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          裝修導致滲、漏水,物業公司要不要承擔責任

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          裝修導致滲、漏水,物業公司要不要承擔責任

          發布日期:2017-06-24 作者: 點擊:

          【案情簡介】
           
            原告 :小區業主   被告:小區物業公司
            原告訴稱居住在原告上層 10A的業主前年重新裝修房屋,由于改變房屋建筑結構,又忽視防水層質量,導致原告房屋出現零星滲水。原告多次向被告管理部工作人員反映,要求其對施工進行監督管理,以免對下層房屋造成更大的損失。被告的管理人員對此采取極不負責的態度,不采取相關措施,使得原告房屋由滲水發展為漏水,導致房屋墻壁變黑脫落、木地板腐爛變形,損失嚴重。被告是丙級資質的物業公司,依法不能管理高層建筑,而且被告聘請未取得物業管理資格證書的人員從事物業管理活動。正是因為被告的管理不善,導致原告房屋嚴重受損,并大幅貶值。房地產中介公司評估,原告的房屋因為上層漏水而至少損失人民幣40000元?;诒桓孢`反相關物業管理規定,未能履行物業管理服務合同的約定,管理、維修、氧化不善,造成業主損失,依法應當賠償損失。故訴至法院,請求法院判令:1.被告為原告的住宅恢復原狀;2.被告賠償原告因上層房屋漏水隱患而損失的人民幣20000元;3.被告承擔本案訴訟費。
            被告認為,原告所稱的房屋損失不是由被告的行為和過錯造成的,被告作為物業管理單位,已經依法履行了自己的管理義務,積極協助原告聯系和協調與相鄰 1OA業主的關系。原告的訴訟請求,缺乏法律依據和事實根據,應予以駁回。
            法院在審理過程中,依法追加上層業主為本案第三人。法院經過審理認為:
            一、原告基于被告在履行物業管理服務的過程中存在不當致使原告房屋遭受損失而向法院提起訴訟,因此是因物業管理服務合同而引起的合同糾紛,而非房屋侵權糾紛。
            二、未有證據證明被告在履行物業管理服務合同過程中存在違約而引致原告房屋受損。物業公司對業主室內裝修的質量問題不承擔法律責任。室內裝修是業主自主進行的,作為物業公司,其義務就是告知業主在裝修過程中不得有改變房屋結構等禁止行為并對禁止的行為予以制止。至于裝修的質量問題,物業公司不予以監管,也不承擔責任。本案證據表明,被告在第三人上層業主裝修申報時就已經履行了告知第三人不得改變房屋結構的義務。因此原告認為被告沒有履行監督第三人施工的義務缺乏事實依據和法律根據。
            三、被告對原告房屋漏水不承擔維修義務。根據《物業管理條例》的規定,被告作為物業管理單位,管理的范圍是大廈和小區的公共區域和共用設施設備,不包含業主私人所有的設施?!渡钲诮洕貐^住宅區物業管理條例》規定“房屋維修責任,按下列規定劃分 (一)室內部分,由業主負責維修,”業主房屋內的設施作為房屋的附屬物屬于業主所有,維修的責任也由業主履行和承擔費用,原告認為:引起原告房屋損失的水管屬于1OA業主所有,應由第三人負責維修。作為物業公司只有協調第三人進行維修的義務,不承擔直接維修的義務。
            四、原告在訴狀中已經講明了他的房屋損害發生的原因,即是由于相鄰 1OA業主的房屋管道滲、漏水導致的。被告是否具有物業管理資質與原告房屋漏水沒有因果關系,如果被告不具有相應的資質,應當承擔行政法上的責任,給業主造成損失的應當承擔賠償責任。但本案中,原告認為漏水是由于第三人裝修引起,因此被告是否具有資質與房屋漏水沒有因果聯系。
            五、依據民法通則的規定,原告與第三人之間的相鄰權糾紛,屬于另外一個法律關系,應該另案解決。原告訴訟的對象應該是 10A的業主。由于原告在訴訟中明確放棄將第三人列為本案被告,在舉證期限屆滿后,再對第三人提出訴訟請求,依法不予受理。
            綜上所述,法院依法判決駁回原告的訴訟請求。
           
            【簡要分析】
            一、在本案中,被告提供的證據證明,被告作為該小區的物業管理單位已經依法履行了職責,不存在因為失職經原告造成損失的事實。
            被告在 1OA業主裝修時,依法履行了對裝修的管理,監督1OA房屋的裝修辦理了申請手續,審查了裝修公司執照等資料,對裝修進行了監督,履行了管理職責,10A房屋裝修不存在改變建筑結構的行為。
            被告在接到原告的關于漏水的投訴后,派工作人員進行了查看,聯系 1OA業主,協調原告與1OA業主的關系,督促1OA業主進行維修事宜。被告的物業管理值班記錄對有關查看、聯系和協調等工作的具體時間及具體情況都進行了記錄。被告為維護原告的利益,已經積極協助相鄰業主進行相應的維修工作,被告的值班記錄中有明確的記錄。
            原告向主管部門投訴,被告收到主管部門轉來的投訴調查函后,已經以書面形式,將被告事實的查看、聯系和協調工作詳細地向主管部門回復。被告一直在積極地履行自己的職責。
            二、物業公司及其工作人員的工作與成千上萬的業主的吃喝拉撒等有著密切聯系,每時每刻與廣大業主持續發生法律關系,因此極易產生爭議,甚至訴訟。這就是物業管理服務行業面臨的現實。業主的素質是多樣的,物業公司的管理水平也是多種的,經常會遇到個別業主將與物業公司無關或不屬于物業公司法定義務和合同義務范疇的事宜,強加于物業公司,因此物業公司最緊要的是切實做好各項管理服務工作,保全相應的證據,實現管理人性化、規范化和法律化,避免和回避法律風險,在訴訟中依法舉證,維護自身合法利益。
            本案中,被告提供的證據 —— 裝修的申報和審批資料、日常工作記錄及工作人員的證人證言等,實際就是被告保全的證據。物業公司應從此案件中吸取有關的經驗。
          物業管理單位在做好具體管理服務工作的同時,應加強對物業管理服務相關法律法規和具體案例的宣傳,提高業主的法律意識,減少爭議處理的成本和損失。


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