物業管理者談物業企業八大風險

物業管理的風險指物業服務企業在服務過程中，由于企業或企業以外的自然、社會因素所導致的應由物業服務企業承擔的意外損失。
 

物業服務企業業務繁雜，涉及多重法律關系，風險管理涵蓋物業服務全過程。物業管理的風險特點是，物業責仼界定較難，風險事故類型多樣，物業管理區域內，一旦出現事故發生人身、財產損失，物業服務企業往住脫不了干系。企業抗風險的能力依仗于公司的前瞻性，各項制變的嚴密性和各種抗風險的預防措施。

物業管理的風險包括項目決策、合同、管理責仼、業主使用不當、企業運作、自然災害、服務人員傷害等七方面風險。

聽聽物業管理從業者談【物業管理那些事兒】說說都是淚！

企業經營中，接管哪些項目，預期目標與最終結果等，都會給企業帶來較大風險，有些企業為急于接盤，擴大規模，不問來龍去脈，矛盾重重，投入較多人力、物力和財力，結果陷進拔不出或是未被聘用或是虧損嚴重。

(一)、企業與委托方簽訂的合同，由于未對管理服務內容、范圍、期限、費用標準約定清楚，甚至過分放大企業安全防范責任，過度進行非理性服務承諾，導致一旦出現情況企，業將面對被追訴或索賠的風險。企業與委托方簽汀的合同，由于未對管理服務內容、范圍、期限、費用標準約定清楚，甚至過分放大企業安全防范責任，過度進行非理性服務承諾，導致一旦出現情況企，業將面對被追訴或索賠的風險。如車場車輛丟失賠償費的問題，《南京市物業管理辦法》規定車輛停放應簽停車服務協議，如需保管的應另訂保管協議。
 

(二)、(條例)規定“期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止”。因此前期物業管理合同具有不確定性，物業服務企業隨時有可能被業主大會解聘。一旦被提前解約，企業對項目的各種投入將被遺失，待收的欠費將形成矛盾。、企業在投標的承諾及盲目壓低物業服務費，簽訂合同時被轉嫁風險的條款(如負責安全等)，企業對業主的各項許愿(高院司法建議明確，實施細則、承諾乃至行業規范都作為合同組成部分)…

(三)、《現代快報》2012年3月13日“因小區物業未將樓外廣告收益向業主公示，作為業主的央視主持人趙普將物業告上法庭。該案最后在法庭的主持下和解，業主方獲得86萬余元的公共空間收益，約占小區6年來公共空間總收益的85％?！?/span>

風險防范：重視合同管理，對合同的審核、簽署、檔案管理都有明確規定。對有關權利義務的約定嚴格把控，從根源上防范因合同內容導致的法律風險避免因合同約定含混不清而導致企業承擔超出自已應當承擔的義務范圍之處的責任。特別關注一些容易引起糾份的物業服務環節條款的訂立；

1、停車場物業服務中物業服務方與業主方責任的劃分。

2、公共區域秩序維護中物業服務方應承擔的安全義務。

3、物業服務收費標準及費用調整的約定。

06年8月2日晚，沈陽市8歲男孩宋某隨父母到沈河區某小區28樓老師家補課，在補完課后，孩子在走廊玩耍，墜樓身亡。宋某的父母將為該樓提供服務的遼寧寶瓏物業公司告上法庭，要求賠償死亡賠償金、喪葬費和精神撫慰金共計21萬余元。在庭審時，宋某父母認為當時樓梯間的所有窗戶都是打開的，窗戶與樓層地面之間的距離太小，沒有設置警示性標志，也設采取任何防護性措施。物業公司則辯稱，自已在管理上并無不當，原告所提都是設計的原因。

法院查明，宋某當時墜下的消防窗未達到國家規定的強制性標準，物業公司應該知道存在安全隱患，卻設有在適當的區域設置警示標志或防護措施，應對男童的墜樓死亡承擔相應的賠償責任。男童父母作為監護人，在孩子進入電梯到墜樓死亡這一過程中，疏于監護，也有一定責任。法院于07年9月6日最后判決，物業公司賠償宋某父母死亡賠償金和喪葬費的60％，分別為10.9萬余元和3000元，另外賠償宋某父母精神損害撫慰金2萬元。第二天沈陽各報刊登“一男童高樓墜亡、物業被判賠償13萬余元”

風險防范：

1、2011年1月1日執行的建設部《承接查驗辦法》對物業管理工作提出更高的要求

作為《條例》的配套性政策和物業承接查驗制度的細化和補充，《承接查驗辦法》與技術較性強的“物業接管驗收標準”相比，更偏重于制度性和程序性；與涉及綜合性整體項目的“物業服務項目交接辦法”相比，涉及交接的內容僅為物業共用部位和共用設施設備。

關于《辦法》的適用范圍，應明確限定為前期物業管理階段的新建物業，雖然《辦法》規定前期物業服務合同終止后，業主委員會和業主大會選聘的物業服務企業之間的承接查驗活動可以參照執行，但這僅限于其中部分程序性和技術性的條款。

2、物業承接查驗存在的問題一定要有記錄，有甲方承擔責仼的承諾。

(一)、違規裝飾裝修
 

業主違規裝飾裝修，不僅會造成物業共用部位、共用設施設備損壞、安全隱患和鄰里糾紛等，壇加物業管理的運行、維修成本，還會使物管企業承擔一定的物業裝飾裝修管理風險。

1、電焊施工，火花落到易燃物品上，引發火災。

09年4月19日，南京50層中環園際廣場起火， 18層的一戶業主裝飾施工，四名工人操作電焊時，濺出的電焊火花濺落到樓下平臺保溫層，引發了大火?；馂拈g接引起的水患把裙樓健身館變成了游泳池，后追究物管責仼；一是動火人未經審批即動火，物管人員應知未知。二是動火現場應有安全負責人，發現不安全苗頭時，應立即停止動火。三是著火部位的滅火器數量尚不到位等。

2、2010年八11月15日14時，上海膠州路一棟高層公寓起火，大火導致58人遇難，事故原因查明是由無證電悍工違章操作引起。

風險防范：

由于物業服務企業對裝修等違規違章行為設有行政執法權，只有勸阻和向行政執法部門報告的義務，其在處理私拆亂改等違規違章行為時，要做到“宣傳、巡檢、制止、報告、”四方面工作內容：

宣傳告之：物業服務企業要依據法律法規和有關規范性文件，結合夲地區的實際情況，制訂適合于住宅小區的裝修管理規定。企業應主動將相關規定和禁止行為，通過多種途徑向業主盡到詳細的告之義務，讓業主明白私拆亂改是法律法規規定的的禁止行為；違反規定、私拆亂改是要承擔賠償責任的。業主進住時，物業服務企業要通過發送《（前期）物業服務合同》、《（臨時）管理規約》、《業主手冊》等文字材料，對物業管理區域內裝修管理的注意事項和禁止行為，向業主書面告知。要和業主簽定住宅裝修協議書，明確住宅裝修的禁止行為。文字材料要留檔保存，以備查驗。

《中華人民共和國物權法》第八十三條規定 ；“業主大會和業主委員會，對任意損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟?！?/span>

上述條款規定，在物業管理區域內，一旦發生私拆亂改等違規違章行為，不僅物業服務企業要在職責范圍內及時處理，廣大業主和業主大會、業主委員會也應按照法律規定要求，出面干預，要求違規違章當事人立即停止拆改、恢復原狀、賠償損失。對于私拆亂改行為的相關受害業主，可以從兩方面維護自已的權益。一是向物業服務企業、業主委員會或有關部門舉報投訴；另一方面可根據法律法規，對肇事者提起司法訴訟。對此規定企業也要廣泛宣傳。

巡檢到位：物業服務企業要加強對業主裝飾裝修行為的監督、管理，堅持裝修期間的現場巡檢，隨時記錄有關亊項，及時采取應對措施，做好全方位的日常監管。(巡檢要有規定、有記錄、有檢查)

制止勸阻：物業服務企業對違反裝修協議、私拆亂改的行為要及時進行處理，應在發現問題后的第一時間內到達現場，勸阻、制止違規違章行為。由于物業服務企業不是行政執法主體，所以在對業主不當行為進行勸阻、制止時，要在職責范圍內，采取合法合理措施，切不可采取強行拆除或其他過激手段，以免陷于被動。要及時對私拆亂改者下達違章裝修整改通知，并請當事人或裝飾裝修單位簽字確認，事后要做好證據保全，為日后分清責任做好準備工作。成立業主委員會的住宅小區，物業服務企業可會同業主委員會共同進行處理。

報告及時：物業服務企業對勸阻制止無效的，應及時會同業主委員會向有關行政執法部門送達書面報告，避免責任和損失的擴大。業主委員會尚未成立的，物業服務企業應將書面報告抄報社區居委會，并可張貼告示，讓廣大業主有對私拆亂改的知情權和對處理過程的監督權。

(二) 、治安

主要指由于外界第三人的過錯和違法行為，給業主造成人身傷害和財產損失等風險。目前，因人口流動率的提高，社會各層次的收入差距增大，由社會問題產生的社會治安問題已明顯體現在小區及其它物業管理區域內，入室盜竊、搶奪搶劫、故意傷害、故意殺人等各類治安事件相繼發生，給秩序維護服務工作帶來了嚴峻的挑戰和高風險

曾經被判刑的搶劫犯朱壽俊于95年被準陰市中院判處無期徒刑，09年被假釋，通過其牢友，世豪物業香樟園小區保安主管的介紹，當上香樟園小區的保安，而這保安于2010年12月23日殘忍殺害了女業主。案發時正是小區新老物業公司更替，原來的世豪物業準備2011年1月1日正式退出，而新的物業公司已經提前進駐小區。受害女業主的家屬狀告新老物業：

原告認為世豪與開發商簽訂的“前期物業服務合同”中明確約定，“保安應24小時值班，無重大火災、刑事事故”，如今業主不但在小區內遇害，行兇者還是物業的保安，且是個有犯罪前科的慣犯，物業公司讓這樣的人進入物業，擔任保安一職明顯存在過失，對這起慘案的發生應承擔全部賠償責任，受害人家屬要求物業賠償全部損失57萬余元。

世豪物業認為朱壽俊已在2010年12月18日辭職，離開世豪物業公司，而案發是在12月23日，此時朱已不是世豪工作人員。至于朱犯罪前科一事，盡管保安主管在筆錄中稱明知朱有犯罪前科，但這并代表世豪就一定知道。況且世豪在12月21日就已經和新物業進行交接，至12月31日交接結束，因此世豪不應該承擔相關法律責任。

第二被告新物業名城認為，名城合同履行期限是2011年1月1日，雖然世豪在2010年12月19日己終止與香樟園小區的服務合同，但這只是合同的終止，世豪的掃尾工作仍在進行，直至12月28日仍有世豪員工在小區內活動，名城認為自已沒有任何責任。

區法院審理認為：

1、物業服務合同是一種有償的委托合同，具有特殊性，其提供的保安服務，不是治安保障服務，只能提前發現并制止。根據《物業管理條例》的相關規定，物業公司的安全保障義務是一種預防性行為，它并不必然能夠阻止業主及相關人員的財產、人身遭受第三人的侵害，只是對不法人員產生威懾作用，客觀上減少發生侵害案件的可能性。

2、世豪物業履合同的終止日期是2010年12月31日，新物業從2010年12月21日已經逐步交接，案發期間，兩家物業公司均應該提供必要的物業服務工作。但兩家物業均沒有盡到合理艱度范圍內的安全保障義務，在安全防范問題上均存在一定的過錯。殺人犯此前是世豪物業公司的保安，由其牢友介紹來的，公司在保安人員的審核上存在過錯，綜合相關情況，兩家物業公司應當在能夠防止或制止的范圍內各自承擔一定的經濟賠償責任，2012年，法院判決世豪物業賠償7萬元，新物業賠償3萬元。

原被告三方均不服判決，同時提起上訴，市中院經過審理，作出維持原判的終審判決。

風險防范：

1、做好上節提及的“宣傳、巡檢、制止、報告、”四方面內容

2、明確物業管理的法律地位和職責，維護社會治安，是公安部門的法定職責，物業公司提供的秩序維護是一種有限的協助安全防范服務，一些違法違規行為具有較強的隨意性、突發性和不可預測性，物業公司不可能對每個業主或使用人的每個行為進行有針對的性的事先管理?！稐l例》第二條規定“物業管理……維護物業管理區域內……相關秩序的活動”并非是治安管理，不負有保障業主和住戶人身財產安全問題的責任。中物協(2008)1號文中明確對協助開展安全防范人員使用“秩序維護員”稱謂，企業在簽訂合同時，確定“秩序維護管理”的內容，盡量避免使用“保安服務”、“提供安全防范服務”、“維護社區治安”等用語，以減少管理服務糾紛，規避企業風險。

物業管理項目內，發生業主被盜等治安案件，物業公司是否承擔責仼呢？這要看物業公司是否履行了服務合同責仼。物業公司根據相關口合同履行了責仼，而被盜事情仍然發生，這是一神不可抗拒行為，物業公司沒有違約也就沒有義務承擔責仼。

( 三) 、車輛管理

主要指在停車場至經營車輛停放服務過程中，車輛發生車身受損，車輛失竊等現象，該類事件和訴訟，物業公司面臨可能賠付金額較大的風險。

車輛被盜：

1)、8月17日早晨，業主孟先生在城南小區內摩托車不見了，后狀告物業公司說，業主辦理入住手續時，物業公司與所有業主簽訂了《業主公約》《車輛行駛停放管理規定》，要求進出小區的機動車要領取出入卡，對出入車輛進行登記、憑卡取車，但物業公司卻從未按規定實施登記出入管理制度。認定對小區管理存在疏漏，要求索賠九千元。

建鄴區法院在案件審理中對小區的監控、錄象設施進行了現場勘驗，查明小區的值班保安不能正常操作監控、錄象設備，認定物業公司小區監控器及探頭不能完全正常使用，只能對小區東、南側的物業、道路、大門等實施監控，而對小區西、北側范圍無法實施監控，設備多數功能按紐失靈，無法正常使用。在孟先生摩托車失竊的當晚，值班保安對小區安全監控情況也沒有作記載。

法院審理認為，物業公司不能提供“案發當晚孟先生車輛是否停入小區”的反證，應當推定摩托車是在小區內丟失的，物業公司與孟先生等業主，建立了物業服務法律關系，應履行對物業管理區域內公共秩序、安全防范的協助管理等義務，其在履行義務時存在疏漏和瑕疵，應承擔60％賠償責任，即3970.80元。后物業公司上訴中院，強調物業公司履行了在保安方面的全部責任，并且雙方形成的并非是保管合同關系，業主財產毀損丟失的責任應由內車主自行負擔。市中院駁回上訴，維持原判，理由是“物業公司不能舉證證明對摩托車丟失已經盡到了合理的安全防范義務?！?。(民事訴訟中舉證責任的一般原則是“誰主張、誰舉證”，然而在一些特定情形下，提出主張的當事人因為客觀原因難以提供證據證明自已的主張，此時由對方當事人提供證據則更為恰當，這就是舉證責任倒置。)

2、)深圳李某駕車到住宅小區看房，進入小區時入口保安人員發給一張車輛出入證，并申明出大門時憑此證放行車輛。李某半小時后看完房下樓，發現自己汽車已不翼而飛。

防范措施：

1、掌握政策法規，增加風險防控意識，了解司法審判意見，地方規章有關規定(市辦法規定，需要保管的，另訂保管合同)。

2、細化停車合同，明確管理責仼。

3、運用科技手段，完善防控體系。如運用門禁識別系統、電子監控系統等。制訂車輛停放管理制度，對車輛出入嚴格管理。對進入停車場所有車輛發放停車憑證，憑證出門。

4、運用保險機制，轉移賠償風險。

(四)、消防事故和隱患

消防設施的維修保養不善，無消防用水供應，消防報警系統失靈都可能導致重大人身和巨大財產損失，物業服務企業面臨的風險不僅是經濟賠償的民事法律責任，直接責任人和單位主要負責人等個人還可能因此承擔刑事法律責仼。

(五)、設施設備管理

設施不是物質財富的簡單供給，還應包含公共服務的內容。管理者干萬不能把設施作為一種形象展示和擺設，忽視必要的管理和維護

1、游泳池

某小區配套的游泳池，一男孩被池底出水管道吸住而亡，當時水深僅1.3水，，還是發生意外。經查,進出水口上的封閉鐵絲焊接點有質量向題造成此事。最終由開發商和物業賠償幾十萬元

某小區游泳池一名6歲小女孩逃票溜進深水區溺水昏迷，三天后死亡。出事后，體總會及公安部門、衛生部門都趕到現場。提出按規定，開設游泳池必須要向當地的體育主管部門申報，在驗收通過后才能營業。這個泳池和夲市小區大多泳池一樣，從未申報過，涉嫌違規經營。檢查過泳池后，體育總會又點出多處違規，如泳池應設置至少兩個高1.5水以上的救生觀察臺，配備救生室和氧氣袋、救生床、急救藥品及器材等。應該在泳池相應位置設置相應的深水標，應該有持專業資質的救生人員及水質處理人員(現救生員是物業工作人員)，但這里均沒有。最終死者父母將小區物業及開發商一起告上法院.法院審理認為.賠付各項損失共計27萬余元

2、水閥門

河西嘉業陽光城物管人員夜間檢查水壓，到了11層空關房，打開水龍頭，里面沒有水流出來，工作人員忘記關水龍頭就走了，后水流出，從墻壁上流到樓下10層揚某家，致使花了20萬元剛裝修好的新房一夜之間成了“水房”。整個房子地板泡在水中，水是從廚房頂棚流下來的，墻壁、灶臺等都是潮濕。灶臺、電器都是品牌，而廠家表示“不包修了，因為被水浸泡過了夕”，因線路、水管都埋在地下，被水浸泡后很可能出現問題，而業主說眼看婚期已到，酒席喜糖都訂好了，這怎么辦？要求物管賠償經濟和精神損失！最終物業公司賠償了業主損失。

3、公益設施

06年9月28晚，上海浦東南匯區某小區業主張某在小區健身區內用上肢牽列器健身，因鋼絲繩突然斷裂，致其失去重心，摔倒在地，由于后腦直接著地，當即失去知覺，終因腦干功能哀竭于10月1日死亡。

物業公司說，在開發商購錄健身器材后，其已檢驗了產品合格證，日后的維護、保養是生產商的責任。物業公司不是專業公司，平時對健身器材的管理只能憑肉眼判斷是否存在安全室隱患，其已盡了物管之責。

生產商說其產品是合格產品，已根據合同約定每3個月巡視保養一次已盡到售后服務義務，牽引器選用的鋼絲繩可承擔15T重量，從斷裂情況廣判斷，系非正常磨損，若屬正常磨損則愿承擔責任。

法院判決，物業公司系小區管理者，對小區內健身設施負有維護管理之責，受害人因設施原因，導致倒地死亡。物業公司對此負有疏于維護管理之責，沒有盡到一個善良管理人之義務，對此應承擔相應的民事賠償責仼。在維護中，未盡心盡責，事故恰發生于其對健身設施進行巡視維護后的當曰。后法院了判決生產商與物業共同連帶承擔40多萬元的賠償責任

風險防范：

1、承接物業時，應做好承接查驗對物業共用部位、共用設施設備的現狀和存在的向題進行交底和記錄，進行書面確認。對不具備條件開放的游泳池等公眾設施應提出書面文字意見及有關資料，以備查驗。

2、物業公司明確。自已的管理責仼范圍，如共用部位、業主窗戶墜落，陽臺放置物品或懸掛物品墜落蔭造成損失的，由業主承擔全部賠償責仼，管理責仼范圍決定風險責仼承擔授的范圍。分請管理責仼，并公開宣傳，促使業主防范風險意識提高。

3、在當前司法實踐中，建筑物及其設施或附著物、懸掛物墜落造成的訴訟，舉證責仼由建筑物或設施管理人和所有權人承擔。通俗講，就是損害發生后，受害人只需證明損害結果和該結果是由建筑物或設施導致的。而物業公司在法律上有義務證明自已在管理過程中沒有過錯或損害經結果是由受害人的故意行為造成的，如不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權人負有過錯責仼。

(六)、維修服務

煙臺市一名孩童被小區鐵門砸傷，小區物業公司因未及時修復有安全隱患的鐵門，被法院判決承擔責任，一次性賠償兒童人身損害３５０００元?！?/span>

２００７年４月１８日傍晚，煙臺市芝罘區某小區住戶李某５歲的兒子在小區門口玩耍時，被小區大門砸傷。后經醫院診斷，李某之子左鎖骨骨折，住院治療１３天。后經司法鑒定，其左鎖骨骨折構成九級傷殘?！?/span>

李某與物業公司因賠償問題未達成協議，遂將物業公司告上法庭，要求物業公司賠償其子醫療費、殘疾賠償金等共計５.５萬余元。物業公司辯稱，鐵門是因為小孩玩耍時故意推拉導致被破壞，其所受傷害是由于其個人行為造成的，與物業公司無關?！?/span>

煙臺市芝罘區人民法院審理認為，小區物業管理部門對小區的物業設施有維護、保養、管理的責任，發現不安全隱患應及時予以修繕、整治，即使不能及時修復，亦應設置警示標志，而被告未作任何處理，李某的兒子不應承擔民事責任。最終，法院判決物業公司賠償原告醫療費、殘疾賠償金等共計５.５萬余元?！”桓嫖飿I公司對一審判決不服，上訴至煙臺市中級人民法院。日前，經煙臺中院主持調解，雙方當事人達成協議，物業公司支付李某之子人身損害賠償金３.５萬元。

風險防范：

明確維修責仼范圍和經費渠道：維修范圍是共用部位，中修以上工程要納入維修資金，降低物業管理的風險責仼。(06年物業管理師考試題就有其內容)。

在物業日常使用過程中，業主對物業使用出現不當行為，如高空拋物、改變物業使用功能、堵塞消防通道、損毀共用沒施設備和場地等，有時難以確定責任人的,業主過錯，企業擔責，業主生病、企業吃藥。

1、南京近期發生胡先生騎車路過中華路時，突然被一個大羅卜(一斤半重)砸中太陽穴，當即頭暈不能騎車，報警求助，民警到場，找到腌制羅卜的二樓住戶，經調解賠了300塊錢。企業要提醒住戶，陽臺上晾硒物品，一定要做好防護，以免墜落傷人。

2、《深圳好來居高空墜物案》

2006年5月31日下午5時40分左右，上小學4年級的小宇在放學回家路上，途經位于深圳市南山區南山大道與海德二路交叉口處好來居大廈旁的人行路面時，被一塊從天而降的玻璃砸到頭部而死。

南山警方成立專案組調查，但沒找到兇手。小宇的父母將好來居大廈2樓以上的73戶業主、負責好來居大廈管理的物業公司告上法庭，提出76萬多元的民事賠償。2008年3月18日，南山法院作出一審判決：可以確定造成受害人死亡的玻璃是出自好來居樓上，本案屬于建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物墜落造成他人損害的案件，應由好來居的物業管理公司對小宇父母的損失承擔30%的賠償責任，共計 22.9萬余元。其他業主不承擔責任。

小宇父母不服一審判決，向深圳市中級法院提出上訴，請求二審法院撤銷一審判決，并改判73戶業主和物管公司連帶賠償其各項損失76萬余元。

好來居的物業管理公司也不服一審判決，提出上訴。經深圳中級法院審理，作出終審判決：撤銷南山法院的一審判決，由好來居大廈北側的73戶業主(其中一戶業主有兩套房)每戶補償4000元，總計29.6萬元。好來居的物業管理公司深圳市錦峰物業經營管理有限公司不承擔責任。

(一)、企業承諾
 

司法突出“發展為重、平衡利益、保護弱者”的立法理念,《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中的第三條規定，即是擴充了物業企業應承擔義務,“為更好維護業主權益，司法解釋依據合同默示條款理論，合理擴充了物業服企業應承擔義務的依據范圍。即不僅限于物業服務合同中的明示條款，法律、法規規定、相關行業規范，以及物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，也是確定物業服務企業應盡義務的依據?！?/span>

因此，物業服務行業要對履行委托合同，避免因服務存在瑕疵承擔違約責任，同時，要對相關承諾以及類似行業規范進行清理，在保持先進性同時，要有可操作行，要誠實信用，一諾千金。

(二)、勞動用工

《勞動合同法》的實施暴露和揭開了物業管理行業長期以來存在的，以廉價勞動力和低成本運作、支撐和維持物業服務的問題。(揚子晚報07年8月31日“保潔員跳槽變保姆”報道，河西一小區從6月以來的三個月內，有10位保潔員紛紛辭職跑到業主家做保姆，其原因是小區保潔薪酬低，物業一時難以找人填缺，小區保潔遇困難。)由于歷史原因，物業管理成為違規用工的“重災區”、勞動糾紛投訴的頻發區，從某種意義上說，物業管理企業是在犧性廣大從業人員的切身利益情況下，支撐著全市物業服務的正常運行。這種局面應該扭轉。

落實《勞動合同法》，解決勞動用工不規范的問題，是個綜合性的系統工程，要從多方面入手，其根本途徑，在于將從業人員所有的勞保、福利費用全部納入物業服務費成本，實行真正意義上的質價相符、成本運作，實現物業管理的良性循環。當前，全巿物業服務企業僅有40％，實現利潤，且利潤率較低，而60％的企業處于虧損或持平的狀態。提高物業費標準、提升物業費收交率，在當前，還有一個逐步、漸進的過程，隨著各項成本的提高，人員工資要求翻一番，對物業壓力越來越大。

(三)、各種額外費用

1、 消防培訓費

2、統一服裝和培訓發證

3、物業用房緞納房產稅

張先生家住常州新北某小區，２００５年，他買了小區的地下車位。２００７年７月３日晚，張先生將自己的奔馳轎車停到車庫。當晚突降暴雨，第二天早晨，張先生發現車庫部分被淹，自己的車子未能幸免。當年９月１１日，奔馳4S店出“車輛損失證明”，證明張先生的轎車因浸水時間較長，導致電路、零部件及內飾損壞，貶值損失估算為１８萬元。在要求物業公賠償未果后，張某將該小區物業公司告上了新北法院。審理中，法院委托南京市鼓樓區物價局價格認證中心對奔馳轎車因水淹產生貶值的損失進行鑒定，該中心鑒定認為，貶值損失為９６５００元。物業公司認為天降暴雨系不可抗力，自己已盡到管理責任，再說即使存在車損失，張某也有疏忽，公司不應承擔賠償責任。
 

法院審理認為，不可抗力是指當事人不能預見、對其發生和后果不能避免且無法克服的客觀情況。本案中天降暴雨，首先有天氣預報可預知，其次，當暴雨來臨時也并非不能避免和無法克服，可以積極采取有效的應急排水措施，或者當排水措施不能夠避免車庫被淹時，可及時通知車主將車輛開出車庫等。因此，本案的天降暴雨并非不可抗力情形。雖然險情發生時，物業公司采取了一定措施，但在險情無法排除時未及時通知車主導致車輛被淹受損，物業公司未盡到充分的物業管理責任，故其對車輛被淹受損應承擔民事賠償責任。而業主將車輛停放于車庫，其有理由相信車庫是安全之地，具備避免車輛遭受風雨等自然界侵蝕的應有條件，故其對車輛被淹的后果無任何過錯。

去年８月２７日，新北法院作出一審判決，認為物業公司抗辯天降暴雨系不可抗力且業主也有過錯等理由不能成立，判令物業公司賠償張先生９６５００元。一審判決后，物業公司不服上訴至市中院。去年１２月２１日，中院立案受理后，依法成立合議庭對該案進行審理，于日前作出判決，維持原判。

(一)、在服務過程中
 

服務人員在服務過程中受到外來侵襲或工作不當造成的人身傷害或喪失生命的現象，存在著較大的人身安全風險。由于員工違規操作引發的問題，按照法律上稱為“雇主責任”，物管企業也將承擔其屬下員工不當行為的賠償責任。

1、傷亡：某國際花園一維修人員為19層某住戶裝窗簾，在室內安裝未采取安全防范措施，由于其用力過猛，異致身體重心外移墜地死亡。雖系違規操作，但物業也為此補償死者家屬50多萬元。

2、觸電，物業維保人員最可能遇到觸電危險，因與電接觸的機會最頻繁。08年8月6日，本市某小區內一幢小高層電梯發生故障，維修工王某修理時觸電身亡，倒在水中。事發原因是電梯安全閥出了故障，他到電梯井內清理積水，未按要求穿工作鞋(膠鞋)，想拔掉電線插頭，以切斷電源，不料被水浸濕的插頭帶電，導致當場觸電。

此外，在給配電柜除塵時，違規使用鐵絲刷，引起觸電傷害，設備也遭到損壞。

3、消殺藥品:消殺類藥品、綠化使用的農藥都具有很強的毒性，保管、使用不慎，容易對人體引起侵害，如有的綠化人員在噴藥時，特別在高溫天氣，未采取防護惜施，農藥會通過汗腺進入人體引起中毒。

4、操作失誤，物業服務人員因工作需要，經常使用一些專業工具，如電鋸、射槍等，如操作不當，很容易誤傷自己或他人，某員工在操作射槍時，不慎將射釘射入自已左手，如射到要害部位或他人，后果就嚴重了。某大廈操作人員在操作晶面處理機時，由于把手失控飛起擊中太陽穴死亡。在外幕墻清潔，清潔人員不按規定系安全帶或圖省事采取兩人互聯的保護方式容易發生危險。另外，在保潔人員在請理墻頂、墻壁、中庭，維修人員在更換燈泡等維修時，也應做好安全防范。

(二)、其他意外

1、飲酒，節日過量飲酒致死

2、意外，09年6月13日晚7點多，秦淮區某小區物業公司1名秩序維護員(該人沒有和物業公司簽訂勞動合同)下班后,自已幫8樓業主田老師翻窗拿鑰匙時，不幸跌下當場身亡，死者律師認為，因死者沒辦理“五險一金”，應認定工傷賠償約20萬元。而勞動仲裁部門竟認定應以工傷處理,區法院也維持工傷結論,物業公司上訴到市中院也維持原判。

風險總體防范措施

1、物管企業要學法、懂法和守法，相關合同在訂立前要注重合同主體的合法性，合同服務的約定盡可能詳盡，避免歧義。如簽訂服務合同時，應寫明雙方在維持秩序和協助安全防范方面應承擔的責任，細化合同條款(包括免責條款)。

1）、明確物業服務的內容、范圍和期限。

2)、明晰收費標準。

3)、明確雙方的權利義務。

4)、明確雙方違約責仼。不做不屬于自身義務的承諾，一旦發生問題依據合同處理，避免矛質和糾紛。

2、物管企業要抓制度建設，加強安全建章建制工作，牢固樹立安全思想，抓員工素質和抓管理落實，不斷提高員工風險防范意識。要加強內部管理，健全安全機制，完善規章制變，落實各個部門的責任，嚴格按操作程序操作。要做到認識、責任、措施、隱患排查和監督管理五到位。管理中要特別注意對事故隱患的排除，定期組織安全檢查，發現潛在不安全因素及時解決，盡可能避免意外事件的發生。按照國際航空領域事故遵循的“海恩法則”，一起重大的飛行安全事故背后有29起事故征兆，每個征兆背后還會有300起事故苗頭。(合計8700起事故苗頭)。照此分析，如果失誤只停留在表象，而不重視對“事故征兆”和“事故苗頭”進行排查。那么，這些末被發現的征兆和苗頭，就成為下一次重大事故的隱患。

3、強化證據意識，規避企業風險，這里的證據更多的是指管理過程中的書面化內容，或者記錄?！皼]有記錄就沒有發生”，可見記錄的重要性。

4、企業要強安全專業培訓，對于特種作業人員，如中控人員、高壓值班人員等明確要求應具備崗位操作資格，堅持持證上崗。

5、引入市場化的風險分擔機制，比如為共用設施設備購買保險，若發生樓宇外墻墻皮脫落傷及行人或砸壞車輛等意外事件，由保險公司承擔相應賠償責任

南京寧南某小區三戶業主遭竊，筆記本電腦、洋酒、攝像機等價值上萬元物品被盜，由于企業給小區每戶業主買了家庭財產保險，所以損失的三戶業主事后得到保險公司的1萬元賠償，轉移了風險。

物業管理行業是勞動密集性行業，員工數量越多，人身安全風險系數也會相對較高，而物業服務企業抗風險的能力相對較弱，一旦發生員工人身安全亊故，如果沒有購買相關保險，企業是很難承受的。因此企業在加強員工人身安全教育，做好防范措施的同時，也要通過給員工購買保險的形式，進行風險規避。

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