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          區位不再是寫字樓好壞的決定因素

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          區位不再是寫字樓好壞的決定因素

          發布日期:2017-06-20 作者: 點擊:

          寫字樓硬件標準其實也都差不太多,即使有一個強一些,但對于客戶來講,也不一定那么在乎,所以作為軟性的運營和物業服務,將會最終區分一個樓的好壞,或者租金水平。就像頭等艙、公務艙、經濟艙的區別,主價值本身已經歸零了,增值的部分才最終使價格體現出不一樣。仲量聯行華北區及北京董事總經理張瑩與《現代物業》分享了獨特見解。

           

          仲量聯行張瑩:軟性的物業管理和運營將區分寫字樓的好壞

          記者/成忻  編輯/高見

           

           區位不再是寫字樓好壞的決定因素

          《現代物業》:目前房地產投資者依然會將區位優勢和綜合配套看作是首要的標準,那么不動產的估值標準是否會轉變,您認為還有哪些因素是同等重要的?

          張瑩:作為投資者,有不一樣的身份,有機構投資者、保險類型的投資等,他們尋求的投資點會不一樣,因為它的需求和初衷不一樣,所以他考量的標準也會不一樣。寫字樓產品涉及了經濟領域的方方面面,不像住宅一樣簡單,它是多樣化的,除了本身的區位,還包括設施、租戶構成、租約及租期的變化,甚至開發樓宇本身的年限,以及投入到市場中的變化趨勢。

           

          《現代物業》:隨著互聯網的廣泛應用,許多世界知名的企業正在更多地實施遠程辦公和移動辦公,也正在縮減他們對辦公面積的需求,中國的企業是否也有這樣的現象?

          張瑩:這是非常重要的趨勢,這個也一定會發生,但是我覺得這個發生的方式,可能不是簡單的在家辦公?;叵朐谶^去五十年辦公空間的變化,它從最早的格子間到大開間,然后到“長條”,現在越來越靈活了。從辦公空間角度來講,從原來70%或者更高的私人辦公空間和30%或者更低的公共空間,轉變為70%或60%的公用空間到30%或40%的私人空間。我們做過分析報告,發現未來趨勢的變化,隨著科技的發展,辦公空間的利用一定會改變,未來可能會對寫字樓的分級標準產生影響。例如無線的普及和成熟應用,會導致整個樓宇的布線系統發生本質的變化,原來甲級寫字樓的標準為凈高2.8米,有架高地臺,因為架高地臺的原則是能夠幫助大家隨意地調整空間,今后可能不需要架高地臺,這樣就不用浪費那么多錢了。

           

          《現代物業》:商業地產投資者評估投資對象的資產價值時,通常將不動產運營和管理的因素放在什么樣的位置來考慮?

          張瑩:運營和管理占整個評估的比例非常高,而且越來越高,特別是成熟的投資者。很多新的項目都有自己的特點,但是把它們拉到一起比較,硬件標準其實也都差不太多,而且即使有一個強一些,但對于客戶來講,他也不一定那么在乎,所以作為軟性的運營和物業服務,將會最終區分一個樓的好壞,或者租金水平,應該可以說是一個決定性的因素。位置已經不能說明什么問題,更多的是軟性因素,軟性因素是物業管理和運營,包括了對整個租戶的管理。就像頭等艙、公務艙、經濟艙的區別,主價值本身已經歸零了,增值的部分才最終使價格體現出不一樣。

           

          《現代物業》:對于具有一定實力的創業公司而言,您建議這些企業如何定制企業房地產的策略呢?

          張瑩:中國的很多企業,還沒有把房地產、物業需求提升到跟公司的戰略策略相關的水平,大家認為就是找房子、買個樓。其實對于一個企業來講,最應該關注的不是當務之急——租房在哪兒,房地產的占用成本一定是除了人力資源成本以外最高的成本,應該盡快抽身出來,把這個問題解決好,否則就有可能成為影響公司發展的障礙。不能說因為租金低就隨便接受。當然,如果市場好做,或者說利潤率高時,大家不會關心這個問題,但是當我們進入到新常態時,我相信所有的企業就會倒逼過來關注這個問題,最終,企業在選址時便會考慮企業的財務模型、人事策略等是否能夠得到滿足。另外,創業人群的物業需求通常是被忽略的,但其實這個群體是有很多前景的,很多項目應該通過進一步的升級、換代、改造,去面對這些企業。例如辦公空間的分割以提供支持,對于開發商而言,這是一個很重要的市場,應該去抓住,因為這些企業有可能會很快地成長,成為很重要的企業。


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