物業供暖知識及案例分析大全

一、常見物業供暖知識術語篇
 

　　1、采暖系統構成：采暖系統主要由熱源、輸熱管道及散熱設備組成。

　　2、熱負荷指標：根據采暖設計規范、室內18度，室外-9度等N多因素確定的供暖需求量，一般住宅為70-90W/㎡(因地區而異），采暖總熱負荷（KW）=采暖總面積(㎡）＊單位熱負荷（KW／㎡）。

　　3、鍋爐類型：常見鍋爐分為常壓鍋爐和承壓鍋爐。常壓鍋爐就是無壓熱水鍋爐，是指鍋爐頂部通常不承受供熱系統的水柱靜壓力，即相當于“開式熱水箱”。承壓鍋爐，就是我們通常所見的密閉式的鍋爐，鍋爐內的汽水系統由密閉的容器和管道組成，并受火焰加熱，在工作中承受流體壓力，屬于壓力容器。
 

　　4、鍋爐供熱面積：1噸熱水鍋爐供暖面積（一噸熱水鍋爐額定蒸發量是0.7MW（兆瓦）），在北方大約可以帶6000平米,南方大約可帶8000平米。

　　5、供水溫度：供給熱力站或用戶的熱水溫度一般設計為95度，散熱器供水溫度為75度，地暖供水溫度為45度；

　　6、回水溫度：返回熱源或熱力站的熱水溫度，一般設計為70度，散熱器回水溫度為50度，地暖回水溫度為35度；
 

　　鍋爐供回水與換熱器及暖氣片溫度的關系：鍋爐供水90度，回水60度，換熱器供水55度，回水40度，暖氣片溫度50度左右。

　　7、供水管：向熱力站或熱用戶供給熱水的管道。
 

　　8、回水管：從熱力站或熱用戶回送熱水的管道。

　　9、放水閥：為排水或充水裝設在設備和管道的低點的閥門。

　　10、放氣閥：為排氣或吸氣裝設在設備和管道高點的閥門，一般暖氣不熱需要放氣，就通過這個閥門，蜂巢物業網注。
 

　　二、常見供暖服務與收費篇

　　1、供暖時間

　　供暖時間一般依據合同約定或法律規定執行，通常依據當地的采暖供熱等有關地方規章等政策，區分不同地區供暖周期會所有不同，南方連云港等地約90天左右，北方漠河長達221天。如《北京市供熱采暖管理辦法》規定，采暖期為當年11月15日至次年3月15日，當地也會出臺政策性文件提前或推遲供暖。

　　2、供暖溫度
 

　　供暖時間一般依據合同約定或法律規定執行，一般為18度左右，具體執行國家標準。室溫：集中式采暖居室中央1.5米處氣溫的適宜范圍為16～20℃，分散式采暖居室中央1.5米處氣溫的適宜范圍為13～17℃，任何地區的冬季室內溫度均不得低于13℃。垂直溫差：指居室中央地面以上0.1米處的氣溫與距地面以上1.5米處的氣溫之差。垂直溫差過大，會使足部溫度下降，體溫調節緊張，不利于健康，一般垂直溫差應小于3℃。水平溫差：指居室內1.5米處各點的氣溫之差。一般在門口、窗口、走廊等處氣溫偏低、房間內的水平溫差過大容易使人受涼，水平溫差以不超過2～3℃為宜。
 

　　3、供暖費

　　一般住宅供暖費依據當地發改委或物價局出臺的有關收費標準收費，收費標準區分燃煤、燃氣等條件確定，一般為30元/㎡?采暖季。重點說明下，部分地區對于房屋超過4米的供暖區域加倍供暖。熱計量收費分為計量熱價和基本熱價，如北京地區計量熱價為0.30元/千瓦時（83.34元/吉焦），基本熱價為18元/建筑平方米·采暖季。

　　三、常見供暖糾紛處理篇
 

　　1、停暖需不需要交納供暖費案例分析
 

　　自2011年11月起，胡先生居住的小區實行集中供暖，分戶管理。自此以后，胡先生每年都向供熱單位表示房屋無人居住，不需要提供供暖服務，供熱單位也應胡先生的要求關閉了閥門。2013年6月，供熱單位將胡先生訴至法院，要求胡先生支付2011年11月15日至2013年3月15日的部分供暖費。胡先生表示自己明明沒有享受到供熱單位提供的供暖服務，供熱單位憑什么收供暖費，所以不同意支付供暖費。法院認為，按照《北京市供熱采暖管理辦法》的相關規定，雖然胡先生申請停暖，供熱單位也關閉了胡先生家里的閥門，但不能因此免除胡先生交納供暖費的義務。在此種情況下，胡先生還是應當交納基本費用的。鑒于胡先生與供熱單位關于基本費用的數額沒有約定，供熱單位主張的數額低于供暖費總額的百分之六十，故法院支持了供熱單位的訴訟請求。

　　2、供暖溫度是否達標由誰舉證案例分析

　　王先生因認為供熱單位的供暖服務不達標，拒交2010年11月至2013年3月的供暖費，供熱單位將王先生訴至法院。王先生說，按照《北京市供熱采暖管理辦法》的規定，供暖達標的舉證責任應由供熱單位負擔。法院認為，王先生以供暖不達標為由拒交供暖費，應由其承擔舉證責任。因王先生未能舉證，其應承擔舉證不能的責任，故法院判決王先生全額交納2010年11月15日至2013年3月15日的供暖費。

　　3、未簽合同仍可事實認定供暖案例分析

　　小李和供暖單位未簽訂書面供暖合同，在供暖公司實際供暖一冬天后，小李接到供暖單位的催款通知，小李以雙方未達成合同為由拒絕支付采暖費，供暖單位將小李告上法庭。法官提示：相關行政法規、規章都鼓勵供熱企業與熱力用戶簽訂書面供熱合同，但由于分戶訂立合同成本較高，導致生活中未簽合同的情況十分普遍。如果未簽訂書面供熱采暖合同，但供熱單位已經向用戶供熱一個及以上采暖期的，用戶與供熱單位之間視為存在事實采暖合同關系。
 

　　4、室溫有爭議可委托第三方檢測機構檢測案例分析

　　供暖單位要求小張支付全額采暖費，小張則稱在此期間有多日溫度偏低，不符合溫度標準，不肯全額支付，雙方爭執不下，供暖單位將小張訴至法院。法官提示：供暖單位和用暖人可以約定供暖溫度，通常情況，正常環境下，用暖人設定臥室、起居室溫度在18℃以下的，供暖單位應當保證用暖人開啟采暖設施12小時內臥室、起居室溫度達到不低于設定溫度的標準；用暖人設定臥室、起居室溫度在18℃以上的，供暖單位應當保證用暖人開啟采暖設施12小時內臥室、起居室溫度達到不低于18℃的標準。小張和供暖單位雙方對室內溫度存在爭議，任何一方均可委托經本市有關部門認定的第三方檢測機構進行室溫檢測。雙方委托不同的檢測機構測溫時，基于優先保護弱勢方權利的考慮，以用暖方即小張委托檢測機構的檢測數據為準。

　　四、常見物業供暖技術知識篇

　　1、水系統的空氣如何排除？存在什么危害？
 

　　答：水系統的空氣一般通過管道布置時作成一定的坡度，在最高點外設排氣閥排出。排氣閥有手動和自動的兩種，管道坡度順向坡度為0.003，逆向坡度為0.005。管道內的空氣若不排出，會產生氣塞，阻礙循環，影響供熱。另外還會對管路造成腐蝕?？諝?進入汽動加熱器會破壞工作狀態，嚴重時造成事故。

　　2、系統的失水率和補水率如何定？失水原因通常為何？

　　答：按照《城市熱力網設計規范》規定：閉式熱力網補水裝置的流量，應為供熱系統循環流量的2%，事故補水量應為供熱循環流量的4%。失水原因：管道及供熱設施密封不嚴，系統漏水；系統檢修放水；事故冒水；用戶偷水；系統泄壓等。

　　3、除污器有什么作用？常安裝于系統的什么部位？

　　答：除污器的作用是用于除去水系統中的雜物。站內除污器一般較大，安裝于汽動加熱器之前或回水管道上，以防止雜物流入加熱器。站外入戶井處的除污器一般較小，常安裝于供水管上，有的系統安裝，有的系統不安裝，其作用是防止雜物進入用戶的散熱器中。新一代的汽動加熱器自帶有除污器 。

　　4、供熱系統常用到哪幾種閥門，各有什么性能？

　　答：供熱系統常用到的閥門有：截止閥、閘閥（或閘板閥）、蝶閥、球閥、逆止閥（止回閥）、安全閥、減壓閥、穩壓閥、平衡閥、調節閥及多種自力式調節閥和電動調節閥。
 

　　其中：

　?。?）截止閥：用于截斷介質流動，有一定的節調性能，壓力損失大，供熱系統中常用來截斷蒸汽的流動，在閥門型號中用"J"表示截止閥；
 

　?。?）閘閥：用于截斷介質流動，當閥門全開時，介質可以象通過一般管子一樣，通過，無須改變流動方向，因而壓損較小。閘閥的調節性能很差，在閥門型號中用"Z"表示閘閥；
 

　?。?）逆止閥：又稱止回閥或單向閥，它允許介質單方向流動，若閥后壓力高于閥前壓力，則逆止閥會自動關閉。逆止閥的型式有多種，主要包括：升降式、旋啟式等。升降式的閥體外形象截止閥，壓損大，所以在新型的換熱站系統中較少選用。在閥門型號中用"H"表示；
 

　?。?）蝶閥：靠改變閥瓣的角度實現調節和開關，由于閥瓣始終處于流動的介質中間，所以形成的阻力較大，因而也較少選用。在閥門型號中用"D"表示；
 

　?。?）安全閥：主要用于介質超壓時的泄壓，以保護設備和系統。在某些情況下，微啟式水壓安全閥經過改進可用作系統定壓閥。安全閥的結構形式有很多，在閥門型號中用"Y"表示。

　　四、常見暖氣不熱原因分析及解決辦法篇

　　1、散熱器里有氣體。表現為：一組散熱器有幾片熱幾片不熱，對于衛浴散熱器是下面熱上面不熱，或暖氣片里有水流聲等。特別是每年剛開始供暖的前半個月里，由于整個小區的供暖系統里的氣體較多，這個情況經常出現。解決辦法：經常打開散熱器上的手動排氣閥排氣，直到流出的水里沒有氣泡為止。
 

　　2、 分水器閥門沒有打開。表現為：有的散熱器熱，有的不熱。解決辦法：檢測分水器上每支路閥門有沒有打開，如沒有打開，將閥門柄擰到與支管平行即可。

　　3、 散熱器上的溫控閥沒有打開。表現為：暖氣片不熱。解決辦法：檢測不熱的暖氣片進回水的溫控閥有沒有打開。順時針方向為關小(S方向)，逆時針方向為開大(O方向)，如未開或開的較小，則逆時針旋到底即可。
 

　　4、 暖氣片安裝方式錯誤。表現為：暖氣片的部分片數熱，或只有下面的主管熱。如四開口(又稱上進下出)的暖氣片裝成了下進下出，水會從下面主管直接流走，只有下面主管熱，上面散熱片不熱，又如下進下出的暖氣片裝成了上進下出，會出現部分片數不熱，等等。解決辦法：找安裝暖氣片的暖通公司重新安裝或換暖氣片。
 

　　5、 暖氣片進回水管接反。表現為：在主管沒有接反的情況下，暖氣片下面先于上面熱，供暖效果比正常的要差一些。解決辦法：找安裝暖氣片的公司調整過來。

　　6、 溫控閥被堵死。表現為：堵死的暖氣片不熱。由于系統里的贓物將溫控閥內腔堵死，水無法通過。解決辦法：找物業或暖通公司將溫控閥拆掉進行清洗或更換新的溫控閥。

　　7、 暖氣片或系統中被贓物堵死。表現為：家里所有的暖氣片供暖效果比上一年或前一階段降低，或干脆有的暖氣片就不熱了，特別是那些在室外主管上沒有安裝過濾器的用戶。解決辦法：找物業對家里整個采暖系統進行徹底沖洗。

　　8、 供暖主管接反了。表現為：上進下出的暖氣片下面先熱，上面后熱，接熱能表的主管溫度低于另一根主管的溫度。主管接反的危害很大，不僅暖氣片供暖效果差，而且供暖水從沒有安裝過濾器的回水管流入室內供暖系統，暖氣片和管道很容易被贓物堵塞。解決辦法：如果是立管供水錯誤，則找物業公司調整過來，如果只是入戶主管接反，則找室內供暖系統的公司調整過來。

　　9、 主管過濾器被贓物堵死。表現為：家里的每組暖氣片一開始熱，過一段時間多數暖氣片逐漸不熱了。原因：管道井里進水管上安裝的過濾器被贓物堵死了。解決辦法：找物業清洗過濾器。

　　10、 供暖系統壓力較低。直接表現是室內有的暖氣片熱，有的暖氣片不熱，或者，干脆都不熱，或效果較差。原因：一般要保證入戶供暖壓力不小于0.3Mp(正常要在4-8Mp之間)，每年剛開始供暖時，由于物業公司害怕系統壓力高，出現爆管漏水的情況發生，有個低壓試運行階段，如果正式供暖10天后，入戶壓力仍然低于0.3Mp，就要去找物業公司解決，找暖氣片的供應商解決不了。
 

　　11、 入戶進回水壓差較小。直接表現為暖氣片不熱，或有的熱有的不熱，或者暖氣片的上面熱下面不熱等。將其他暖氣片關閉，只開那組不熱的暖氣片，這時如果熱，就代表是壓力下貨壓差小造成的。原因是：進回水壓差較小，水流速度較慢或干脆就不流動導致，一般入戶進水的壓力和回水的壓力的差值不小于0.05Mp，否則，即使入戶供水壓力較高，由于壓差較小，就像平靜的河水沒有落差一樣，是流不動的，供暖效果當然好不了。解決辦法：找物業公司調節入戶的壓差。
 

　　12、 供暖水溫較低。表現為：暖氣片不太熱，或雖然暖氣片有些熱，但室內溫度始終達不到國家標準18℃。一般小區供暖的設計標準都為：進水80℃、回水60℃，室溫18℃，而暖氣片的配置也是按照這個標準配置，如果水溫較低，則暖氣片的散熱量就降低，達不到室內所需的熱負荷，當然室內溫度就升不上去。解決辦法：找物業調高入戶供暖水溫，使其達到設計要求。

　　13、 暖氣片的片數配置不夠。表現為：在供回水溫度、壓力壓差都達到設計要求的情況下(一般國家設計標準為進水80℃、回水60℃，室溫18℃，入戶壓力不小于0.3Mp、壓差不少于0.05Mp)，暖氣片表面溫度很高，但是室內溫度始終達不到國家標準18℃。解決辦法：如果是房屋沒有節能設計，比如是單層玻璃窗，則加一層玻璃窗，或者換加厚的窗簾等，如果溫度還不夠，就要考慮換功率較大的暖氣片。