物業管理中的法律風險與防范

物業管理的法律風險，是指物業服務企業在履行合同義務的過程中所產生并承擔的潛在經濟損失或者其他風險，包括生產經營損失、民事索賠與賠償，行政與刑事處罰或制裁，企業有形與無形資產受損以及其他的損害。依據管理服務的具體義務的內容不同，我們可以將物業管理企業的法律風險具體劃分為治安風險、車輛管理中車輛的損壞滅失風險、消防事故和隱患風險、物業及公共設施設備造成的風險等。由于篇幅所限，本文僅就治安風險、車輛管理風險、物業設施、設備以及物業服務合同期滿后的風險四個方面的問題提出幾點風險防范意見，供企業參考。

一、治安風險防范。 所謂治安風險主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為，給物業管理服務范圍內的業主或非業主使用人造成人身損害、喪失生命和財產損失等風險，導致了物業服務風險。例如建筑區劃內發生的入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等各類案件，給物業服務工作帶來極大的壓力和風險。在這類案件中，物業企業應否 承擔責任，關鍵取決于物業服務企業是否存在管理瑕疵。如果物業服務企業未盡合理限度范圍內的安全防范義務致使建筑區劃內發生人身損害結果，則企業應當承擔相應的賠償責任。

為了防范此類風險，物業服務企業應當注意以下幾個問題：

1、明確物業服務企業的法律地位和職責范圍。根據《物業管理條例》四十七條的規定，物業服務企業的義務是協助公安機關維護小區和大廈的公共秩序和安全防范工作，其職責的范圍僅限于建筑區劃內、業主門戶以外的公共區域，不包括業主的專有部分。且物業服務企業是依法成立的法人，不享有行政機關所享有的行政管理職權和行政處罰權，保安人員也不具有超出普通公民的任何特權。因此，這種安全防范義務具有預防性和輔助性，是在一定限度內的一種有限的義務。為此，物業服務企業應在自己一定限度內、有限地履行義務，協助公安機關維護好建筑區劃內的公共秩序，防范治安風險。

2、充分發揮人防、技防和物防的作用。實踐中，物業服務企業常常高估閉路電視監控（技防設備之一）的防盜功能，認為有了技防，就算提供了安全防范服務，忽視人防工作的作用。也有的物業服務企業和業主常常將保安工作（人防）和自家防盜（物防）分割開來考慮，認為保安防得住就不用裝防盜網，保安防不住所以要裝防盜網。這些都是安全防范重的誤區。其實，物防是業主家居的最后防線，物業服務企業應當支持業主安裝防盜門，防盜窗，防盜網。另外，物業服務企業也應當看到技防設備的功能和局限，正視技防設備的工具地位，確定保安在安全防范系統中的主要地位，提高保安的職業素質和敬業精神，讓保安熟悉這些工具的操作和使用細節，提高保安和技防設備之間的人機結合程度。

3、科學安排保安巡邏，堅持對巡邏工作進行監督檢查。嚴格履行安防職責，避免管理過錯。物業服務企業只要嚴格履行了自己義務，就不再承擔業主或非業主使用人因第三人非法侵害導致的人身和財產損失賠償責任。

4、樹立保全履行職責證據的意識，做好、保存好巡查以及交接班記錄。

5、委托給專門的保安公司，分擔法律風險。在目前物業服務行業中，有一部分企業將保安義務委托給專門的保安公司，協商約定對外支付一定保安服務費，由保安公司根據物業服務企業的具體要求提供一定數量的保安人員，按合同約定提供物業服務。該做法實際也是物業服務企業與其他主體分擔法律風險的措施。

二、車輛管理風險防范。 車輛管理損毀風險，是指在物業服務企業在進行停車場經營服務過程中，因車輛發生損壞、滅失等給企業帶來的風險。車輛停放服務是由小區物業管理服務附帶產生的附加服務，通常由物業服務企業接受建設單位或小區業主委員會的委托進行停車場的經營服務，并收取車輛服務費。車輛停放期間車輛外表可能被第三人用器具劃傷，也可能會被其他停放車輛有意或無意碰撞而損壞，也有可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物業管理單位面臨賠付金額較大的風險。此類事件的責任承擔關鍵在于停車性質的判斷，雙方之間保管合同法律關系的成立與否決定了物業服務企業的的賠與不賠。

因此，在企業提供該項服務時，應當注意以下方面：

1、與業主或業主使用人簽訂車輛服務協議，明確合同性質，排除保管關系。

2、完善停車場硬件，經業主大會表決購買停車設備，與業主委員會簽約，具體約定收費和設備費的支付，降低管理風險。

3、將停車場車輛停放服務的內容制成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經營單位是否承擔車輛的保管責任等。

4、對停車場的停放服務的具體內容和車輛停放人應注意的事項記載在該停車憑證上，告知車輛停放人。

5、收取停放服務費，給予收款憑證，屬于占位費的應明確注明，收取的費用收款憑證上應記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失，應由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛人員的身份證前往管理處或物業管理單位，辦理相應的憑證掛失手續，重新領取車輛放行憑證。

6、因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區域進行單獨圍攔，進行分離，明確禁止車輛停放在上述區域。

7、物業管理公司在停車位的選址上應當盡量避開廣告牌，危墻等。

8、日常巡查當中，及時發現問題和解決問題，排除危險。

9、購買保險，分散企業的管理風險。

三、公共設施、設備風險防范。 物業本身及公共設備和設施的管理不善都可能造成業主或非業主使用人的人身和財產損失，此項管理服務義務是物業管理單位主要的義務之一，同時因物業、公共設備的多樣性和分布的分散性特點，隨之而來產生了風險的頻繁發生。物業本身主要包括房屋本體及屬于物業管理服務范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設施和設備包括供水、供電、安全報警系統、排水和排污系統、配套的娛樂活動設施等。

為防止上述風險，物業服務企業應從以下幾個方面著手：

1、接手物業時，做好物業共用部位、共用設施設備的查驗與交接工作，確定責任分界線。

2、按照經業主大會通過的各項管理制度的規定對建筑物公共部位、共用設施和設備做好日常檢查、維修、保養工作，考慮在臺風等特殊天氣時，是否可能發生損壞。

3、對建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的管理，對可能造成危害的設施要設置警示性的信息。

4、將物業管理中涉及的電梯、綠化等專項管理，委托給專業的公司，分項發包也是物業管理單位防范風險的措施之一。

5、在共用設施、設備的管理和養護過程中，如果發生事故和損害事件，應向有關部門報告，由相應的部門對事件進行調查，并作出調查報告，對事件和損害發生的原因進行認定；該原因就是日后各方，包括法院認定過錯和責任的依據，在一定程度上可以說唯一依據。

6、游泳池、網球場等健身娛樂設施屬于小區的公共設施，物業公司負有維護保養及管理責任。物業服務企業應當對潛在的危險應當設立告知牌進行告知。

7、日常巡查當中,及時發現問題和解決問題，排除危險。

四、合同期滿后物業服務企業的風險防范。 在物業服務合同的期限屆滿的情況下，在法律上一般存在三個問題需要解決:

第一，關于合同期滿后的物業服務的定性問題，是事實服務關系還是原合同的繼續延續;

第二，業主委員會是否有權要求物業企業退出;

第三，關于企業在退出過程中的風險防范問題。

對于第一個問題，目前有地方法規對前期合同期滿后的情況做了規定。例如《青島市物業管理條例》第二十二條第二款的規定。但對前期物業服務結束后未續簽合同的情況卻沒有規定。對此，本人認為，根據民法中的租賃合同和勞動法中勞動合同中此類情況的類推，合同期滿后的物業服務應視為原合同繼續延續，但期限為不定期，業主大會經表決可以隨時解除。 第二個問題，業主委員會無權擅自決定要求物業企業退出。業主委員會僅為業主大會的執行機構，只有在經業主大會表決不再續簽后，其才有權通知企業退出，否則就構成越權，企業有權拒絕。 第三個問題，企業在決定退出時，應注意防范相關風險，首先，應當提前二個月通知業主、開發商和相關行政部門（物業辦、街道辦事處），給業主充分的準備時間選聘新的企業；其次，企業在退出時，如果無人接收，物業服務企業應當請公證機關進行證據保全，封存相關資料，避免交接后發生的設施設備損害責任轉嫁給企業。