看看法官是如何看待物業費糾紛類案件的

按照約定交納物業服務費是業主應承擔的一項基本合同義務。業主不按合同約定交納物業管理費，屬于違約行為，應承擔相應的違約責任。但實踐中此類糾紛的發生原因十分復雜，因此，處理此類糾紛時，必須針對業主的抗辯理由進行舉證、質證，根據查明的事實，分別情況作出處理：

　　(一)對于業主無理拒絕交費情形的，應判令業主按照合同規定交納物業管理費，并承擔延期交費的違約責任;

　　(二)對于業主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業管理費用的，一般不予支持;

　　(三)對于因為物業管理公司提供的服務質量達不到合同約定致使業主拒絕交費的，則屬于物業管理公司違約在先，業主拒絕交物業管理費屬于行使合同履行中的抗辯權的行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下，可根據物業管理公司提供服務的質量狀況，判決駁回物業管理公司要求業主交納物業管理費的訴訟請求，或者判決減少業主的物業管理費，但應交的維修費用不在此限;

　　(四)對于確因公共費用的分攤不合理導致業主拒絕交費引起的糾紛，應當按照政府主管部門的有關規定，在合理確定各個業主應分攤費用的基礎上，判令相關業主支付其應分攤的物業管理費用和維修費用;

　　(五)對于物業管理公司擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費情形，業主因而拒交的，應判決業主按照物價部門核定的標準交付物業管理費用，物業管理公司未經業主許可自行增加的服務項目收費及收費不合理的部分，應予以駁回，同時建議政府價格監督管理機關對物業管理公司的違規收費予以處罰;

　　(六)對于雙方未簽訂書面的物業管理合同引發的糾紛案件，如何處理。由于未訂立物業合同，在雙方當事人間缺少書面協議來確定權利與義務，訴訟中，業主們會以此作為抗辯理由而拒不同意補交物業管理費用。我們認為對于雙方之間雖未簽訂書面的物業管理合同，但業主事實上享受了物業管理服務并因此受惠的，這在業主與物業管理公司間已構成事實上物業管理關系。法院根據公平合理、誠實信用原則，可參照政府規定收費標準或同類物業服務項目收費標準判決業主交納相應的物業服務費用。

　　(七)對于業主拖欠物業管理費用，物業管理公司依據約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數額過高的，可以依據欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。

　　此外，在審理此類案件過程中，還應注意審查物業管理公司的收費標準是否經過物價部門審核，是否明碼標價;對特殊服務收費，業主及物業管理公司之間是否在合同中有約定;對合同約定物業收費可以預收的，其預收期限是否符合法律規定等等。