1. <rt id="q1n6v"></rt>
      <rp id="q1n6v"></rp>
        <b id="q1n6v"></b>
        1. <rp id="q1n6v"></rp>
        2. 濟寧物業管理

          物業管理

          產品中心

          聯系我們

          企業名稱:山東坤峰物業管理有限公司

          聯系人:趙經理

          電話:0537-3287726

          手機:13863785199

          郵箱:jnkfwy@163.com

          傳真:0537-3287726

          地址:濟寧市金宇路置城國際中心C座2002室

          網址:www.mynewager.com   

          化解物管服務糾紛路徑在何方

          您的當前位置: 首 頁 >> 新聞資訊 >> 學術交流

          化解物管服務糾紛路徑在何方

          發布日期:2017-06-22 作者: 點擊:

          近幾年,蕭山規范化、封閉式住宅小區日益增多,在物管業蓬勃發展的同時,訴諸法律的物管服務糾紛越來越多。

            8日,蕭山法院發布了2010年至2013年物業糾紛的審判情況:2010年度收案237件結案198件;2011年度收案321件結案305件;2012年度收案562件結案445件;2013年度收案1092件結案1088件。

            由此可見,蕭山物管服務糾紛呈逐年爆發式增長態勢,2013年更是呈倍數增長。尋找一個有效的糾紛化解途徑,已成為一個不可回避的話題。

            現狀

            ●物管糾紛井噴式增長

            ●因欠費,調解、撤訴結案的占絕大多數

            杭州主城區的其他法院物管糾紛案件年收案基本在100—200件之間,其中收案較多的江干法院,2013年也僅為522件。相關人士分析出現上述特點的主要原因之一是蕭山商品房銷售面積從2000年的51萬平方米到2013年的114萬平方米,增幅巨大。

            而到法院起訴的眾多物管糾紛中,以物管服務企業起訴欠費業主即物管服務合同糾紛案件為主。自2010年至2013年,蕭山法院受理的涉及物管服務糾紛的案由包括物管服務合同糾紛、財產損害賠償糾紛、房屋租賃及買賣合同糾紛、生命健康及身體權糾紛、不當得利糾紛、物權保護糾紛、占有物返還糾紛及違反安全保障義務責任糾紛等近十種。其中,物管服務合同糾紛案件占絕大多數。2010年收案中有230件是物管服務合同糾紛,占比97.05%;2011年收案中有261件,占比81.31%;2012年收案中有441件,占比78.47%;2013年收案中有1086件,占比99.45%。

            同一物管服務企業同時段起訴的批案(系列案)較多,也且呈逐年大幅增加趨勢。2010年所收237件中10件以上系列案有六批次共110件,50件以上一批次共52件,共計162件;2011年所收321件中有10件以上系列案五批次共87件,50件以上二批次共133件,共計220件;2012年所收562件中有10件以上系列案十八批次共373件,50件以上一批次共50件,共計423件;2013年所收1092件中有10件以上系列案十三批次共194件,50件以上三批次共340件,共計534件。

            雖然有關物管的糾紛案件多,但以調解、撤訴方式結案的占大部分,比率超70%,遠高于同期民商事案件調撤率,而判決結案案件中,業主絕對勝訴比例較低。2010年結案中以調解、撤訴方式結案的有156件,占比78.79%;2011年結案中有243件,占比79.67%;2012年結案中有340件,占比77.30%;2013年結案中有797件,占比73.25%。(見圖二)

            針對判決結案案件,蕭山法院2010—2013年的所結2036件案件中,業主絕對勝訴不到5件,而勝訴案件大多數是因為原告主張已超訴訟時效。

            庭審中,作為被告方,業主的抗辯理由中以物管服務不到位居多。具體抗辯理由主要有以下幾種:1.合同簽訂未經業主同意而無效;2.物管企業未按合同約定向全體業主公布物管費收支等財務狀況;3.保潔、安保、車輛停放管理等服務不到位,未達到合同約定標準;4.房屋出現漏水等問題,物管企業維修不及時或放任不管;5.違章建筑問題上物管企業不作為或放任不管;6.存在房屋質量等開發商歷史遺留問題。

            另外,物管糾紛案件審理有以下幾個特點:1.拒交物管費的業主大都基于某一具體問題(或因停車、裝修及財物被盜等問題)而與物管企業發生爭執,物管企業在協商不下情況下只能提起訴訟,而訴訟又極大加深矛盾;2.庭審過程中雙方抵觸情緒較大,許多業主并不在意物管費支出的數額,僅希望表現其“出氣”的心理,造成輕易不肯讓步,增加調解難度;3.開始適用小額訴訟程序審理多數小額物管費糾紛案件時,因該程序一審終審,再審啟動較為困難,導致因該類案件引發信訪糾紛增多;4.部分物管糾紛因業主維權產生,其邏輯是在業主的維權與物管企業的服務質量下降與報復中惡性循環,雙方都面臨更大的利益損失,并急于從中脫身,但僅憑自身力量無法擺脫,導致各方最后的選擇就是重復既有選擇——報復或反報復。

            原因

            ●引發糾紛原因眾多

            ●業主欠費只為向物管發泄不滿

            蕭山的物管糾紛主要是服務合同類的糾紛。區法院對近年來受理的案件進行分析后認為,主要有以下幾方面的原因:

            1.物管銷售和服務相互牽連運營體制的盛行,從根源上直接引發物管服務糾紛

            物管服務糾紛中有相當一部分是由開發商遺留問題所引發,諸如開發商在售房期間進行盲目承諾,甚至欺騙性宣傳,如物管費入住后打折或承諾物管費收費標準等,業主入住后發現景觀及綠化工程、文體設施等配套設施不到位,之前承諾無法兌現,便向與開發商發生直接聯系的物管企業主張權利。

            很多新小區前期物管企業大都由開發商選擇,這些物管企業往往是開發商的關聯企業,甚至是子公司,給業主留下其為開發商的保護傘和防火墻的印象。

            “很多物管糾紛是因購房合同或者合同中消費者權益不能得到有效實現而引發,物管企業不僅不能起到應有緩沖作用,有的反而阻止業主維權。開發商與物管企業利益相關聯、法律地位不獨立的關系不能理順,影響了物管糾紛解決效率,是物管糾紛產生的重要原因?!泵褚煌サ泥嵎ü俦硎?。

           

            2.物管企業角色錯位,服務行為及水平有待規范和提高

            作為物管服務合同的受托方,物管企業應當按照委托開展物管服務事宜,代表并且維護全體業主的權益,為業主提供服務,在此基礎上得到營運收益與存留,兩者應是平等主體之間的委托合同關系。

            “但現實中,部分物管企業卻凌駕于業主之上,無視甚至侵害業主權益。有的多收費少服務;有的擅自處分業主權利;有的公益收支賬務不公開不透明,公攤費用高,甚至以押金、罰款、停水電乃至恐嚇、毆打等不當手段強制業主服從其所謂管理,功能錯位,從而使矛盾人為激化?!庇嘘P法官說,部分服務內容的缺失導致業主對物管企業不滿,如房屋質量存在瑕疵,對業主的維修要求不及時或干脆置之不理,對小區停車秩序管理不善以及治安管理、綠化維護不夠規范,因此業主往往以物管企業管理不善及服務不周、收費服務不對等為由拒交物管費。

            3.物管服務合同中對雙方當事人的權利義務、責任等的約定不明

            目前,物管合同通常是物管企業單方面出具的格式合同,業主參與協商的程度較低,有的甚至對主要權利義務都規定得含糊不清,而法律、行政性法規等規定較為原則,對合同漏洞的直接填補作用有限。

            因此,在合同約定不明的情況下,業主與物管企業之間就合同權利義務等理解容易發生爭議,從而引發糾紛。

            4.小區管理從傳統行政管理向現代自治管理模式轉型,業主從他治到自治的轉變成為趨勢,但在轉變中還存在不少問題

            業主自治作為舶來品,如何自治、自治邊界、救濟途徑等缺乏經驗及法律規范,許多業主尚未全面地樹立自治及理性消費的觀念和意識,在產生沖突后不能有效化解而導致矛盾積攢、升級。

            少部分業主只愿盡可能少支付物管費,希望得到最好的物管服務,卻不知道這樣不理性的行為帶來的是服務質量降低的惡性循環,損害小區或其他業主的合法權益;加之很多物管企業是從開發商手中直接接管小區,與業主之間并未直接簽訂協議,權利義務關系不明確,雙方缺少溝通,互不信任;少數業主將自身權利任意擴大化,將公共部位圍成自家地界,而物管企業本身監管不力,未能及時制止,其他業主將少數業主的侵權行為直接歸責到物管企業頭上,造成矛盾激化。

            5.業主大會、業委會或未成立或成立但未發揮職能作用

            小區業主大會、業主代表大會等的召開及業主委員會的成立等參議權利未完全按照法定程序進行,業委會及業主大會的職能未能充分發揮;部分小區尚未成立業委會或已成立但數年內屢次更換成員,導致業主對其人員、機構設立等情況不甚了解。部分物管企業提供服務基于業委會委托,而欠費業主普遍對業委會具體情況不知曉,甚至對其性質和合法性產生懷疑,造成雙方缺乏信任,一旦發生糾紛,業委會也未起到居中調停作用。

            很多案件當事人出庭抗辯時提出,對于其小區業委會不知情,也未參加過業主大會,選聘物管企業也未征求其意見,懷疑物管企業與業委會串通,導致業主對物管企業抵觸情緒很大。

           

            建議

            ●建立矛盾疏散機制

            ●規范業委會工作流程

            ●規范物業管理

            1.建立物管糾紛的矛盾疏散機制,構建糾紛多元化化解途徑

            “物管糾紛‘報復與反報復’惡性循環的困境是在沒有外力干預或外力干預的力度不夠的條件下形成的,若建立社會矛盾化解機制能夠發揮作用,這個困境還是可以被打破的?!毕嚓P法官建議,是否可考慮設立專業的物管糾紛調解委員會,在社區、街道設立調委會,加上原有的區級人民調解委員會,分別按難度、影響范圍等層級調解,下級調解不成的可移送上級,據此構建多層次的物管預防調處網絡,做到大部分物管糾紛不出社區和街道,對物管糾紛層層疏導并及時化解。

            2.進一步規范業委會的選任程序和工作流程

            業委會是全體業主集中行使權利的機構,規范運作有利于維護全體業主的權益。一旦出現糾紛,業委會可居中進行調解,有利于緩解業主和物管公司間的對立情緒,也有利于糾紛的解決。當然,其前提是業委會成立符合相關規定。

            不過,業主大會的召開需符合業主大會的議事章程。首次業主大會是在房地產行政主管部門的指導下,由鎮街居委會、建設單位業主代表組成籌備組進行籌備,其程序更為復雜,首次業主大會將制訂《業主大會議事規則》、《管理規約》和《業委會章程》等文件。其次,業委會的工作應按業委會的章程進行,不得進行逾越章程授予的權利邊界。最后,全體業主也應當積極參加業主大會,積極行使其權利。在日常生活中,如有問題應積極與業委會成員進行溝通,表達其訴求,以便于業委會收集業主意見,進一步與物管公司進行溝通、協調。

            3.規范物業管理,落實服務過程公開

            鑒于當前高檔住宅物管因物業管理收費產生的糾紛日益增多,建議相關價格主管部門出臺物管收費管理規定,同時建立質量跟蹤監管制度,根據物業管理質量狀況適時調整收費標準;規范物管報修受理、投訴、回訪等流程,在業主報修時填寫三聯單,改變口頭報修無憑證的弊端;制定物管賬目公開實施細則,加強對物管收支情況的監管;推廣完善物管服務合同示范文本,明確物管企業職責范圍,避免因職責不清引發矛盾。

           

            同時,引導物管服務企業強化服務管理、溝通及品牌經營意識,引導業主樹立正確的物管消費觀念、良好的契約及維權意識。發生糾紛后,積極引導當事人選擇低廉、快捷和效率的協商及調解方式解決,如借助非訴訟糾紛解決機制的力量化解矛盾。


          相關標簽:濟寧物業管理

          最近瀏覽:

          在線客服
          分享
          歡迎給我們留言
          請在此輸入留言內容,我們會盡快與您聯系。
          姓名
          聯系人
          電話
          座機/手機號碼
          郵箱
          郵箱
          地址
          地址
          五月丁香久久综合鬼色,亚洲色国产在线观看,毛片曰本女人牲交视频视频,亚洲国产区中文在线观看