如何成為一名優秀的物業項目經理

對一個物業管理項目而言，選擇一位合適的項目經理至關重要，毫不夸張地講，項目經理選好了，管理好項目就有了 50% 以上的信心。隨著市場競爭的加劇，物業管理企業不斷加大外地市場的拓展力度，承接的外委項目也就越來越多。但是，隨之而來的項目經理供需矛盾也日益凸現，有時甚至出現了派不出滿意的項目經理的尷尬局面，為此，培養和選擇合格的項目經理已經成為物業管理企業一項常抓不懈的重要工作。 
     作為物業管理一名合格甚至優秀的項目經理人，需要具備一定的能力和較全面的知識結構，各種各樣的培訓教材對物業管理項目經理的知識和能力作了詳細的規定和要求，比如說需要熟悉建筑和設備管理、保安管理、清潔管理、綠化管理、客戶管理、財務管理、人事管理、物業管理相關法律等方面的知識，真正管理好一個項目，對于項目經理人本身就是一個極大的挑戰。結合自身的工作體會和經驗，我認為成為一名優秀的項目經理人需要做好以下幾方面的工作。
     一、建設積極進取的員工隊伍
    “物業管理員工不一定是全部優秀人才的集合，但他可以是員工優點的整合”。這句話對筆者影響很深。每個員工都有其優點和缺點，作為項目經理，一定要了解員工，用其所長。筆者在初做項目經理時，也曾抱怨員工素質低，達不到工作要求，但一位領導的話至今記憶猶新：“如果你下面的員工個個都出類拔萃，我讓你來管什么？！”因此，作為項目經理，切忌一味抱怨自己的員工，因為這樣做只能說明一個問題：員工都不好，你可能也好不到那里去。
    沒有滿意的員工就沒有滿意的業主。尤其在物業管理這個“100-1=0”的行業，哪怕是一個員工帶著情緒上崗服務，都可能會給整個物業管理處工作帶來無法估量的損失。因此在堅持原則、制度的基礎上，作為項目經理應該為員工營造一個溫馨的工作氛圍。
    良好工作氛圍的營造體現在良好的工作心態上。目前的物業管理正處于法規不完善、業主不理解、背負的壓力過重，對于從事物業管理的你我來講，良好的心理承受能力非常重要，筆者在工作中常對員工講：“要在平和的心境中理解別人、承受壓力和提供優質服務”。我們的員工常在工作中受到部分業主不公正的待遇，難免產生委屈甚至屈辱的感覺。作為一名項目經理，要時時寬慰員工，放寬胸懷；并要站在員工的立場上盡力協調，決不能侮辱我們的人格，因為勞動沒有貴賤之分。
    良好工作氛圍營造體現在信任員工，充分放權， 切忌不懂裝懂。作為一名項目經理，最忌“事無巨細一把抓”，看起來很忙，但是沒有抓住關鍵，常常是顧了這頭忘了那頭。所以項目經理在具體管理中，要抓骨干工作，充分放權，不干涉他們的日常管理，建立定期匯報溝通制度。
    良好工作氛圍的營造也體現在建立良好的溝通渠道。和員工之間的溝通是多種多樣的，經常和員工拉拉家常，在他們的生日送去一份祝福，在其生病時一句關切的問候，都會讓員工感到很溫暖，也更加熱愛我們這個集體。
    筆者在管理處提倡“規范管理，親情服務”，其中也同樣包括對員工的服務。這樣做的目的只有一個——投桃報李，讓員工們將項目經理、管理處對他們的關心轉化到為業主提供優質服務上，因為管理處的工作，畢竟是通過各個崗位、每個員工體現出來的。
    二、堅持科學的管理制度。
    俗話說“沒有規矩，不成方圓”，作為一名項目經理，工作中必須高標準、嚴要求，才有可能為業主提供優質的服務。筆者在工作中是牢牢掌握物業管理評優和質量體系認證這兩件法寶的。
    2000年5月建設部重新修訂了《全國物業管理示范大廈標準及評分細則》，它是對一個項目全面考核的標準，幾乎涉及了物業管理的各個崗位和各個方面，示范大廈標準由9個部分89條組成。對任何一個物業管理企業來講，若每一條都達到標準困難相當大，這也對項目經理的管理水平提出了挑戰。筆者始終認為，堅持嚴格地落實9000質量體系文件，是“創優達標”的重要保證，也是管理的有效手段之一。其實，每一項制度標準的制定相對于執行而言都比較容易，難就難在能否堅持不懈地執行。公司通過9000認證以后，筆者要求項目部的員工必須嚴格按照標準去執行，堅持每天做好詳細的記錄，從文件的學習、表格的使用、日常的操作都規范化、標準化，為科學的管理奠定了堅實的基礎。
    三、處理好與業主的關系 
    在確保規范管理的前提下開展親情服務，也是處理好與業主關系的有效途徑。 物業管理行業強調一種“安、暖、快、潔、便”五字原則，安全居首；另據業內調查，業主最關心的問題也是安全。雖說法律法規清楚講明“物業管理，不承擔業主人身和財產的保管和保險責任”，但管理處不能因此在安全工作上有任何松懈。為了讓保安員時刻繃緊安全防范這根弦，筆者采取了日檢、周檢、夜間查崗、抽檢等措施，獎勵與懲罰等手段，確保業主居住環境的安全。
在社區安全的前提下，筆者提倡對業主要真誠、親切。物業項目經理一定要具有親和力，讓業主愿意同你交往，愿意同你成為朋友，感情投入也是開展好物業管理的一個有利因素。所以筆者不管是份內的還是份外的，只要有可能就會盡力幫助業主辦事。比如下雨天主動為業主打傘、幫助業主提帶重物等，以此帶動管理處全體員工更加真誠地服務好業主。
    四 、處理好與開發商以及社會各界的關系
    由于個別不負責的媒體長期的負面宣傳，業主對開發商普遍存在程度不一的不信任心態。作為項目經理決不能“人云亦云”，在兩者有分歧和矛盾時，更不可為取悅業主或取悅開發商去偏袒任何一方，一定要站在公平、公正、實事求是的立場上處理業主和開發商之間的問題。我堅信，絕大多數開發商不會把自己企業的聲譽當作兒戲，他們愿意聽取業主的合理建議和意見。而項目經理，一定要及時向開發商反映業主的意見（特別是在前期物業管理，業主委員會未成立之前），同時及時準確地向業主反饋信息，起好兩者之間的橋梁作用。
    作為物業項目經理在處理同開發商關系方面，不應提倡斤斤計較，寸土必爭的態度。如在處理維修期內的各種維修問題，由于開發商同承建商之間的方方面面的原因，普遍存在維修不及時問題。這個時候，物業管理要主動協調，甚至必要時及時為業主維修，以解燃眉之急。當然物業管理處也要有成本意識，具體問題具體分析、處理。出力不花錢或出力花小錢可以做，如出錢過多，應慎之又慎。畢竟物業管理行業最多不過是一個“保本微利”行業，何況維修期的確屬承建單位的責任，在這種情況下就應全力督促開發商，甚至直接督促承建單位派人盡快處理。
    作為項目經理，特別是遠離公司本部的項目經理，就要求有獨當一面，極強的對外公關協調能力，積極處理好同政府主管部門、公安、消防、城管、環衛、規劃、自來水、天然氣、電力、鎮街、委員會、新聞單位等各界的關系。在不損害業主和公司的利益的前提下，真心實意支持配合各單位、各部門的工作。處理協調好同社會各界的關系，能使物業管理水平在社會各界的支持下進一步的提升，最終達到更優質更快捷地為業主服務的目的。
    物業管理項目經理是一個項目的靈魂，他所具備的精神決定了物業管理項目達到的標準和為業主提供的服務，筆者認為，充分把握好以上幾方面的管理，將會營造一種和諧的物業氛圍，為當今建設和諧社會貢獻自己的力量，無疑會成為一名優秀的物業項目經理。