小區地上部分與地下車庫可否由兩家物業管理之案例分析

文/宋安成、錢瓊

小區地上部分與地下車庫可否由兩家物業管理之案例分析

案情簡介：

某物業公司為某小區的前期物業管理單位，小區業主委員會成立后，另聘其他物業公司管理該小區，但原物業公司至今沒有移交小區的車庫，業主委員會遂起訴要求該物業公司移交車庫、車庫管理費。

一審法院認為，《物業管理條例》第三十四條規定：一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。原物業公司從業委會另聘物業公司起就已退出原小區的物業管理，因此，原物業公司應當移交車庫，并返還自從更換物業公司之日起收取的車位管理費。原物業公司對一審判決提出了上訴，但二審法院仍根據《物業管理條例》第三十四條，維持原判。

律師點評：

一、原物業公司是否可以對地下車庫行使管理權

這個問題涉及到原物業公司與開發商簽訂的地下車庫委托管理服務合同的效力問題，即該合同是否自業委會更換物業公司之日起自行終止。如果合同并未終止、繼續有效，那么原物業公司履行了車庫管理義務，就有收取管理費的權利，沒有理由返還，如果合同已經終止，那么業主就無義務支付物業費，原物業公司應當返還收取的車庫管理費。合同的效力問題涉及兩個問題，一是車庫管理委托合同是否因違反《物業管理條例》第三十四條的規定而無效，二是物業服務合同的終止是否導致車庫管理委托合同終止。

對于前一個問題，筆者認為一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理并非效力性強制性規定，而是管理性強制性規定，違反前者則合同絕對無效，違反后者則合同不必然無效，兩者的區別在于合同內容是否絕對地損害國家利益或者社會公共利益。法律之所以規定一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理，是因為多個物業服務企業管理很可能會造成職責不清、業務不明，導致小區業主的權益無法得到保障，為了維護業主的利益，法律做了這樣的強制性規定，但并不否定合同的效力。如果有兩個以上的物業服務合同，其中任意一個合同的效力都不應當否定，就像一物二賣，兩個合同都有效，但是根據法律規定，只能履行一個，那么對另外一個可以通過追究違約責任來解決。因此，本案中車庫管理服務合同并不因違反《物業管理條例》第三十四條而當然無效，從另外一個方面講，小區的地上部分和小區地下部分的地下車庫并不屬于同一類型的物業，前者是地上各專用部分加共用部分之和，而后者則是小區的配套設施。條例一個物業管理區域只能由一家物業管理公司管理實際上是各專用部分不得分開管理，其立法本意也非禁止小區配套不能由另外的物業公司管理，實際上，車庫管理作為專項管理，完全是可能分包管理或單獨管理的。

本案中，車庫管理服務合同是前期由開發商和物業公司簽訂的，但是業委會在另聘物業公司的時候并未將車庫包含在管理范圍之內，導致了小區整體與車庫的物業管理公司不是同一家，筆者認為兩者的物業管理并未沖突，地下車庫雖作為小區配套設施，但不歸全體業主共有，在業主認購后屬于業主的專有部分，而且與其他共有部分也并非一體，所以原告對其進行管理并不是同一物業區域內的第二家物業管理者。小區的物業管理服務合同與車庫的管理服務合同實際上是兩個獨立的合同，一個合同的終止不必然導致另一個合同也終止。因此，車庫的管理服務合同應當繼續有效。

二、業委會是否有權利作為本案的訴訟主體

就本案返還收取的停車費而言，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條、第九條規定：業主有權要求物業公司退還違反合同約定或者違法、違規收取的費用，并沒有賦予業委會同樣的權利。在該司法解釋中；僅在第八條規定：主大會按照《物權法》第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會有權請求解除物業服務合同。由此可見，業委會在業主共同作出解聘物業公司的決定后，有權代為訴訟，但是，如果業主認為物業公司違規收費要求返還的，訴訟主體應當是小區業主而不是業委會。筆者認為，《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》之所以否定業委會要求物業公司退還多收費用的權利，是因為費用問題涉及業主個體利益，費用數額也因人而異，像本案的車位管理費，并非所有業主都有支付，因為并非每一個業主都認購了車位，而業委會能夠決定的一般是涉及全體業主的事項，而且業委會無法提供證據證明物業公司多收費用的確切金額，該金額只有具體付款的業主才能舉證說明。因此，從訴訟程序法角度講，本案中業委會對于要求返還停車收費不是適格的原告，對于原物業是否可能繼續管理地下車庫，應當是具備程序法的訴訟資格的，但是從實體上來講，由于原物業公司有權對地下車庫進行管理，故應根據本律師第一條的分析予以駁回要求停車費的訴訟請求。

三、法院如何認定本案中原物業公司應當返還停車收費金額

退一步講，如果認為車庫的管理服務合同隨著原小區物業服務合同的終止而終止，那么原物業公司理應退出物業管理，不再承擔物業管理的義務，也不再享有收取物業管理費的權利，所以此后收取的車庫管理費應當予以返還。返還的對象應該是支付了車位管理費的業主而不是業委會，這一點上文第二點已經提及。此處討論應當返還的數額問題。本案中原告要求返還的車位管理費是按照自更換物業公司之日起的所有車位的車位管理費計算的，但實際上出售的車位只有所有車位的一半多，所以原告的計算方法肯定是錯誤的。被告實際對車庫進行了管理，承擔了車庫相關開支并提供了合同約定的服務，現原告要求返還被告應收而非實收的車位管理費，法院在未經審查的情況下，徑直判令返還應收費用，于法于理都缺乏依據，對原物業也相當不公平，因此難以理解。筆者認為，如果要返還，車位管理費應當按照實際出售的車位數量計算，利益相關的業主對各自支付的具體數額負有證明責任。（作者系盈科上海律師事務所房地產法律事務部主任高級合伙人、北京盈科上海律師事務所實習律師）