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          朱保全:下半場物業管理會如何變革

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          朱保全:下半場物業管理會如何變革

          發布日期:2017-06-20 作者: 點擊:

          2015年6月18日,易居-沃頓中國研修中心在上?;匾拙忧飳崢浅晒εe辦“2015中國房地產實戰問道思享會暨2015中國房地產實戰案例系列研究課題發布會。

          會上,萬科集團前副總裁物業事業部朱保全發表演講,以下為演講實錄。


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          特別感謝前面各位大佬的發言,你們說的特別好,所以大家都沒有走,特別對不起最后發言的人,我待會講完大家就要走了。我相信在座的諸位多數都是做房地產的,干物業管理的估計今天沒有時間來聽這個課,因為昨天下暴雨了,大伙兒還在小區里面干活呢。

          物業管理現在處于一種“風來了”的狀態,上周人民日報破天荒的出現了一篇與房地產有關的文章:請房地產不要和人民為敵。那天我就在朋友圈發了這篇文章,我說風真的要來了,都上人民日報了。

          四年前房地產行業有45000家企業,到現在有十萬家企業,口碑越來越差,但是企業越來越多,你說房地產到底賺不賺錢?可以說大家賺的都不是光明正大的錢。我覺得跟在座諸位是有直接的關系的是因為土地市場的原因,大家在過去15年里面東一下西一下,今天在上海明天就去了蘇州。我前兩天在北京認識了一個房地產企業,他們說除了北京房地產開發還有三個地方,一個是內蒙古一個是三亞。房地產公司的大佬們坐著頭等艙從北京飛到三亞飛到呼和浩特無所謂,要是物業公司也來回飛,大家的成本太高,所以就包給了管理企業。

          大家說不賺錢,其實面上不賺錢,公司的時務報表不賺錢,但是并不代表人不賺錢,這可能就是今天行業一種狀態一種特征。

          第二,華綱是五年前不做地產了,我也是五年前不做地產了,我做物業了。沒想到五年之后“風來了”,我覺得我是有覺悟的主動選擇了潛力股,但是被動的公司也是覺得很牛了,現在每一家公司都恨不得搭上互聯網公司了,如果現在沒有一個APP你都不好意思說你是干物業的,但我認識的物業公司能認識的報表的卻不超過30%。

          這次正因為上了風口,所以丁先生專門邀請我們一塊參與改變中國地產的力量,我們哪敢啊。但是本人在十年前有幸跟張永岳老師做了一個課題,那個時候萬科在做中低收入人群解決方案,這是大學畢業之后第一次真正跟專家接觸,干房地產的官員可能認為,大家拿個課題費就得了,但是沒有想到這些專家做的特別認真,那次讓我從張教授這些老教授身上收獲不小。大家可能覺得讀EMBA就是喝喝酒換換房卡,但是我在這些非常認真的房地產專家身上學到了謹慎的態度。做論文的時候我做了一個特別牛逼的作文,當時這個論文入選了中歐論文庫。

          這個論文寫的是就是一個企業轉型的困難,我今天特別理解諾基亞為什么死,雖然智能手機是諾基亞帶來的,數碼相機是柯達帶來的,其實死是因為他的客戶,是因為他的客戶習慣了它帶來服務。舉個例子,如果萬科用實惠的方式在小區里收物業費,客戶肯定說萬科不務正業,因為你的客戶已經對你在這個市場的職責產生了依賴,也就放棄了你在這個市場顛覆掉傳統的機會。

          這次選專家的時候我沒有找一個物業管理的人,在這個行業做的再怎么樣你早晚還是會被實惠顛覆掉(笑),所以為了不被顛覆掉我專門選了一些專家,其中一個專家專門做基金。另外一個曾是官員,在職的時候憋壞了不太敢講話,現在終于有機會把這些年的東西講出來了,也希望其他組的組員過來進行交流。最后我還請了一個律師,希望我們這個組的組員不犯錯誤,今天做O2O是難免會撞墻的一件事情。

          物業管理到底是什么?我有三個觀點。

          第一個觀點就是當大家都在談O2O的時候,最后一公里到底屬不屬于物業管理的。我覺得這個時候最后一公里絕不僅僅屬于物業公司,同時我們應該反問自己客戶到底需不需要物業管理,這方面萬科給了明確的答案,如果人還居住在一個建筑物里面,就是三個和尚挑水一樣,這些人需要請一個專業機構來幫他們打理一下。

          下面,我可能會把萬科物業四個觀點講一下。第一個是核心還是建筑物的打理。任何一個服務業都要為人服務,你的核心特點還是要保障對這個建筑物的打理。不要局限在一塊兩塊的物業管理費上。萬科最早在深圳和上海開發的小區,上海的小區已經出現了電梯的大修和更換,這不是簡簡單單用互聯網解決的話題。

          重新定義社區,這是一件非??喾浅@鄣幕?,在過去一年我們把所有的建筑物所有的設備進行了重新的編碼。甚至我可以告訴你全小區的垃圾筒,上面都有一個編碼,在O2O成為一個熱門話題的時候怎么變得有價值。這件事情在過去三年我們就完成了,實際上我們能把這些事情更多的和物業公司進行分享。我們用這一套在底層數據的管理的方法,去跟別的物業公司來結合,用基金的管理方式,就是我來做GP,其他物業公司來做LP的物業方式去打造中國物業管理的聯盟。物業管理是一個勞動的企業,很悲催。所以物業公司一定利用好它的員工去管理,尤其是沒有上過大學的人,去跟今天最時髦的互聯網結合,這才是我們未來發展的方向。

          關于這個課題能做什么,我覺得能為大家貢獻的,除了這些觀點的進一步深化之外,另外一點可以跟大家貢獻的是在過去四年萬科物業變革的痛,我知道了該做什么,我也知道了不該做什么。到今天依舊沒有答案的需要研究的東西,比如今天所有的不動產都要研究跟互聯網結合,但是互聯網就是去物理邊界,不動產就是要有物理邊界。我覺得這些是我們這個小組要去真正完成的一個沒有答案的命題,哪怕在議程結束之后依然沒有答案,但是我相信這個研究本身也是有價值和意義的。

          當然最后還是歡迎在座的諸位能夠踴躍加入今天處在風口的行業,加入的人多了,周老板顛覆我們的可能性就小了。


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