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          國內物業管理行業生存發展的現狀及未來前景

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          國內物業管理行業生存發展的現狀及未來前景

          發布日期:2017-06-22 作者: 點擊:

              物業管理作為國際通用的不動產管理模式和方法,在80年代初期伴隨著住宅商品化的市場進程傳入我國。20多年來隨著市場經濟的不斷成熟,物業管理的發展由初級階段進入快速成長階段,已經成為我國房地產業發展的重要組成部分,同時,也成為與人民群眾生活水平密切相關的新型服務行業。

            物業管理行業的發展對加速市場經濟的進程,實現住宅商品化起著積極的推動作用。我國物業管理經過30余年的探索和實踐,其巨大的社會效益、環境效益、經濟效益、強大的生命力和廣闊的發展前景日益顯著,是一個朝氣蓬勃的朝陽產業。

            一、物業管理行業健康發展對社會主義經濟建設的積極作用

           ?。ㄒ唬┐龠M國民經濟的增長

            黨的十六大確立了全面建設小康社會的宏偉目標,住房消費將是今后一段時期內居民消費的熱點,以住宅為主的房地產業是全面建設小康社會時期國民經濟增長的強有力的推動力。人們對良好的居住環境的需求,刺激了商品住房的供應,住宅產業的迅速發展拉動了相關產業的發展。與房地產業相關的產業國民經濟得到了迅速的增長。

           ?。ǘ└纳屏巳嗣袢罕姷木幼≠|量和城市管理的水平

            國民經濟發展的根本目的是提高人民群眾的生活水平。居住質量的改善是人民群眾生活水平改善的重要組成部分。住宅是城市最基本的原素,居住環境的改善和管理對城市的管理起著重要的作用。城市房屋是城市的重要標志和組成部分,城市房屋的管理是城市管理的重要內容。城市房屋管理的好壞直接影響城市整體面貌和管理水平。我國20年的物業管理實踐證明,由于物業管理的迅速發展,使城市原有的面貌發生了巨大的變化,縮短了和發達國家城市管理的距離。

           ?。ㄈp輕了社會就業的壓力,緩解了就業供需的緊張矛盾

            物業管理企業屬于勞動密集型的企業,就業容量相對較大。據建設部2002年統計資料表明,全國物業管理企業已經超過2萬家,從業人員超過230萬人,相當于我國社會服務業從業人員的23%。物業管理行業的迅速發展有力的緩解了城市企事業下崗職工,農村剩余勞動力和部分復員轉業軍人的就業矛盾。實現了黨的十六大把增加就業和促進經濟增長作為宏觀調控的目標。今后隨著物業行業的發展,將對解決就業壓力起著更大的推動作用。

           ?。ㄋ模S護社會安定起到了重要的協助作用

            從30多年的物業管理實踐看,物業管理在維護社區秩序,協助政府防范犯罪、預防火災、爆炸等惡性事故中起到了重要作用。有資料表明實行物業管理的社區比沒有實行物業管理的社區,刑事犯罪、火災事故、燃氣泄露爆炸等事故呈明顯的下降。各物業企業開展的豐富多彩的社區文化生活,促進了居民的身心健康,增進了鄰里之間的和諧關系,促進了社會主義精神文明的建設。隨著社會經濟體制的轉型,社區建設越來越受到社會各界的關注,成為城市管理的基礎性工作。物業管理是社區服務的重要組成部分,通過社區委員會和物業公司的有力合作,整合資源,形成社區建設的合力,既有利于為人民群眾創造良好的居住環境,也有利于促進社會安定和社會主義精神文明建設。

           ?。ㄎ澹映擎偩用穹障M支出增長

            物業管理行業的迅速發展,有利的帶動了城鎮居民服務消費的支出,打破了人們固有的傳統消費意識,使花錢買服務逐漸成為人們的普遍意識。據統計,全國居民用于物業管理費支出及社區配套經營服務項目上的支出,每年超過300億元。強有利地促進了國民經濟的增長。

            二、物業管理行業生存發展的現狀

           ?。ㄒ唬┚C合管理體制不順、執法能力較差

            物業管理的管理對象雖然是房地產產品,但它服務的對象是人,造成很多社會問題交織在一起,極其復雜。這些社會關系中最重要的是與政府部門之間的關系。在物業管理實踐中,很多物業公司與業主發生糾紛的問題是有法可依的,但無人執法。如:個別業主私自占用公共面積、違章搭建、違章裝修侵害其他業主的合法權益等等。這些問題現行的國家和地方法規都有明確規定,但由于處理這類問題已經超出了物業管理企業和物業企業主管部門的權限,需要社會各部門的有利配合。因此,各地的物業管理實踐對此類事件均不能很好的解決。對于這類問題,物業公司沒有執法權,業主委員會也沒有執法權,政府相關部門又執法不力,因此說,這不是法律空白的問題,而是政府執行力的問題。另一種糾紛是無法可依,如:堵塞園區交通,車輛不按規定亂停亂放、園區內車輛發生交通事故等,此類事件物業管理企業很難協調,處理時也無法可依。

           ?。ǘ┱畬ξ飿I管理在城市管理中的重要性認識不足,正面宣傳引導不夠

            現階段各地政府還沒有把物業管理當作城市管理的一個重要環節,只是或多或少地將其視為一種實現住宅商品化的輔助手段。忽視了城市居住區管理是一個城市管理的重要組成部分。這種體制下使社區的物業管理不能融入城市管理的范疇,一定程度上阻礙了城市管理前進的步伐。許多投資者都希望自己購買的物業能夠保值甚至增值,而單單依靠物業本身的特性是無法達到這個目的的,只有通過專業的物業管理才能使物業本身的特性得以發揮。使物業得以保值、增值。物業管理如此重要,為什么人們對其又愛又恨呢?除了人們長期習慣于政府福利住房的影響之外,另外一個原因就是新聞媒體沒有甚至很少向人民群眾宣傳改革開放30年來物業管理在城市管理中發揮的特殊作用,及其為改善人民群眾居住環境所做出的貢獻。說到這不禁使我們想起曾有一段時間內人民群眾“端起碗吃肉,放下筷子罵娘”的新聞輿論導向。政府應該用正確的理論引導人民群眾看到物業產業的迅速發展改變了過去一年建、二年舊、三年破的現實。使大家對物業管理企業給予正面的認識和應有的尊重。正是由于物業產業的發展使人民群眾的生活環境得以迅速的改善。一個新興的涉及千家萬戶的行業的發展過程中,必然會出現這樣或那樣的失誤和錯誤,面對這些問題輿論應引導人們善意的理解,而不是火上澆油。

           ?。ㄈI主自律機制不完善,司法實踐滯后

            協調和維護業主的共同利益,需要建立業主自律機制。業主公約是業主共同的行為準則,但個別業主為了自身的利益,拒不履行業主公約,從理論上講,公約對全體業主具有約束力,但誰來執行這個約束力?再有,業主大會選聘了物業公司,應該說是全體業主共同利益的體現,但當個別業主無理拒交物業管理費時,物業公司只能運用法律武器來維護全體業主的利益和物業企業的利益。此時業主的自律機制根本無效。物業企業雖然是運用法律武器追討利益,現實卻是舊帳尚未追回,新帳又有發生,因為物業企業的服務不能停止。因此,物業企業只能被動的損失自己的利益。當前的物業實踐中,大部分物業企業沒有多余的資金和精力耗費于此,即使運用法律手段也屬不得已而為之。自律機制沒有執行力,司法實踐滯后,是當前困擾物業企業的普遍問題。

           

           ?。ㄋ模┈F階段公眾意識普遍較低,物業實踐坎坷曲折

            由于中國特殊的國情,決定了一部分人物質文明先富有,精神文明匱乏。這部分人公眾意識較差,以個人的喜惡作為對物業管理規定的取舍標準??v狗亂叫,亂扔垃圾、亂停車輛、你稍微一管,就結下仇怨,隨之而來的就是找各種借口拒交管理費。這些人動輒以媒體暴光,車輛檔道等行為對物業企業進行威脅,而通常物業公司都是盡量息事寧人,不愿擴大事態,最終以損失企業利益平息事態?,F階段的物業實踐中由于人們錯誤的定位物業企業與業主的關系,使這種情況越來越普遍,為物業管理無形中增加了難度。

           ?。ㄎ澹┪飿I服務和市場價格嚴重背離,物業企業生存艱難

            在物業收費定價方面,政府主要考慮的是社會穩定和現階段人民群眾的經濟承受能力,核定的收費價格往往低于物業企業市場運做的成本,造成大部分物業企業長期入不敷出,甚至虧損嚴重。而國家在制定稅費政策方面,并沒有考慮物業管理是涉及到全社會人民群眾生活必須的消費,沒有任何優惠的考慮,造成物業企業負擔過重,實則是造成百姓負擔過重。住房制度的改革減輕了政府福利分配住房的壓力,物業企業提供的230多萬個就業崗位減輕了政府對下崗和失業人員的經濟負擔,因此,在現階段人民群眾經濟收入尚未達到可支付高額改善居住環境的費用時,為了盡快實現黨的十六大提出的建設小康社會的宏偉目標,對涉及改善人民群眾居住環境的物業服務行為的稅、費政策國家應該有所減負傾斜,以促進人民群眾對商品住宅買得起、養得起。促進以住房為主要指標的小康社會的加速發展。

            三、未來物業行業發展前景的展望

           ?。ㄒ唬﹪窠洕某掷m增長,將為物業行業的發展提供廣闊的空間

            經濟發達國家的經驗表明:當人均GDP超過800美元之后,人們對住房面積的需求將持續增加,居住質量將快速提高。目前,我國城鎮居民住房嚴重短缺的問題基本解決。居民住房需求進入面積增加與質量提高并重,從單純的生存型需求向舒適型需求轉變的階段,在今后很長的一段時期內提高居民住房質量將是人民消費的熱點,將強有力的刺激以住宅為主的房地產業的發展,房地產業的蓬勃發展和現有城市中近60%物業管理沒有覆蓋的面積將為未來物業行業的發展提供廣闊的空間。

           ?。ǘ┴S富的勞動力資源為行業的發展提供了可靠的人力資源保證

            物業行業是勞動密集型企業,技術含量較低,大部分一線員工不需要較高的文化知識,這些行業特征在現階段正好符合我國大量勞動力就業矛盾的特點,所以說現階段勞動力資源也是物業得以加速發展的可靠保證。

           ?。ㄈ┪飿I行業發展的外部環境越來越成熟

            “條例”的頒布和實施使物業行業開始進入了以法管理的起步階段,經過20年的物業實踐人們對物業管理的作用在思想上,物質上的接受能力也得到了加強,隨著國民經濟的發展,各級政府已將城市的管理列到重要的議事日程,隨著城市管理力度的增加,必將促進人民群眾遵守公共秩序的自覺性。

           ?。ㄋ模┱D和規范物業管理市場為專業化、規范化的物業企業提供了快速發展的時機

            建管分離,前期物業管理招投標制的實行,有效的遏制了建管壟斷的局面。隨著房地產業競爭日趨激烈,社會的專業分工越來越細,地產商和物管企業強強聯合的局面正在被人民群眾接受,既促進了地產商的房屋銷售,又為規范化,專業化,信譽好的物業企業提供了良好的發展機會,物業行業資質管理的準入制度,將為規范物業市場起到積極的促進作用。

           ?。ㄎ澹m?a class="channel_keylink" target="_blank" style="text-decoration: none; color: rgb(53, 106, 160);">維修資金制度的建立,為業主和物管企業解決了后顧之憂

            有了完善的住房專項維修資金制度做保障,業主從此不再擔心因為資金問題,住房得不到有效的修繕,物業企業也不用因為接管舊小區為籌集修繕資金而發愁。

           ?。I主大會制度較好地解決了對業主委員會缺乏有效的監督機制的問題

            從實踐上看,業主委員會制度在一定程度上對物業企業的監督管理起到了積極促進作用。但由于我國現階段人民群眾自覺參與社區公眾事物管理意識較差,往往使業主委員會決策和執行為一體,很難真正代表全體業主的意愿。甚至有個別業主委員會為了幾個人的利益不惜損害全體業主的共同利益。新的制度將重大事件的決策權交給全體業主,執行權是業主委員會。決策權和執行權的分離較好的解決了長期以來業主委員會對社區重大事件決策缺乏有效監督的矛盾。

           ?。ㄆ撸┬袠I自律、公平競爭,行業素質不斷提高

            各地房地產行業主管部門和物業協會的有效工作,前期物業管理招投標、市場競爭機制的引入、資質的管理、專項維修基金制度的建立強有力的凈化了物業市場;條列及相關法規的出臺促進了全行業管理水平的提升;規范服務、扶優扶強、優勝劣汰使從業人員素質不斷提高,市場對服務專業化、規范化的呼聲促進了全行業物業管理水平的提升。我們驚喜的發現越來越多的大專院校陸續開設了物業管理專業,很快將有大量經過正規教育,有志投身物業管理行業的有識之士加入物業管理行業,這些專業人員的加入必將對行業現狀、物業管理的市場化,專業化、規范化起著巨大的推動作用。對物業管理理論研究和解決物業管理糾紛的法制化建設方面也將起著積極的作用。

            綜上所述,成績和問題并存,希望和矛盾同在,前途是光明的,道路是曲折的,為了我國物業發展的美好明天,讓我們齊心協力,共創未來。


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