公用部位還把門撞壞,應當賠償,討說法反而被倒打一耙,高某一怒之下將物業公司起訴到了上海市青浦區人民法院。

          法院判決:小區物業承擔30%的責任。      

              案例解析:平臺晾曬衣服顯屬不當,且其為成年人應當對自己的活動范圍負注意義務,對損害后果的發生負主要過錯責任;但物業公司負有對管理小區內的安全保障義務,應及時發現物業管理小區內的安全隱患并作出相應的警示注意義務,而逃生通道的玻璃門作為安全隱患,物業公司沒有對其作警示標志,因此應承擔一定的責任。

              典型案例二:物業公司盡到了注意告知義務無責任

              2005年1月,由于辦公樓三樓漏水致使通往電梯的臺階結冰,趙小姐上班時經過不慎滑到,導致右手骨折,事發后,趙小姐曾多次找到管理寫字樓的物業公司要求賠償。而物業公司認為,根據租賃合同,趙小姐所在公司租賃的辦公樓僅有載貨電梯而無客用電梯,因此,趙小姐上下班應走人行通道而不應該乘載貨電梯,而且,事發當天物業管理管理人員也曾勸說趙小姐走人行樓梯,但趙小姐不聽。所以物業管理認為趙小姐跌傷是其本人過錯造成,應自己承擔后果,故物業管理公司不作賠償。因此趙小姐起訴到法院要求物業公司賠償。

               法院判決:物業公司無責任  

               案例解析:既然所簽定的物業管理合同或相關管理規定已載明電梯的使用性質,再加上當天管理人員現場已明確告知趙小姐不能乘搭載貨電梯,故物業管理人員已盡到了注意告知義務,因此,在這種情況下導致趙小姐摔傷,責任全在趙小姐身上。

              典型案例三:物業未盡及時注意義務業主人身損害索賠

              家住盧灣某小區的徐某準備進行裝修。裝潢公司施工人員在大樓開鋸木板后,將兩塊木板放在一樓通往地下車庫的步行樓道上。當日中午,鄰居周某步行至地下車庫取車時,避讓不及踩到木板滑倒骨折。盧灣法院審理后判決,裝潢公司賠償周某5000余元,物業公司賠償2500余元。

              案例解析:如果業主在小區公共區域受到傷害,物業未能及時報警,或者發現異常情況沒有及時注意,導致損害后果產生的,應該承擔相應責任。若因物業的管理未到位,如未及時清理雜物、對公共設備進行修復造成居民人身損害的,物業應該承擔相應責任。

              風險防范:為了規避因物業管理人員未盡到注意告知義務而引發的物業糾紛,物業管理人員應及時的發現物業管理中的安全隱患并予以消除和作出必要的警示標志。

             (十一)物業公司能否干預業主的自救行為

          [案情]12名業主分別與開發商簽約購買了某小區的預售商品房。入住后,業主發現住宅樓南側面部分陽臺未按沙盤展示的效果進行封閉,經與開發商、物業公司交涉,開發商向每位業主退還了房款7000多元,但未同意業主提出的自行出資封閉陽臺的請求。后12名業主按《商品房買賣合同》中的裝修標準“封閉陽臺:白色塑鋼窗”,采用相同規格的白色塑窗封閉了自家房屋南側陽臺。

          物業公司將12名業主起訴至法院,請示法院判決業主拆除塑鋼窗,將陽臺恢復原狀。

          法院經審理,由于開發商未向被上訴人出示施工圖,根據沙盤展示效果及合同明確的裝修標準,被上訴人有理由相信陽臺為封閉式,并基于此同開發商簽訂了購房合同。業主主主張采取補救措施統一封閉陽臺解決防盜、防塵等問題,對保持小區風貌的統一有序和房屋的正常使用無明顯妨礙,物業公司應積極協助業主完備封閉陽臺的報批手續。故駁回物業公司的訴訟請求。

          [焦點問題]物業公司可否基于管理權,干涉業主實施的自封陽臺措施?

          [提示] 結合本案,物業公司不得干涉業主自封陽臺的自救行為。

          樓下住戶堅持房子發生問題,只找物業公司,不找樓上業主。經物業公司協調,兩家達成協議,樓上業主賠償樓下住戶500元。

          小結:上面講的內容比較多,也比較亂,目的只有一個,就是想讓我們物業公司的各位領導多了解一些與物業管理有關的法律法規的具體規定,物業服務中可能遇到那些方面的糾紛,以及糾紛發生后法院是如何處理等方面的知識。

          如何防范風險:按照規定多練內功,提升服務質量,提高風險防范意識,把各種風險消滅在萌芽狀態。實際上我想就兩個方面,一個是我們物業公司如何做好物業管理服務工作;另一個就是我給你提供物業管理服務,你要按照法律法規和合同的規定支付物業管理服務費。這兩個方面是相輔相成的,一方面,我們在簽訂物業服務合同或者收取物業服務費時,要結合前面的案例多向業主委員會和業主講明我們提供服務所收取的報酬并不高,而我們要承擔的范圍非常廣,責任非常重,促使業委會支持我們,幫我們做工作,業主理解我們,自覺履行繳納物業服務費的義務。 


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