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          此種情況,物業是否勝訴?

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          此種情況,物業是否勝訴?

          發布日期:2017-06-24 作者: 點擊:

          實中,許多業主在和物業打交道時存在這樣那樣的摩擦和糾紛,如業主小區公共區域內跌倒受傷、被襲等以業主為原告訴物業公司賠償糾紛案件中,物業企業與業主該如何正確理解,讓我們一起看看下列兩則案例。

            典型案例:業主小區公共區域內跌倒受傷 狀告物業公司

            業主李老太在雪后出門,在小區的步行街不慎跌倒,跌斷右腿股骨頭,安全員發現后立即將李老太送進醫院。

            經診斷為:右腿股骨頭粉碎性骨折,立即實施手術置換股骨頭,手術后李老太提出:她是在小區內跌倒的,因為自己每月都交物業管理費,其中包括了小區道路的公攤,那么,她在小區道路上跌傷的醫療費用及精神損失費用應由物業管理公司承擔。

            幾經交涉,物業公司未做承擔,并稱,李老太雖在小區內道路上跌倒,沒有他人傷害,且小區步行街積雪已打掃過,“雪后路滑,請當心!”的警示牌在小區步行街醒目處懸掛,與物業公司沒有直接責任關系。于是李老太一紙訴狀將物業公司推上法庭。

            問題:物業公司有沒有義務承擔李老太醫療費及精神損失費?

            點評:如果業主在小區公共區域受到傷害,物業未能及時報警,或者發現異常情況沒有及時注意,導致損害后果產生的,應該承擔相應責任。若因物業的管理未到位,如未及時清理雜物、對公共設備進行修復造成居民人身損害的,物業應該承擔相應責任。為了規避因物業管理人員未盡到注意告知義務而引發的物業糾紛,物業管理人員應及時的發現物業管理中的安全隱患并予以消除和作出必要的警示標志。

            案例涉及小區內發生個人原因引起的意外傷害問題。李老太雖在小區內道路上跌倒,而物業公司的本職工作沒有延誤,李老太這種意外傷害的確是與自己不當心或一時路滑不適應造成,與物業公司沒有直接責任關系。物業公司可以在多方面關心李老太,但沒有權力和義務為其支付醫療費和精神損失費。

           
           典型案例:業主深夜被襲受傷 狀告物業公司

            某小區業主李某深夜回來時在小區內被不法分子襲擊受傷。李某以某物業管理公司未盡物業管理職責,安防人員不合格導致小區不安全,業主人身受到傷害為由將某物業公司告上法庭,要求物業公司賠償醫療費、交通費、誤工費、營養費、護理費及精神損失費共計人民幣108000元。物業公司稱,物業管理的保安服務的范圍是指為維護物業管理區域的公共秩序而配合公安機關實施的防范性安全保衛活動,其進行物業管理時,并不負有保證每個居民人身安全的義務。而且物業公司也按合同要求配置了24小時安防人員,案件發生時,門崗當班的安防人員及巡邏安防人員并未發生違規操作或脫崗現象,亦未發現陌生人進入大廈。因此不同意原告的訴訟請求,但愿意從道義上給予原告一次性經濟補償人民幣3000元。

            法院判決:一審法院經審理認為:原告與被告訂立的物業服務合同系雙方自愿,合法有效。被告某物業管理公司雖在合同中承諾24小時安全防范服務,但治安管理是一項社會責任,物業公司的這種安全防范服務僅限于防范性安全保衛活動,并不能要求完全根除治安案件。被告某物業管理公司確已在小區設置了門崗及安全防范人員,并實施了24小時安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業管理公司不履行職責所致的證據,幫其要求被告某物業管理公司承擔侵權的賠償責任缺乏事實和法律依據,法院不以支持。被告某物業管理公司自愿補償人民幣3000元,于法無悖,可予準許。故做如下判決:

            (1)原告要求被告賠償人民幣108000元的訴訟請求不予支持。

            (2)被告某物業管理公司在本判決生效之日起十日內補償原告人民幣3000元。

            一審判決后,李某不服提出上訴,堅持原審訴稱理由,要求二審法院撤銷一審法院的第一項判決。二審法院經審理認為,本案雙方在物業服務合同中沒有關于人身、財產損害賠償的特別約定,故某物業管理公司不承擔李某人身損害的賠償之責。一審法院在事實認定及判決上是正確的,判決駁回上訴,維持原判。

            解析:本案的焦點是物業管理公司是否履行了物業服務合同約定的保安防范服務義務,這是物業管理公司是否承擔法律責任的依據?!段飿I管理條例》第三十六條第二款規定:“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任?!蔽飿I管理安全服務的性質是一種群防群治的安全防范服務,關鍵是看物業管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒有疏忽,不存在管理上的缺陷,則物業管理企業就不應當承擔責任;相反,如果根據物業服務合同的約定,物業管理企業存在明顯的過錯,則應當承擔未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責任。物業管理保安的義務不能等同于保鏢的義務,也不能要求物業管理公司確保物業小區內所有財產和人身的安全。安全防范的義務重在履行過程,只要履行了安全防范義務,但仍無法阻止損害結果發生的,提供安全防范義務的一方應當不再承擔民事責任。

            本案中的李某雖然在其居住的小區內遭受不法侵害,但并不能因此認定物業管理公司在履行安全防范義務上存在過錯。物業管理企業不可能確保所有公共所所內人身和財產的安全,也不可能接受這種義務。因此,物業管理企業對業主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失,如果沒有證據證明物業管理企業存在管理上的過錯,就不承擔民事責任。

            在物業糾紛中,認定物業服務公司是否存在“ 管理疏忽與失誤”是判斷物業服務公司是否承擔責任的主要依據。要規避此類風險,物業服務公司在與業主簽定物業服務合同時應盡量避免使用結果意義的詞匯,比如“保障人身財產安全”之類的詞匯,最好用“每小時巡邏一次”、“及時處理現場”等行為詞匯。在實際的管理服務中,約定在合同中就要切實落實,做不到的或是做不好的服務就不要約定在合同中,不然,業主發生人身、財產損害后此約定會成為物業服務公司賠償的依據。


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