三嚴三實：物業好經理是怎樣煉成的？

嚴以修身、嚴以用權、嚴以律己，謀事要實、創業要實、做人要實，這“三嚴三實”是習近平總書記對領導干部提出的做人、做事、做官的基本要求，對物業經理人來講也是一個重要的職場坐標。盡管后者與前者工作性質不同，但是，物業經理人對內維系著公司的安危和利益，對外保障著業主和客戶的權益，任重道遠，不能妄自菲薄，必須加強職業素養建設。

嚴以修身。子曰：其身正，不令而行；其身不正，雖令不從。這是非常有意思的一句千年古訓。中國特色的干部隊伍建設有一個有意思的詞匯叫“帶隊伍”，為什么說好的隊伍是“帶”出來的，壞的隊伍也是“帶”壞的呢？因為，一個領導人是團隊的靈魂人物，他的修身為人、言行舉止，給下屬的影響是非常大的。筆者看了一個離職情況調查，75%左右的人離職時因為“領導、團隊因素”。學過曾仕強先生“中國式管理”的朋友可能對此有更多的感慨和認同。所以，物業經理人要想把團隊帶好，嚴以修身少不得。具體來講，可以從以下三個方面著手：一是修德。加強自身的人生道德、職業道德修煉。一個人的能力有大小，但是如果你是一個有德之人，就能以德服人。三國時期的劉備文不如臥龍、鳳雛，武不如關羽、張飛，但是他緣何能領導一個偉大的團隊成就一番偉業？劉皇叔的“德”起了很大的作用。當下，社會主義核心價值觀之“愛國、敬業、誠信、友善”，應該成為物業經理人修德的主要內容。二是修行。如果說德是內在力量，那么行則是外在魅力。物業經理人的外在表現，體現著他（她）的內在修為，也是直接給同事、業主、客戶以人格影響力的東西，比如他（她）干凈利索的儀容儀表、主動熱情的工作作風、身先士卒的克難勇氣、寬容大氣的待人風度等等，都是修行的重要內容。三是修能。能力是物業經理人帶隊伍的基本功，以德服人，還需要以能服眾。而且很多時候，特別是在基層做管理的經理人，需要直接指揮部下攻堅克難，如果沒有過硬的業務技能，只能在一旁干著急了。也只有把物業管理當做一門學問去鉆研，才能擁有比較全面扎實的管理才干。很多物業經理人“偏科”的情況比較突出，需要提高自己的綜合業務能力。

嚴以用權。管理可以說是一種權力運用的過程。在物業公司，職業經理人一般處于中高級的管理位階，根據崗位職責和上級指令，行使著一定的職權。但由于各種原因，不少物業企業管理較為松散，家長制、一言堂，論資排輩、任人唯親，宗派主義、山頭主義等現象在一些公司里比比皆是，法人治理結構形同虛設，可以說公司權力的行使處于一種無序狀態。同時，就少數物業經理人來講，對于手中的權力缺乏敬畏之心，認為在企業里無所謂的，濫用職權現象比較突出。如何改變這種不合理用權現象，可以從以下幾個方面著手：第一要嚴明權責。權力就是責任，要把公司賦予物業經理人的權力關到制度的“籠子”里，按制度、流程規范行使職權，健全各級經理會議制度，經理人在決策前要多聽取班子成員意見，集思廣益，民主集中，防止獨斷給公司和業主帶來損失。第二要健全體系。中共中央最近發文要求在各類社會組織建立黨組，為黨的基層組織的建設營造了良好的氛圍。物業企業必須建立健全黨組織，為公司建設社會主義企業的把握方向盤，起到政治核心的作用，也為物業經理人正確行使職權起到指導、監督作用。公司還應發揮董事會、監事會以及職代會、工會等組織對經理人的監督作用。第三要科學用權。嚴以用權，不是濫權，但也不是廢權，而是科學嚴謹地用權。物業經理人的權力一般都是上級賦予，但是在使用過程中要考慮方方面面的關系，正如陳云同志所說：“不唯上、不唯書、只唯實”，要“交換、比較、反復”。經理人要研究領導科學，全面提高在物業管理中的權力運用水平和藝術。

嚴以律己。古人云，不慮于微，始成大患；不防于小，終虧大德。如果不在小的方面予以思量、防范，那么，就會有大的損失，也會損害一個人的大德行。嚴以律己講的就是這個意思。對于物業經理人來講，多少有一些權力和責任，如果缺乏自覺自律和主動接受他律的心態，那么公司是難以得到善治的。嚴以律己，要堅持慎獨慎微，處理好公私關系。首先，要堅持慎獨。曾國藩說過“慎獨則心安”。一個經理人在沒有上級監督的情況下，能夠始終維護公司利益，按職責辦事，做事但憑一顆公心，不徇私、不枉法，不欺暗室。劉少奇在《論共產黨員的修養》中指出“即使在他個人獨立工作、無人監督、有做各種壞事的可能的時候，他能夠‘慎獨’，不做任何壞事”，這是值得我們經理人學習的境界。其次要堅持慎微。慎微是經理人在職務不高和面臨一些小事的時候的謹慎心態，不妄自菲薄、無法無天，也不以惡小而為之、不以善小而不為，始終自尊自重，堅持君子操守。特別是在職位不高的時候，努力把小事做好，能關心基層員工，關懷每個業主。第三，要公私分明。物業經理人或許做不到包青天般的大公無私，但是公私分明、先公后私總歸要做到，這是任何職業的基本從業道德。在上班的八小時里，物業經理人要“公時公用”“公事公辦”，充分挖掘八小時的辦公效力。私人事務、私人關系要處理好，但不能占據公務時間、影響公務活動。實在需要占據公務時間的，應該在之后予以加班補還，身正為范，這樣就會在員工中樹立威信。

謀事要實。干企業，自然是要干實事，否則效益出不來，大家都喝西北風了。但是，在物業公司里，也并非人人、時時、處處都在干實事。所謂謀事要實，是指物業經理人應該成為干實事的實干家，少一些唬人的讓人捉摸不透的虛幻理念，更多地擁有踏實做物業的方法和作風。物業經理人做到謀事要實，可以從“想”和“做”兩個方面著力。一是要想得實。現在，物業管理行業在講求創新轉型升級，新常態、互聯網+、O2O……一個大眾創業、萬眾創新的物業新時代正在悄然到來。創新時代的到來，的確給了很多物企和經理人發展的機遇。但是，如果我們的本行沒有做好——這是一切的前提，言必稱互聯網+云云，還有意思嗎？如果轉型做其他整合營銷和資本運作，主營業務和延伸服務顛倒了，那就不叫物業公司了！但是，物業還是得有人來管理、服務，不是嗎？你的公司或許“成功轉型”了，但是業主和客戶咋辦呢？再把物業轉包？……里面值得研究的問題還有很多很多。想得實，很重要。二是要干得實。干事情，要實實在在，不能玩虛的陰的。物業經理人要嚴格按照公司制定的《方針目標實施計劃》開展工作，足額、超額、準時、提前完成各項指標，提高執行力。要嚴格按照管理流程開展自己的一日管理工作，不偷工減料、不陽奉陰違。物業經理人要特別強調現場管理能力，必須把去現場巡視、指導、檢查作為每日的必備功課，走近一線、貼近員工、親近業主，把工作現場當做自己職場夢想的練兵場。

創業要實。絕大多數職業經理人只是作為物業公司的管理參與者，少數是具有股權或者準備創業的群體。但是，無論是從事企業管理活動，還是準備創立新的物業公司，物業經理人其實都與“創業”二字密不可分。創業要實，既是對企業創立者的要求，也是對以職業經理人為代表的企業運營者、管理者的一個要求。作為企業運營和管理的重要參與者，物業經理人應該本著主人翁精神，盡心盡責地向上級提供務實的建議和措施，讓公司穩健發展。比如，在幾家物業大鱷上市之后，很多物企如過江之鯽、躍躍欲“市”。作為經理人，你怎么看？應該給出中肯實在的建議，而非為了個人眼前利益（如獲得股權等）、影響公司的長遠利益。物業這個行當，與民生問題息息相關，所以筆者在此建議更多的企業能夠靜下心來思索原先出發的路和今后要走的路，不要慌，不要忙，不要亂，把物業服務之路走好、走穩、走實。那么作為潛在創業者的物業經理人呢？在擁有一定的職場經歷之后，應該更加懂得創業要實的道理。市場經濟會產生一些經濟泡沫，股市有泡沫、房市有泡沫，現在物業行業也有一些泡沫。很多中小物企迷失于泡沫的狂歡之中，但泡沫破裂之時，得益、得意的卻不是他們。所以，連總書記告誡我們創業要實。不是每個人都是馬云，不是每個人都能成功。創業的最大風險就在于不實上，缺乏對行業、大環境、自身、團隊等各方面因素的準確判斷，盲目跟風、搖擺不定，難免敗走麥城。

做人要實。說老實話、辦老實事、做老實人，這是被很多職場人士暗諷輕砭的，但也是被企業高層領導所重看的一個職場規則。因為，我們太缺老實人了。周總理說過：“世界上最聰明的人是最老實的人，因為只有老實人才經得起事實的歷史的考驗?！痹谖飿I管理的各種場所，無論領導、員工還是業主，有時候評價某一個經理人會說這個人有點“虛”、那個人比較“實”。這種樸實的話語評價，其實是對物業經理人處事為人的一個基本判斷。物業經理人要想被人贊為“實”，應該做到八個字：1、忠誠。對公司要有基本的忠誠，對職業要有基本的信仰，那些頻繁跳槽的人士，是難以獲得“實”的評價的。盡管物業人才的流動也是正常，但是作為物業經理人應該胸襟坦蕩，食君之祿、忠君之事，干一行愛一行，干多久愛多久，不要身在曹營心在漢，吃公司的飯、砸公司的鍋，反而落下一個罵名。2、誠信。做事情干工作要講誠信，答應領導、員工、業主和客戶的事情必須要做到，不要拖拖拉拉，沒有任何借口，要學習加西亞送信、千方百計去完成。實在完不成的，要提前跟對方講清楚，爭取獲得理解和諒解，并做好補救工作。經理人往往代表的是公司，所以個人的誠信往往也是公司的誠信，不可不察。3、務實。物業經理人的工作，應該以務實為基本要求，面對各不合格項，不能視而不見，事不關己高高掛起。要知道細節決定成敗，問題不講改不掉，不去解決問題、不去研究改進，物業工作是做不好的，矛盾也會滾雪球越積越多。4、穩健。這是物業經理人良好工作作風之一，但是人不會無緣無故的穩健，穩健的背后是大量超前的辛勤付出，是一定的經驗總結和教訓分析。筆者要求下屬項目經理每天總結一日工作并發送工作日報表給上級，就是讓他們逐漸養成善于總結、分析的好習慣，培養洞察力、預見力，養成穩健踏實的作風。

嚴字當頭，實處落腳。物業經理人做到“三嚴三實”既非易事、也非難事，只要我們全行業、各公司一起努力，職業經理人積極參與，一支高素質、“三嚴三實”的物業經理人隊伍必將對中國物業行業的健康、可持續發展發揮長遠重要的作用。

（作者單位系蘇州市東吳物業管理有限公司，中國物業管理協會常務理事單位）