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          專項維修資金不能用于日常設備的維修養護

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          專項維修資金不能用于日常設備的維修養護

          發布日期:2017-06-24 作者: 點擊:

          [案例]
            廣州市海晶花園業主委員會對小區2008年3月到2009年3月期間的專項維修基金進行審計時,發現海晶物業管理公司在業主不知情的情況下,挪用了小區的物業專項維修資金5.4萬元。遂向物業管理公司要求在小區內公示專項維修資金的使用明細表并附上情況說明。物業管理公司稱5.4萬元維修資金是用于小區公共設施和設備的日常維護和保養,屬于正常合理使用范疇。業主委員會向物業管理公司發函要求物業管理公司返還被挪用的5.4萬元專項維修資金。海晶物業管理公司拒絕返還,業主委員會在業主大會的授權下作為原告將海晶物業管理公司訴至法院,要求被告海晶物業管理公司將5.4萬元專項維修資金返還給原告。
           
            [爭議焦點]
            1、物業管理公司能否將物業專項維修資金用于小區共用設施和設備的日常維修和養護?
            2、業主委員會是否是本案適合的訴訟主體?
           
            [本文觀點]
            一、物業管理公司將物業專項維修資金用于日常的公用設施設備的維修和養護違反了專項維修資金??顚S玫脑瓌t。
            國務院《物業管理條例》第五十四條規定,專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用?!段飿I管理條例》第六十三條規定,違反本條例的規定,挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金,情節嚴重的,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。據此,專項維修資金的使用用途是法定的,只能專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得隨意改變其使用用途。如果違反了專項維修資金的“??顚S谩痹瓌t,房地產行政主管部門有權對物業服務企業進行行政處罰。
            建設部、財政部發布的《住宅專項維修資金管理辦法》也對專項維修資金的使用辦法作了明確的規定。該法第十八條規定,住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。第三十七條規定,違反本辦法規定,挪用住宅專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金,沒收違法所得,可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。那么,在本案中,物業管理公司將專項維修資金用于日常公用設設備的維修、養護是否符合“??顚S谩钡囊幎?
            國家發展改革委、建設部關于印發《物業服務定價成本監審辦法(試行)》的通知(發改價格[2007]2285號)第七條規定,物業服務定價成本由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其它費用組成。第九條規定,物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。根據上述規定,物業公用部位、共用設施設備的日常運行和維修費用包括在物業服務企業的物業服務定價成本之中,應由物業服務企業自行承擔。住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用不包括在物業服務的定價成本之中。因此,物業管理企業將專項維修資金用于日常設施設備的維修和養護違反了專項維修資金的“??顚S谩痹瓌t,對全體業主構成侵權。海晶物業管理公司理應返還被其非法挪用的5.4萬元專項維修資金。
           
            二、業主委員會有權作為原告提起侵權之訴。
            2004年,廣東省高級人民法院審判委員會第160次會議通過了《關于業主委員會是否具備民事訴訟主體資格問題的批復》,該批復的主要意見為:經房地產行政主管部門備案登記的業主委員會,對房地產開發單位未向業主委員會移交住宅區規劃圖等資料,未提供配套公用設施、公用設施專項費、公共部位維護費及物業管理用房、商業用房引起的糾紛,以及全體業主與物業管理公司之間因住宅小區物業管理引起的糾紛,可以自己的名義提起訴訟。廣東省高級人民法院在此批復中明確了業主委員會的民事訴訟主體資格。本案中,原告是經房地產行政主管部門備案登記合法成立的業主委員會,物業管理公司違法使用專項維修資金的行為屬于“全體業主與物業管理公司之間因住宅小區物業管理引起的糾紛”,業主委員會可以以自己的名義提起訴訟?!段餀喾ā返?9條規定,建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業主共有。因物業專項維修資金屬于全體業主共有,業主委員會作為全體業主利益的代表,有權在業主大會的授權下,向法院提起訴訟。
           
            [法院判決]
          物業公用部位、設施設備的日常運行和養護費用應由物業管理公司從業主繳納的物業服務費中開支,不得從專項維修資金中支出。被告的行為違反了物業專項維修資金“??顚S谩钡脑瓌t。原告作為全體業主利益的代表,有權在業主大會的授權下提起訴訟。被告非法挪用住宅專項維修資金的行為構成侵權。判令被告將挪用的5.4萬元專項維修資金返還給原告。


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