從上海瑞安廣場說外墻維護規程

文/李韻

原載于《現代物業·新業主》2013年06期/總第260期

由石材和幕墻玻璃構成的外墻系統需要定期觀察。尤其是由干掛石材與半隱框幕墻玻璃構成的外墻系統。目前,中國大陸尚未出臺有關建筑外墻設計施工的驗收規范。只有尚處于征求意見階段的2010年版的《建筑外墻保溫防火設計施工驗收規范》、《建筑幕墻工程技術標準規范與質量驗收國家強制性條文》、《玻璃幕墻驗收規范》等，但沒有關于采用玻璃幕墻或干掛石材建筑的設計規范。與中國大陸工程施工和物業管理實踐相比，美國標準相對成熟。例如，美標規定采用幕墻玻璃和干掛石材的建筑物，必須在首層地面預留5至10米的綠化帶或配置鋼結構棚頂，以免幕墻玻璃或石材意外高空墜落事故傷及過境人員等。

干掛石材和玻璃幕墻構成的外墻附近，應避免安裝冷卻塔。出于對水質保養的要求，需要對冷卻循環水進行包括酸堿度在內的水質控制。該過程飛濺出來的霧水，會對石材、幕墻玻璃等構件產生不利影響。

除此之外，在外墻清洗作業中，需要小心使用化學清洗劑，以免化學藥劑的酸堿性對石材、玻璃幕墻隱框鋁合金、密封膠和結構膠產生不利影響。因此，涉及外墻的清洗作業，均需要擬訂一整套運維管理制度，并通過培訓、管理、審批、演練、評價和修正，以確保外墻系統的安全穩定。

為了應對外墻系統意外事故，在物業管理實踐中，筆者還建議在備災倉庫中，預備與外墻系統幕墻玻璃隱框或半隱框以及石材尺寸一致的細木工板及其錨固裝置若干，以備在發生幕墻玻璃或石材脫落墜落時，能及時封堵。

因此，無論是采用幕墻玻璃或干掛石材,建筑開發商或是早期介入的物業管理服務商，都應該在項目規劃設計階段避免出現上述問題。然后，物業管理服務承包商在進駐接管服務后，應該采取必要的運行維護措施。因此，就有了本規程。

外墻系統管理制度

外墻清洗規程

外墻清洗并非只與保潔部門有關。工程部門更需要關注外墻清洗作業時所使用的化學清洗藥劑。要考慮藥劑對石材、玻璃、鋁合金、密封膠和結構膠的腐蝕與影響。因此，在外墻清洗作業的審批環節中，添加工程部門的監控是非常必要的。這就需要外墻清洗單位在作業前，提交所使用的化學清洗藥劑的成分和含量等相關技術文件以及清洗工具、清洗水槍壓頭等信息數據，以便工程部門評估清洗作業可能對外墻系統產生的影響。