物權法能為我們帶來什么？

——簡評物權法關于“民生”問題的“得與失”

民法學家梁慧星教授在《中國民法：從何處來、向何處去？――駁所謂“奴隸般抄襲資產階級的法律”》一文中指出：中國之繼受外國民法，迄今已逾百年。此百年繼受過程，可劃分為三期：從20世紀初至40年代末為第一期，其繼受目標是大陸法系的德國民法，其立法成就是《中華民國民法》；從20世紀50年代初至70年代末為第二期，因為政治經濟體制和意識形態的原因，將繼受目標轉向蘇聯民法，兩次民法起草均以失敗告終；從20世紀70年代末開始為第三期，可進一步區分為前期（80年代）和后期（90年代以來）。前期仍主要繼受蘇聯民法和東歐社會主義國家民法，其立法成就是《經濟合同法》和《民法通則》；后期主動調整繼受目標，轉向主要繼受市場經濟發達國家和地區民法，其立法成就主要體現為先前的統一《合同法》、現在的《物權法》和將來的《民法典》。

物權法的通過是中華人民共和國的一件大事，必將會在我們的立法史上留下濃重的一筆。物權法歷經了13年的醞釀和廣泛討論，全國人大及其常委會從2002年起先后進行了八次審議（連續多次創造中國立法史上單部法律草案審議次數最多的紀錄）,向社會全文公布征求1萬多條意見,專門召開100多次座談會、立法論證會，最終通過了包含共5編、19章、247條的《中華人民共和國物權法》。這部法律被認為對于推進經濟改革和建設法治國家都有著重大意義，標志著社會主義市場經濟進一步完善，政治文明邁出了重要一步。當然，作為普通大眾，我們現在最關心的還是《物權法》能夠為當下的中國帶來什么樣的影響呢？

物權法關乎中國社會之“國計民生”：“國計”體現在對社會主義基本經濟制度的維護和對國家所有權的保護；“民生”則體現為物權法與廣大人民群眾切身利益的息息相關。物權法通過規定私人所有權、業主的建筑物區分所有權、土地承包經營權、宅基地使用權、征地補償制度等“民生”問題，保護民眾的切身利益，激發他們創造財富的活力，促進社會和諧。

一、區分住宅和非住宅建設用地使用權，規定住宅建設用地使用權70后自動續期

新通過的物權法對建設用地使用權做了進一步的劃分，區別對待住宅建設用地使用權和非建設住宅用地使用權，從而與先前的土地管理法相吻合。這樣的規定對普通百姓的生活影響深遠。因為現在城市住宅用房屋，除了國家劃撥土地之外，基本上是在出讓的土地上建造的，國家把地出讓給開發商，是有期限的，例如50-70年，住宅最長是70年。人們原來普遍擔心70年以后怎么辦？其權利如何保護？因為按照以前的規定，期滿后，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物的所有權，無償收歸國有。房屋所有人要想繼續享有所有權就必須提前一年申請續期，續期須經批準后，還要重簽合同、支付土地使用權出讓金。而一旦不批準，他們就有可能失去住房。物權法第149條現在規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿以后，自動續期”，這樣市民就可以放心住，要多久有多久。當然，現在也有很多商業用地都改作住宅用地來炒賣。有的開發商對購房人宣傳的是住宅用地，結果簽約后購房人發現是商業用地。按照即將實施的物權法，商業用地或非住宅建設用地使用權在期滿時是不能自動續期的，需要提前申請續期，而且肯定要交納土地使用權出讓金，這對社會公眾的生活影響很大。

這個條文集中反映了普通民眾的集體呼聲，體現了物權立法的科學化和民主化的一面。根據這一規定，一套住宅用房只要還沒有達到它的使用壽命，就可以讓子孫后代住下去?！坝泻惝a則有恒心”這一古訓的力量或許會很快勾畫出一幅壯麗的社會圖景！

二、明確小區車庫、車位的所有權歸屬問題

2005年6月,寧波市北侖區一住宅小區的19名業主狀告房產商,稱房產公司銷售房子時,在宣傳資料中明確表示小區內有公共停車位和公共用地。但在房屋交付后,房產公司卻把樓前約2000平方米的公共用地“挪用”為旁邊一家菜場的停車場,造成業主們的車無處停放。后經寧波市中級人民法院終審判決,被“挪用”的公共車位和公共用地歸小區業主共有?，F實中開發商侵犯業主和購房人利益的類似情形屢見不鮮，也一直沒有得到很好的規制。

新通過的物權法第74條和73條已經明確規定：“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有?！薄敖ㄖ^劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有?！北M管“首先滿足業主的需要”這樣的表述方式有些模糊，盡管有人還在思考這一規定可否被理解為“業主享有對車位和車庫的優先購買權”這一問題，但我們必須承認物權法的上述規定毫無疑問是“造福百姓”的重大舉措。

三、規定業主可依法隨意更換物業服務企業

不久前，北京市海淀區某居民小區成立業主委員會后發現物業服務中的諸多問題，于是通過訴訟方式，打贏了官司。然而，他們還沒來得及慶幸自己的維權勝利，又陷入了物業公司突然撤走，小區停水停電，業主生活一片混亂的困境。最終，這個不負責任的物業公司受到政府有關部門的處理。類似的場景也大量出現在我們的現實生活和電視鏡頭中。雖然在過去的十幾年間，大量物業服務企業的出現的確大大方便了城市居民的生活，但人民群眾對物業企業的依賴和法律規制的不健全導致了業主們的權利現在經常性地受到物業公司的侵犯，業主和物業公司之間的糾紛也越來越多。

為了更好地平衡業主和物業服務企業之間的關系，切實地保護業主們的利益，新出臺的物權法在第81條明確規定：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理?！薄皩ㄔO單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換?！钡?6條還指出，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主共同決定選聘和解聘物業服務機構或者其他管理人，改建、重建建筑物及其附屬設施等事項。從而在民法這一基本法中確立了業主和物業公司之間的關系準則，給了物業管理公司一個合理的定位：由業主選聘、為業主服務的企業。物業公司“管理”業主的時代將一去不復返了！

四、將住宅改變為經營性用房的，應當經有利害關系的業主的同意

有心人經常會看到，一些住宅小區的業主經常會將自己所有的房屋出租給一些商販或商業經營者們，有些業主干脆就自己干起了商業經營的行當，如小區住宅樓中經?？吹降摹懊荔w中心”、“美容中心”、“裁剪店”、“棋牌室”等各種形式的“住宅店”。但這些“住改商”的行為在便利小區人們生活的同時，也給小區居民帶來了更大的風險和負面影響。例如，住改商使得小區人員的構成復雜化，有些情況下會打擾到居民的安靜的生活，還有時會非法占用小區有限的用地。

針對此類情形，物權法第77條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意?！痹诜缮洗_立了將住宅用房改為娛樂、餐飲等商業用房和經營性用房的強制性程序規則和實體規則，以便最大化的保護業主們的利益。

五、關于征收補償的規定更為細致和明確

征收集體所有的土地和城鄉居民的房屋，關系廣大人民群眾的切身利益，社會普遍關注。依據憲法，物權法草案規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。但是憲法中主要是原則性的條款，離具體的操作實踐有相當的距離，被征收土地和房屋的個人，尤其是農民群眾所拿到的征地補償少得可憐，他們只能“望憲法而興嘆”！

以筆者親身經歷的事情為證。三年前，山東省進行了膠濟鐵路電氣化改造的工程，意在借奧運帆船賽在青島舉行的東風進一步改善山東的鐵路交通。其中，濰坊市的很多農村土地也因為這次“公共利益”的需要而被征收。在這次浩浩蕩蕩的征地、建設和補償運動中，農村集體因自己所有的土地被征收而獲得的補償少得可憐；而農民個人更是幾乎拿不到任何錢。因為不管是市級管理機關、縣區級政府還是鎮政府都會以“管理費”或其他什么名目來對征地補償款進行截留或克扣。據我個人的了解，大量農戶的土地（承包經營權）被征收之后，農民個人所能拿到的只能是少的可憐的“青苗補償費”。殘酷的現實和美好的“憲法圖景”之間的反差極為明顯，這都嚴重損害農村集體和農民個人的利益，產生了惡劣的社會影響。

新通過的物權法對于征收集體土地和城鄉居民的房屋做了更為細致和明確的規定，意義重大。關于征收集體所有的土地問題，物權法規定：“征收集體所有的土地，應當支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，并足額安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益?！?；“承包地被征收的，土地承包經營權人有權依照本法第四十二條第二款的規定獲得相應補償?！边@些規定體現了黨和國家關于征地補償安置必須確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的原則。關于征收單位、個人的房屋及其他不動產的問題，物權法規定：“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件?！笨紤]到各地的發展很不平衡，具體的補償標準和補償辦法，由土地管理法等有關法律依照物權法草案規定的補償原則和補償內容，根據不同情況作出規定。

六、住房登記按宗收費

1995年制定擔保法時，關于登記收費的問題原來就準備規定按宗收費，因為意見不一，就沒有規定，帶來很多后遺癥：很多地方進行房屋登記時，要收丈量費、評估費、登記費、擔保費等費用，而且是按每平方米計算的，還規定每年辦一次、每年交一次錢，登記制度和擔保法變成了某些部門的“創收來源”和“搖錢樹”，更大大加重了普通民眾的經濟負擔。新法統一了收費方式，維護了廣大人民群眾的利益。物權法第22條明確規定：“不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定?！币簿褪钦f，不管所有權人的房子有多大，登記時一套為一宗，甚至一幢樓為一宗，這樣就可以減輕他們的負擔。

七、物權法的不足與改進：“站在希望的田野上”

物權法在制定過程中向社會征集了1萬多條意見，大量的群眾意見被反映在了我們現在的物權法中，它應該可以算的是上是中國“民主立法”的典范。但民主立法是有代價的，為了最大化的反映民眾的最熱切的呼聲和愿望，物權法的很多規定都作了相對模糊化的處理方式，還有大量的援引他法的法律規定。很明顯，這樣會導致物權法在實踐中的效果會大打折扣。作為法律人，我們也只好希望最高法院會盡快做出相關司法解釋，人大會盡快出臺相關單行配套法律法規，補充下述各項規定之模糊與不足。對此，我們的確充滿了期待！

1、登記問題

物權法第10條規定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定?！贝藯l規定為我們國家在不久之將來出臺相關司法解釋和不動產登記的單行法預設了大量的空間，也為我國建立一個統一規范的不動產登記制度帶來了希望。

2、住宅建設用地使用權自動續期的交費問題

如上所述，物權法第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理?！边@一條集中體現了國家對居民個人住宅建設用地使用權的優先保護，準許70年后自動續期。但遺憾的是，該條也帶來一些困惑，例如最大的問題是沒有明確70年期滿后，使用權人還要不要繼續交土地使用權出讓金，如果交的話，是按照什么樣的標準來收??？相信這都不是一些無關痛癢的小問題，而直接關乎物權法其他規定的公信力和執行。

3、業主的車庫和車位沒有約定時的歸屬問題

物權法第74條規定了“建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、出租或者附贈等方式約定?！钡z憾的是，并沒有像原有的草案那樣規定，在關于車位和車庫的歸屬，如果當事人沒有約定或約定不明，除建設單位能夠證明其享有所有權外，應當歸全體業主共有。這是一個遺留的問題，同樣需要相關司法解釋對這一重大問題加以明確。

除此之外，有關“物業管理的問題”、“征收征用統一化的問題”和“占有問題”等規定都有過于簡略和模糊之嫌?；蛟S生活的邏輯就是如此：正是因為物權法存在這樣那樣的不足，才讓我們對未來的法律改革和法治實踐充滿了“節節高”的企盼和希望！