物業精細化管理服務四大要素

 精細化物業管理服務作為企業的戰略決策， 是針對物業管理品質同質化現象加劇和業主更高期望以及來至社會外部一系列的巨大變化和挑戰，企業達成可持續發展目標及樹立核心競爭力的重要途徑。推行精細化管理是緩解社會資源約束矛盾的需要，也是適應市場發展、需求多樣化、競爭更激烈的有效對策，更是企業加強基礎工作、挖掘潛力、提高企業效益的有效途徑。

    精細化物業管理服務的實質，就是具有較高管理基礎、管理能力、服務水平的優秀企業，追求企業運營管理的標準化、專業化、規范化的高階段修煉，強調在企業管理的全過程都要注意對細節的觀察和把握，涵蓋從戰略的制定到具體的執行。因此，本文以夯實基礎管理、強化執行力度、提高企業效益為主線，明確專業化發展、職業化服務、集約化經營、精細化管理、品牌化建設的發展思路，確保企業持續、穩定、健康發展的角度，重點闡釋物業精細化管理服務所應具備的四大要素。

基礎管理是核心

      精細化的物業管理服務是一個系統工程，前提是需要具有較高的管理基礎、管理能力、服務水平。一個基礎管理松散不扎實的企業，是不可能做到精細化的管理服務。物業服務質量的提高必須著眼、立足于基礎管理的各個方面與各個環節，讓業主居住在工作、生活便利整潔、治安穩定的正常狀態中，業主才能關注是否享受到更高層次的豐富多彩的社區文化生活或全面的商務服務。

     物業管理發展25年來，物業管理服務的品質、內容已經出現同質化、大眾化、普及化的趨勢，而物業管理服務水平的高低，仍主要體現在各種基礎項目的管理效果上，而業主的滿意度始終是反映服務質量的最重要標準。然而，粗放式的物業管理服務已經不能滿足作為物業管理消費者的業主日益“挑剔”的眼光與要求，物業服務企業要做到可持續發展，確保項目不至丟失，以及進一步提升品牌知名度，就必須從精細化做起，從提高自身基礎管理水平做起。譬如，目前一些大型物業管理企業的基礎管理已不適應企業的長遠建設和持續發展，日漸龐大的規模與日益落后、松懈的管理之間存在著尖銳的矛盾，企業的管理機制、激勵機制、競爭機制、約束機制、監控機制有待于進一步完善與規范。大多數企業還沒有建立完善的風險預警機制。如財務風險不能得到及時反映，房屋維修資金的使用和管理問題突出。對管理風險、服務風險、災害風險認識不到位。如停車場水淹、財物盜竊等等。

      基礎管理作為實施精細化服務的關鍵步驟，有必要將其提升到戰略的高度。因此，很有必要全面加強企業管理的基礎建設，疏通企業的管理渠道，延伸企業的管理觸角，規范企業的管理行為，鎖緊企業的管理鏈條，完善一系列的企業管理、物業服務的“基本法”，梳理檢討各項規章制度及運作流程，督導各個相關環節的執行情況，堵截管理漏洞，消除服務盲點，全面夯實企業的基礎管理。

組織制度是保障

       物業管理服務對象相對持久固定，需要管理服務更注重日常服務的統一和穩定，如果沒有科學的組織機構、制度流程做保障，沒有統一的標準和規范，就很難做到精細化服務。實際上，物業管理的精細化管理服務就是物業管理服務的規范化、表格化、標準化、數據化、理論化。

從實踐來看，物業管理服務的規范化、標準化，主要就是體現為建立和完善物業管理的規章制度，包括建立和完善物業管理企業的規章制度，才能使物業管理服務做到有章可循。操作上才能更規范、更標準，才能使成功的管理服務實踐經驗，轉化為更先進的物業管理理論。反過來，又可以通過先進的物業管理理論指導修正管理服務實踐。

      所謂物業管理表格化，是企業規范化管理的主要實施途徑。把制度轉化為表格，表格化是落實制度的重要途徑。其具備簡潔、明了、易操作的特點，易把制度化的東西轉化為可實際操作的東西。數據化是企業規范管理的現實體現。只有數據最能體現結果。無論是制度化，還是表格化，最終能體現規范管理的只能是數據。數據最能體現成績，最能表達結果。理論化是加快企業規范管理的實際成果。在數據化的基礎上形成更高的理論體系，理論的創新，制度化建設才能不斷完善。物業管理的精細化服務是一個規范化、標準化、制度化、程序化、表格化、數據化、理論化不斷循環反復的過程。

      因而，在日常的物業管理服務中，企業有必要導入ISO9000國際服務質量體系，以對物業管理服務實踐進行控制，這也是物業管理服務精細化的一個有效途徑。其所包含的各種制度、原則以及方案等，作為各項業務的操作程序或指導性文件，可以通過規范整個操作過程甚至于每個環節來實現管理過程的程序化與效果的指標化，從而達成精細化管理服務的目的。  

集約經營是源泉

      物業管理行業多年來長期提倡的是管理與服務，而對經營的問題涉及較少。這一現象的產生既有社會、業主、發展商的因素，也有物業管理企業自身的認識和策略上的偏差。誠然，管理和服務是物業管理企業的本業和對業主提供的基本產品，也是物業管理企業存在的價值及市場基礎。但提供優質的管理和服務應是物業管理企業經營和競爭的一種手段。物業管理服務公司作為企業，經營應是其基本的行為，只有依法進行經營，獲取合法的利潤才能從根本上解決物業管理企業的生存和發展的動力源泉。達到社會效益、環境效益與經濟效益并重，良性穩健發展的目標。

      物業管理作為服務行業，它的發展與經濟的增長、人們生活水平的提高有著密切的聯系，這就決定了物業行業在相當長一段時間內仍屬于微利行業，不可能有暴利，所以要求物業管理服務企業必須規?；?、集約化經營，這就決定了物業行業發展的方向。而在扎實的基礎管理上增加服務內容，延伸服務內涵，創新服務模式，不僅使業主的物業管理消費需求得到滿足，物業管理企業也可以發揮自身的特色服務，創造出發掘與延伸物業資源潛力的基礎

        因此，物業管理企業很有必要加快集約化、市場化、專業化的發展步伐，提高經營意識，提升盈利能力，充分利用物業管理的經營資質、范圍和資源，開展多種經營，挖掘新的經濟增長點，在物業管理增值服務上下工夫，這不僅能滿足業主對物業管理服務的更全面物質需要，還能滿足其心理感受、價值認同等人文需要，形成滿足業主各方面需要的市場化經營體系。通過以物業管理服務為主，同時多種經營方式并存，各實體依托物業管理這個平臺，對業主進行有償服務，既拓展了服務領域，又延伸了企業創造效益的途徑，也為業主提供了方便。

 專業水平是關鍵

       我國物業管理發展二十多年來雖然各方面都有了長足的進步，但我國物業管理行業專業化和職業化水平發展低下，已成為一個迫切需要解決的問題。物業管理服務企業的專業化、職業化、規范化管理服務能力有所欠缺，與行業的快速發展形勢和業主的更高期望存在較大距離。管理模式需要創新再造，服務流程需要持續完善，員工素質需要全面提升，還沒有形成一大批具有較高理論水平和豐富實踐經驗的專業化、職業化、年輕化的各層級人才隊伍。試問，一個專業化、職業化水平低下的企業、行業，能為業主提供精細化的高端服務嗎？答案是否定的。特別是物業管理企業在走精細化管理服務的過程中，需要全員的參與度與認可度，這就要求整個企業從高層到基層的所有員工，都必須具有專業化、職業化水平，培養精細化的管理服務意識，才能在改進管理方法、創新服務模式、優化服務流程上做到統一目標與方向，管理服務水平才能有腳踏實地的提高。因此說，提升企業、行業的專業化、職業化水平是物業管理精細化服務的關鍵。

      目前，我國物業服務行業已成長為一個有較大影響的產業，已開始呈現專業化、職業化的發展態勢。從行業屬性來看，物業管理不僅要對樓體、設備、設施、場地等不動產進行日常管理和維護，而且擴展到滿足廣大居民生活需求的各種服務，對專業化、職業化的要求毋容置疑。特別是在社會信息化、智能化和網絡化進程加快的今天，如何有效地組織高水準的專業化、職業化服務是物業管理行業必須認真思考的重要課題。特別是當前暴露出的業主對服務需求的多元化與物業服務能力有限性之間的矛盾，更是要求物業管理行業必須培養出具有專業職業素養、職業化行為規范、專業職業技能的人才隊伍為業主提供專業服務。

       此外，物業管理企業要高度重視對專業分包業務的監控。有個別企業認為專項業務大多已分包予專業承包公司，就其具體操作制定標準并提出細化量化指標，對專業分包業務施行嚴格的監控似無必要。但從物業服務合同的角度分析，不論業務如何分包，在業主面前，物業服務企業對該部分業務的執行效果負有最終的責任，因而很有必要加大對專業分包的監控力度，以使其服務水平與物業管理企業的精細化高端服務相匹配。