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          12案例詳解《物權法》

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          12案例詳解《物權法》

          發布日期:2017-06-21 作者: 點擊:

          車位:規劃的車位應當先滿足業主需要

          問:我在某樓盤購買了一套商品房,由于開發商將車位的價格定得很高(十五六萬元一個),我不打算購買車位,只想租。但是開發商說車位只賣不租,根據《物權法》,小區車位應該如何歸屬?業主是否可以要求租賃車位?

          解答:

          《物權法》的第七十四條規定“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有?!?/p>

          該條規定得很明確,在建筑區劃內的停車位,業主應同開發商協商購買或者租用,開發商不同意出租,只愿意出讓的話,開發商的行為也是合法的;如果開發商出租或者出讓的是業主共有道路或者其他場地的話,那業主完全可以向開發商主張權利,畢竟根據該條規定,業主共有道路和其他場地中用于停放汽車的車位是屬于業主共有的,不屬于開發商所有,業主完全可以不向開發商支付這類費用。


           

          物管:業主大會可更換小區物管公司

          問:我們小區物業管理收費高,管理水平低,與業主關系緊張。根據《物權法》,我們業主可以通過什么途徑來更換小區物業管理公司?小區業委會的權利、義務有哪些?

          解答:

          根據《物權法》第七十五、七十六條的規定,業主可以成立業主大會、業主委員會更換小區物管公司,其權利、義務包括:制定修改建筑物及其附屬設施的管理規約、選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人,以及籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金等。


           

          業主承擔公共部位維修、維護費

          問:小區內的公共綠地、道路,或者建筑物公共部位(電梯、水箱)的維修、維護費用,根據《物權法》,應該由誰來支付?

          解答:

          《物權法》沒有直接規定公共綠化、道路或者建筑物公共部位的維護、維修費用的承擔問題。但《物權法》第72條規定:“業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務?!痹摋l應含有業主承擔公共部位維修、維護費之意。

          物業管理實踐中,日常維護、維修費依法屬于物業管理服務成本,從業主所交的管理費中支出,支出超出管理費用之外的,視物業管理的體制而有所不同:包干制的,超出部分由物業管理公司承擔;酬金制的,超出部分由各業主分攤。若公共部位的維修屬中修或以上的,則不管屬于何種制度,該費用由各業主承擔。有維修資金的,在維修資金增值部分中開支,增值部分不足以開支的,由物業管理維修基金墊支,墊支部分再向業主收回。


           

          業主對建筑物內經營性用房等專有部分享有所有權

          問:一些小區物業公司為了謀取利益,在小區內搞各種展會,并利用建筑物的外墻為一些公司做各種墻體廣告,或者改變會所功能,將其改成酒樓、歌廳等經營性場所?!段餀喾ā分袑Υ擞泻我幎?,業主該如何維護自己的利益?

          解答:

          《物權法》第七十條規定:“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?!?/p>

          第七十二條規定:“業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務?!?/p>

          根據前述規定,“建筑物的外墻”屬于建筑物的“共有部分”,業主對其享有共有和共同管理的權利,未經許可,物業公司不得擅自做廣告牟利。對于“會所”,應考慮其性質,如果登記為“經營性用房”,則權利人對其享有完全的使用和處分權;如果屬于業主共有,則不得擅自改變用途牟取利益。


           

          產權:3個月內要登記

          問:我打算買房,現看中了某樓盤一套商品房。根據《物權法》,如果開發商將房“一房兩賣”,或者樓盤出現爛尾情況,我怎樣保護自己的權利?

          解答:

          新頒布的《物權法》第20條規定:“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力?!?/p>

          今后,購房者在和賣房人簽訂了買賣合同后,就可以到房屋登記機構辦理預告登記,在付完房款后,再進行產權登記。這樣就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是,從可以辦理登記之日起3個月內要登記,否則預告登記就失效了。


           

          老公私自將房屋賣出,妻子可依法維權

          問:我已結婚,婚后購買的房屋產權證上只登記了老公一個人的名字。我想咨詢,如果老公私自將房屋賣出,我該怎樣維護自己的權利不受損害?

          解答:

          根據《婚姻法》的規定,婚后購買的房產屬于夫妻共有財產,在未征得妻子同意的情況,丈夫私自將房屋出售侵犯了妻子對房屋共有部分的所有權,但是根據《物權法》第106條的規定,如果購買者確實不知道這是夫妻共同財產,支付了合理的房款,并且依照法律規定辦理了房產轉讓登記手續,該購買者就可認為是善意取得,其權益應當得到法律保障,有權不必歸還該套房屋,在此種情況下妻子只能向丈夫請求賠償損失。當然,如果購買者并非善意購買或者沒有履行相應的登記手續,妻子有權要求追回房產。


           

          村民出賣和出租住房后,不得再申請新的宅基地

          問:我是一名外地人,由于收入有限,打算買城內農民的宅基地或者自建房屋居住。根據《物權法》,農民的宅基地或者自建房是否可以轉讓?

          解答:

          《物權法》第一百五十三條規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定?!睂τ谵r村宅基地的轉讓問題,應該適用《土地管理法》的規定。

          《土地管理法》第六十二條第一款規定:“農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準?!钡谒目钜幎ǎ骸稗r村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準?!?/p>

          《廣東省集體建設用地使用權管理流轉辦法》第四條規定,村民住宅用地使用權不得流轉,“因轉讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導致住宅用地使用權轉讓、出租和抵押的除外。村民出賣和出租住房后,不得再申請新的宅基地?!?/p>

          因此,不能購買宅基地用于自建房屋。


           

          住宅土地使用期限屆滿后自動續期

          問:根據有關規定,住宅房產的土地使用期限是70年,商業是40年,寫字樓是50年。如果土地使用期限屆滿后,我是否還擁有物業的產權?如果可續期,我是否還要繳費?

          解答:

          《物權法》第149條規定:“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。非住宅建設用地使用權的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理?!?/p>

          根據該規定,住宅土地使用期限屆滿后,自動續期,業主仍擁有物業的產權。而非住宅物業的續期、建筑物產權歸屬及續期是否需繳費,仍有待相關配套法律進行完善。


           

          70年內住宅建筑物損壞,若住宅建筑物物權尚存,則土地使用權仍會自動續期

          問:有的物業建筑質量很難維持到70年,如果建筑物已提前損壞,那么土地使用期是否還會自動續期?

          解答:

          按照《民用建筑設計通則》的規定,重要建筑和高層建筑主體結構的耐久年限為100年,一般性建筑為50~100年。

          因此,在土地使用權期限的70年內,住宅建筑物損壞的,可以維修,并不必然導致物權的滅失。根據立法本意,若住宅建筑物物權尚存,則土地使用權仍會自動續期。


           

          業主享有“陽光權”

          問:我居住的小區商品房,原本樓盤規劃的間距比較開闊,但是等收樓時才發現,樓盤間距實際上很窄。我購買的是第2層房屋,盡管臥室都是朝南,但是一天之中,很難有較長時間能夠射進陽光,通風情況也不太好,居住的感覺相當壓抑、不舒服。我想咨詢,根據《物權法》,我該如何維護自己的權利?考試大物業管理師

          解答:

          根據《物權法》第89條的規定:“建造建筑物,不得違反國家有關工程建設標準,妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照?!?/p>

          可見《物權法》為公民維護“陽光權”提供了法律依據。由于開發商的違規施工,超規劃建設,導致新建住宅樓層數過高,密度過大而影響了相鄰建筑物的日照權利,開發商應當承當相應的侵權責任,權利人有權要求開發商消除妨礙等,但是《物權法》的規定只是明確了“陽光權”的歸屬,《侵權責任法》則將明確權屬受到侵害該怎么辦,全國人大常委會2007年立法計劃安排的9件預備立法項目中就包括制定《侵權責任法》,待該法出臺后,廣大公民的“陽光權”將會更好地得以保障。


           

          鄰居要為維修問題提供便利

          問:我居住在一樓,房屋下水管道經常發生堵塞事件,污水漫到房間內,不得不找人維修。但是由于發生堵塞不是我們一家的問題,而是關系到樓上、樓下很多鄰居,他們由于家里暫時沒有堵塞,常常不愿意我們去他們家查找原因,因此一直沒有找到問題所在,每次維修都是治標不治本,到現在問題都沒有得到徹底解決。請問,根據《物權法》,我有權請求鄰居配合維修房屋嗎?

          解答:

          根據《物權法》第88條規定:“不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的,該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利?!?/p>

          此前因為修房子、通管道等問題,引發鄰居之間的糾紛很多,此次明確規定,如果鄰居必須要通行,或者通管道等,必須要提供必要的便利。比如樓下鄰居發現家中管道堵了,問題可能出在樓上,那樓上鄰居就要提供便利,讓樓下居民進行管道的檢查.


           

          拆遷:應當依法給予補償

          問:我的房屋不動產在土地使用期限內,什么情況下政府有權進行拆遷?按什么樣的補償標準給予拆遷補償?

          解答:

          《物權法》第42條的規定:“為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產?!?/p>

          由此可以看出,拆遷、征地關系到老百姓的切身利益,此次明確規定此前提必須是為了公共利益。而相應的補償標準也明確,征收集體所有的土地,應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用,并且要安排被征地農民的社會保障費用;征收個人住宅的,應當依法給予拆遷補償并保障被征收人的居住條件。


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