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          物業巡視管理內容、方法和流程

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          物業巡視管理內容、方法和流程

          發布日期:2017-06-21 作者: 點擊:

          一、物業巡視管理的必要性

            1)防范于未然。通過有效的巡視,將治安、消防等隱患消除。

            2)杜絕違章裝修。交違章裝修施工消除于萌芽狀態。

            3)加強工作監督,提高員工的工作責任心,變員工的被動工作為主動工作。

            4)確保公共設施、設備處于良好狀態。

            5)檢查管理處的清潔、綠化、保安工作質量。

            6)增加與住戶的溝通機會。

            7)實施空置房的管理。

            二、物業巡視的內容

            1)治安隱患的巡視。

            2)公共設施設備安全完好狀況的巡視。

            3)清潔了衛生狀況的巡視。

            4)園林綠化維護狀況的巡視。

            5)裝修違章的巡視。

            6)消防違章的巡視。

            7)空置房的巡視。

            8)利用巡視機會與住戶溝通。

            三、物業巡視的方法

            物業巡視的方法應包括“看”、“聽”、“摸”、“調查了解”等。

            1)“看”:通過觀察來發現物業管理服務中存在的問題。

            2)“聽”:從設施設備運行時的聲音判斷是否有故障。

            3)“摸”:通過用手觸摸感覺設施設備的使用狀況。

            4)“調查了解”:向住戶或員工調查物業及公共設施設備的使用狀況。

            四、物業巡視的頻次

            一般情況下,物業狀況巡視每日一次。清潔狀況巡視每日一次。裝修施工巡視每日至少一次??罩梅垦惨曋辽倜咳找淮?,其他方面巡視每兩日一次。

            五、房屋本體巡視流程

            1.   檢查水、電表

            檢查水、電表是否處于正常工作狀態,記錄損壞的水、電表情況。當水表在無人居住的情況下運轉時 應關上該單位閘閥,預防水浸事故,并在該單位門口貼上相關告示。當發現電表異常運轉(如倒轉、有盜電嫌疑)時,應在《巡視登記表》中予以記錄并及時報告公共事務部主管。

            2.   巡視樓梯間

            1)檢查走廊燈、樓梯燈是否正常,門、窗是否處于完好狀態。

            2)檢查梯間墻身、天花板是否出現剝落、脫漆,墻、地面瓷磚是否完整無損。

            3)檢查消防栓是否標識完好、配件齊全。滅火器是否有漏氣或過期、失效現象。消防通道防火門是否關閉。消防安全疏散指示燈是否完好。消防疏散通道是否堵塞。防盜預警設施及消防報警設施是否完好。

            4)檢查衛生狀況是否良好。

            3.   巡視逃生天臺

            1)檢查逃生天臺門是否能隨手打開(嚴禁上鎖)。

            2)檢查天臺護欄是否完好,避雷針、電視天線、隔熱層是否完好。

            3)檢查有無違章占用逃生天臺現象。

            4)檢查雨水管是否通暢。

            5)檢查衛生狀況是否良好。

            4.   巡視電梯

            1)檢查電梯的運行是否平穩,是否有異常響動。

            2)檢查安全標識是否完好,電梯按鈕等配件是否完好。

            3)檢查照明燈及安全監控設施是否完好。

            4)檢查衛生狀況是否良好。

            5.   巡視大堂、門廳、走廊

            1)檢查各類安全標識是否完好。

            2)檢查公共設施和照明燈及垃圾箱是否完好。

            3)檢查衛生狀況是否良好。

            6.   巡視裝修住戶

            巡視家庭裝修施工住戶,預防出現違章裝修現象。在巡視中發現樓梯間彌漫石油氣味、焦味時應立即對相關單位進行調查,當原因不明時應立即告知保安部進行檢查。

            7.   巡視方法及要求

            1)先走到樓房屋頂,從上至下逐戶巡視。

            2)巡視要求兩人成組進行,以防造成不必要的麻煩。

            3)注意刷卡簽到或在簽到本人簽到。

            4)發現損壞情況必須當日填寫《公共設施設備報修記錄表》。

            5)對裝修施工巡視要求每日記《裝修施工日記》,詳細記錄住戶的施工狀況。

            8.   緊急情況的處理

            發現住戶家中有異常情況時,除特別緊迫情況外,嚴禁進入住戶家中,更嚴禁擅自打開住戶門鎖進入住戶家中。緊急情況需要進入住戶家中搶救或避險時,應至少邀請公司員工之外的第三方如業主委員會委員、隔壁鄰居等人員作證后,再進入住戶家中,但事后應立即報告公司領導并留存記錄。兩人以上并至少有一人是主管干部時方可從事上述入戶搶險。

            9.  巡視記錄

            巡視完畢,應將物業巡視的相關狀況逐項記錄在《巡樓日志》中,不允許只填寫“正?!眱勺?,要求有兩名同事共同簽字。

            六、公共配套設施設備巡視的流程

            1.   巡視水、電、氣、通信設施

            1)檢查室外設施有無破損現象,各種管線有無滲、漏、滴、冒現象。

            2)檢查室外設施有無生銹、脫漆現象,標識是否完好。

            3)檢查室外消防設施是否配件齊全、標識完好。

            2.   巡視公共文體設施

            1)檢查雕塑小品是否完好,是否有完全隱患。

            2)檢查兒童游樂設施是否完好,有無安全隱患。

            3)檢查綠地、綠籬及喬、灌木是否有枯死、霉病現象,是否有黃土裸露現象,長勢是否良好。

            3.   巡視道路、廣場、公共集散地

            1)檢查設施設備是否完好,是否有違章占用現象。

            2)檢查標識、路牌、警示牌是否完好。

            3)檢查各類雨、污水井蓋是否完好,照明燈、裝飾燈是否齊全。

            4)檢查衛生狀況是否完好。

            4.   巡視停車庫、停車場、自行車棚、摩托車場

            1)檢查防盜設施是否完好。

            2)檢查停放的車輛是否有損傷現象。

            3)檢查各類標識是否完好無損。

            4)檢查衛生狀況是否良好。

            七、物業管理區域環境巡視

            1)檢查小區內是否有亂張貼、亂拉線等現象。

            2)檢查是否有損壞公共設施、違章制造噪音、污染環境、高空拋物現象。

            3)檢查是否有違章飼養家禽、家禽等現象。

            4)檢查衛生狀況是否良好。

            5)巡視方法及要求為:

            a)   逐項檢查,嚴禁抽查。

            b)   編制好巡視路線,提高工作效率。

            c)   注意刷卡簽到或在簽到本上簽到。

            d)   發現損壞情況必須當日填寫《公共設施設備報修記錄表》。

            八、對巡視中發現問題的處理流程

            1)物業管理員巡視時發現有上述問題出現時,如本人能進行規勸、阻止、處理的,應予以立即解決。否則及時將問題記錄在《巡視記錄表》中,巡視回來后報告部門主管解決。

            2)各部門主管負責人視情況按下列方法處理。

            a)   屬公共設施設備破損丟失的,按本系列教材之一《物業管理標準作業規程》中的《報修管理標準作業規程》處理。

            b)   屬管理處其他部門員工工作不力造成的,應通知其他相關部門主管前往處理。巡視中發現的問題一般情況下應在一周內解決(有特別時效要求的,必須按時效要求處理)。特殊情況需經管理處經理同意后可適當延長。

            c)   屬住戶違章造成的問題,應按《公眾管理與住戶違章處理》一章有關內容處理。

            3)對巡視中發現的重大問題,公共事務部主管應及時向管理處經理匯報,由管理處經理處理。

            4)巡視中發現問題處理完畢后公共事務部管理員應現場驗證,處理的過程和驗證的結果均應有完整的記錄,并經相關人員簽字認可 。

            5)《巡視記當錄表》、《巡視問題處理表》每月底匯總由公共事務部歸檔保存,保存期為兩年。

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