共有部位權益分配不能超越的原則

文/毛志遠

原載于《現代物業·新業主》2011年第7期總第193期

近幾年，有關物業共有權益之爭的矛盾沖突不斷出現，物業共有權益糾紛已然成為了各新聞媒體爭相報道的熱點。所有權是物權中最重要也最完全的一種權利?，F實中，因房地產行業發展較快，而與之相配套的政策法規相對滯后，使得房地產及物業共有區域所有權歸屬問題，一直不明不白、不清不楚。而由此引起的物業公共權益糾紛也一直剪不斷、理還亂。物業共有權益之爭，通常有業主與開發商之間的所有權之爭；業主與開發商及物業服務企業之間的使用權之爭，以及業主與物業服務企業之間的收益權之爭。

物業共有區域所有權

【案例1】2003年，南京某小區業主集體狀告開發商，要求歸還地下車庫所有權，法院終審判決業主勝訴。法院判決的理由為，一是該地下車庫計入了公攤面積；二是開發商售房時承諾地下車位歸業主使用；三是開發商無證據證明車庫的建設成本未納入商品房的成本。

【案例2】2008年，北京某小區業主將開發商及物業服務企業告上法院，要求支付車庫出租收益。但法院一審判決駁回業主的訴訟請求。判決的理由為，一是開發商取得了小區車庫的所有權證，是小區車庫的產權人；二是業主提交的現有證據，無法證明車庫占用了公攤面積。

以上兩案例，雖物業類別相同，但判決結果大相徑庭。實際上，《物權法》及《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中，對車庫車位等的歸屬問題已經作了明確界定。筆者把具體判斷方法歸納為三句話，即：“有權屬依權屬、有約定從約定、無約定歸業主”。比如會所，對應三句話即是：如有開發商持有會所的產權證，則歸開發商所有，若開發商沒有會所產權證，則歸全體業主所有；開發商如與全體業主明確約定歸開發商所有，則歸其所有，如約定歸全體業主所有，則歸全體業主所有；沒有對會所明確約定的，歸全體業主所有。

物業共有區域使用權

筆者認為，使用權是指不改變財產的所有權本質而依法加以利用的權利，可以由所有人行使，但也可依法律、政策或所有人的意愿而轉移給他人。

【案例3】據《法制日報》報道，福建廈門某廣場73位業主就外墻使用權歸屬問題，將開發商訴至法院。法院終審判決如下：“雖然開發商與業主在簽訂《商品房買賣合同》中約定外墻使用權歸開發商所有，但廈門中院終審認定這一格式條款無效，責令開發商將外墻使用權歸還全體業主”。

法院判決主要依據《合同法》第五十一條、《物業管理條例》第十一條第（七）項、《物權法》第七十條及相關司法解釋的內容。

《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第三款規定：“前款所稱專有部分以外的建筑物部分，包括物業服務用房、外墻面、樓頂平臺、大堂、樓梯、過道等必須為業主共有的部分，但樓頂平臺根據規劃文件規定專屬于單個業主的除外。”所以，物業的外墻屬于共有部分，要處分建筑物共有部分應當由全體業主共同決定，除非事后取得全體業主追認，否則單個業主無權就共有部分進行處分。在這起案件中，雖然雙方簽訂的《商品房買賣合同》對全體業主共有的屋面及外墻面的使用權作出處分，卻不能舉證證明該處分得到全體業主的同意或追認，因此相關條款應該認定為無效。據此，廈門市中級人民法院作出終審判決，認定業主與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中關于外墻面使用權歸屬開發商的條款為無效條款，訴訟的房屋屋面及外墻面使用權歸全體業主所有。

本案例充分說明，《物權法》明確的權屬約定原則，并不是開發商的萬能鑰匙?！段餀喾ā返乃^約定，也必須建立在公平合理、誠實守信的基礎之上。