政府類物業管理的特點

隨著國務院《關于深化加快事企業單位后勤社會化的決定》的出臺，全國各政府機關事業單位、高校、醫院也紛紛將自己的后勤管理推向了物業管理市場。政府類物業管理目前在中國是一個高速發展的新事物，許多物業管理公司以此業務為基礎快速發展壯大。

何謂政府類物業管理

所謂“政府類物業管理”，是行業內的一種俗稱，其實應該是“政府招標類物業管理”的簡稱，學界至今沒有給出明確的定論。有專家認為，應該稱之為“財政類物業管理”或“政府采購類物業管理”，也并無不可。一般來說，“政府類物業管理”脫胎于分類物業管理或特種物業管理[1]，有別于傳統住宅、寫字樓、商場的管理。從狹義上講，政府類物業管理是指政府機關后勤管理社會化改革后，社會化、專業化、市場化的物業管理公司為政府機關辦公樓所提供的各類物業管理服務。2002年以后，機關后勤服務社會化改革進一步深入，各類學校、醫院、軍隊物業、特種物業均啟動了后勤管理的市場化進程。從全國范圍來看，這類物業管理，服務費用來源不一，管理內容多元，服務質量參差。因此，從廣義上講，把后勤管理費用全部來源于國家與地方財政收入的政府機關、公辦學校、公立（軍隊）醫院等機關事業類單位的物業管理均稱之為“政府類物業管理”。而部分或全部物業服務費用由單位自籌的物業管理不納入此類范疇。

要理解“政府類物業管理”的定義，須充分研究政府類物業管理的發展進程，主要有以下三點：

（一）政府類物業管理的對象最初全部是政府機關物業，主要是國務院各部委與沿海發達地區的市政府機構辦公樓，其物業管理費用全部來自于有限的后勤管理費用。費用雖少，但實施物業管理后的效果大大勝于傳統的后勤行政管理。

（二）公立學校、公立醫院等事業單位的辦公樓（或教學樓）物業起初并不稱之為“政府類物業”，它們的管理費用也全部或部分是單位自籌。只是由于后勤社會化改革，該類物業與政府機關物業的管理費用都同樣具有財政撥款的性質，且都需要通過招標來確定管理權的歸屬，才稱之為“政府類物業”。

（三） 政府類物業管理的費用全部來自于財政撥款，必須通過各地政府采購中心競標獲得。

政府類物業管理的發展和趨勢

隨著物業管理的飛速發展，政府類物業管理在中國內地也越來越普及，內容也越來越廣泛。在深圳，大部分政府類物業均推行市場化專業化的物業管理。由于財政支出的穩定性，越來越多的物業管理公司注冊為各地各級政府類物業管理的供應商，來分享這一塊“大蛋糕”。

政府類物業管理的發展極大地拓展了傳統物業管理的范疇

最初，政府類物業管理的內容還局限于保安、保潔、綠化、維修、基本的會議接待服務等。但專業化物業管理相對于傳統后勤管理具有巨大的優勢，無論是在降低成本、提高服務質量還是在處理人際關系、保證服務的全面性及時性等方面，無不令甲方相當滿意。發展到今天，政府類物業管理的內容已得到全方位的拓展，除上述以外還包括：高端會議服務、餐飲服務；安檢；消防監控系統、中央空調系統、教學設備等設備運行維護管理；宿舍管理、收發；更值；醫療保健、健身服務；甚至中小學上學放學時段的定時安全保障、城市道路巡邏、數字化城管信息采集等等，大大地超出了傳統物業管理的范圍，拓展了物業管理的外延與內涵。

政府類物業管理一般通過競爭機制取得，市場機制反映較為充分

在政府類物業管理發展初期，曾采用過邀請招標。但由于財政支付的公開、公正、公平，現在一般全部采用公開招標形式，通過競爭取得政府類物業的管理權（軍事物業或涉及國家機密的物業除外）。特殊情況下，由于招標標的內容單一，金額過低，可能導致投標公司過少。根據《政府采購貨物和服務招標投標管理辦法》（財政部第18號令）第四十三條的規定，投標截止時間結束后參加投標的供應商不足三家的或在評標期間出現符合專業條件的供應商或者對招標文件做出實質響應的供應商不足三家的情形的，經報政府采購監督管理部門批準，可以采用競爭性談判采購方式。實際招標中，競爭性談判往往采取最低價中標方式。價格機制起了作用，但壓低了物業管理本就微薄的利潤空間，不利于行業的發展。

招標人（甲方）的意志往往通過招標文件來體現

政府類物業管理使用的是財政撥款，因而必須通過政府采購中心統一招標評標來競爭取得。評標人是從各地物業管理專家庫中隨機抽取的若干專家，其評分往往取決于評標專家的主觀判斷、經驗、眼界與個人素質。雖然招標人也可派出一名代表參與評分，但招標人對哪家物管公司最終取得物業管理的資格并無決定權，因而作為評分依據的招標文件與評分標準就顯得尤為重要。為防止評標專家的主觀失誤與人為操控，招標人的意志往往通過招標文件體現出來，這也導致了現行的政府類物業管理招標中，評分標準越來越細，因而專家個人化的因素作用甚微，某位專家操控評標的現象基本不容易發生，體現公平。

政府類物業管理門檻提高，后來者跨入市場越來越難

政府類物業管理評分標準中，通常包括商務標、技術標、信譽標三個部分，有的項目還包括現場查勘、現場答辯等。各投標公司對技術文件部分的編制是軟實力的體現，響應程度很好。隨著政府類物業管理的發展與規范，要求越來越高，往往要求一級資質、三個認證（ISO9001質量管理認證體系、ISO14001環境管理認證體系、OHSAS 18001職業安全衛生認證體系）以及類似經驗等。即使是一級資質，其資金實力不同，分差也較大；在三個認證上，要求認證范圍是在管項目全覆蓋性的，而不是部分項目，而舊的認證體系也必須及時更換為新的體系；在類似經驗上，往往要求3-5年，并獲得各級榮譽。該領域門檻越來越高，后來者越來越難以跨入，形成強者愈強、幾家獨大的趨勢。

地方保護主義有所抬頭

一般來說，使用地方政府（市、區）財政收入的政府類物業管理招標中，往往存在著地方本位主義傾向。例如，規定投標的物業管理公司必須為在本地注冊的母公司或在本地開有分支機構的公司，或者另為本區位的物業管理公司設立較高的加分項，或者干脆在招標文件中表現出明顯的傾向性。越是在經濟較不發達地區，越是經濟困難時期，這種傾向性表現得就越明顯。

政府類物業管理仍有拓展空間，機制仍待完善

在深圳等經濟發達地區，政府類物業管理一般采用總包方式，所有的物業管理業務全部由一家物業管理公司總成競標，而且不允許轉包或分包。各政府機關事業單位的相關后勤管理部門，并不負責各物業管理過程環節的協調與溝通，只負責對物業管理的總體效果進行監督與考核。而從全國來看，許多地區仍然存在機關編制的機關后勤服務中心或物業管理事務部，來對各項物業管理業務進行分項招標，并負責對各項目間的交叉業務進行協調與監督。例如，國家機關管理局的物業管理由國管局機關服務中心事業部負責，下設服務質量監督處負責日常監督檢查管理，財務結算中心負責費用結算。保安、保潔、會議、綠化、維修、餐飲均已實行了保障社會化，具體做法是服務項目和服務標準確定后，通過向社會公開招標來選擇服務公司，事業部代表機關服務中心選擇了6家公司分別從事以上項服務，服務國管局機關1,600余人。這種運作機制在全國仍較為普遍，但這種半社會化、半市場化的物業管理機制仍有大力改善的空間。

政府類物業管理的特點

特殊服務要求高

政府類物業不同于一般的住宅、寫字樓、商業物業，其性質決定了其政治任務重、社會反響大、公眾聚集度高、應急疏散與消防安全級別高、自身形象特別、保密性強等特點。除此之外，新時期政府類物業管理內容已經大大拓展。例如餐飲、會務接待本是物業管理的附加服務，經過多年的發展，物業管理承接的餐飲、會務服務規格越來越高。有的物業管理公司甚至承擔著省政府機關領導及2,000余名工作人員的餐飲服務工作，承擔著省“兩會”等會議的接待服務工作。另外諸如學校宿舍管理，既要為學生宿舍提供各種物業服務，還要對學生進行安全管理、心理咨詢等。另外，現在政府類物業的信息化、智能化水平越來越高，物業管理公司的技術含量也相應地大大提高。甚至有些物業管理公司還要去改造舊的政府類物業，使之適應新形勢下信息化、智能化的要求。這使得物業管理公司“能上不能下”，只得不斷創造條件去滿足這些需求。

后期管理受嚴格考核與監督

政府類物業管理招標文件中評分標準越細，物業管理公司的標書響應度要求也就越高，這也意味著中標的物業管理公司后期管理上受監督考核的項目與指標更加細密，因為投標書與合同一樣，是具有法律效力的。相對于其他物業而言，政府類物業的客戶滿意度要求較高。且由于物業管理費用是按月（或季）考核、劃撥，這就使得物業管理公司必須嚴格按照標書與合同的要求來開展物業管理業務。住宅物業管理中經常出現的保安、清潔工等人數方面的減少與服務質量方面的偷工減料被嚴格限制，否則在下次招標中很可能被甲方淘汰。

合同期限較短

由于政府類物業管理費用全部由財政負擔，采取先申請后使用的方式，招標人（甲方）須每個財政年度向財政部門申報審批本單位的物業管理費用，因此，除深圳已采取合同一簽三年的做法外，許多地方仍是實行“一年一招標”。這種方式與物業管理的長期性、穩定性形成矛盾。物業管理公司剛熟悉情況，并投入一筆開荒費用，卻又有可能就在下一年度的投標中被淘汰，這不利于物業管理公司的持續穩定經營。雖然有些地方已采取合同一年到期后自動延伸一年的做法，但給物業管理公司心理上仍造成較大影響，不敢持續投入。這種矛盾還將在較長一個時期延續下去。

管理費用的增長難抵物價與用工費用上升的影響

在政府類物業管理發展的初期，物業管理公司經營時常常能賺取較高的利潤。隨著該領域的規范與競爭的激烈，利潤率越來越低，甚至也會出現入不敷出的情況。由于各城市最低工資標準不斷大幅上揚，加上物價的持續走高，物業管理公司的經營成本越來越高。而與此相反的是，處于房地產調控與經濟結構轉型時期的各地地方財政，在支出政府類物業管理經費時，其費用的增長也表現得尤為謹慎與節制。最為明顯的是，各地好像有一條不成文的規定，某年的物業服務費用一般按近三年的物業服務費的平均數來申報，非但沒有增長，可能還略有下降?？磥?，政府類物業管理也即將步入了微利經營的時代。

注釋：

[1] 諶漢初.分類物業管理[M].華東理工大學出版社, 2005.