區位不再是寫字樓好壞的決定因素

寫字樓硬件標準其實也都差不太多，即使有一個強一些，但對于客戶來講，也不一定那么在乎，所以作為軟性的運營和物業服務，將會最終區分一個樓的好壞，或者租金水平。就像頭等艙、公務艙、經濟艙的區別，主價值本身已經歸零了，增值的部分才最終使價格體現出不一樣。仲量聯行華北區及北京董事總經理張瑩與《現代物業》分享了獨特見解。

仲量聯行張瑩：軟性的物業管理和運營將區分寫字樓的好壞

記者/成忻  編輯/高見

《現代物業》：目前房地產投資者依然會將區位優勢和綜合配套看作是首要的標準，那么不動產的估值標準是否會轉變，您認為還有哪些因素是同等重要的？

張瑩：作為投資者，有不一樣的身份，有機構投資者、保險類型的投資等，他們尋求的投資點會不一樣，因為它的需求和初衷不一樣，所以他考量的標準也會不一樣。寫字樓產品涉及了經濟領域的方方面面，不像住宅一樣簡單，它是多樣化的，除了本身的區位，還包括設施、租戶構成、租約及租期的變化，甚至開發樓宇本身的年限，以及投入到市場中的變化趨勢。

《現代物業》：隨著互聯網的廣泛應用，許多世界知名的企業正在更多地實施遠程辦公和移動辦公，也正在縮減他們對辦公面積的需求，中國的企業是否也有這樣的現象？

張瑩：這是非常重要的趨勢，這個也一定會發生，但是我覺得這個發生的方式，可能不是簡單的在家辦公?；叵朐谶^去五十年辦公空間的變化，它從最早的格子間到大開間，然后到“長條”，現在越來越靈活了。從辦公空間角度來講，從原來70%或者更高的私人辦公空間和30%或者更低的公共空間，轉變為70%或60％的公用空間到30%或40%的私人空間。我們做過分析報告，發現未來趨勢的變化，隨著科技的發展，辦公空間的利用一定會改變，未來可能會對寫字樓的分級標準產生影響。例如無線的普及和成熟應用，會導致整個樓宇的布線系統發生本質的變化，原來甲級寫字樓的標準為凈高2.8米，有架高地臺，因為架高地臺的原則是能夠幫助大家隨意地調整空間，今后可能不需要架高地臺，這樣就不用浪費那么多錢了。

《現代物業》：商業地產投資者評估投資對象的資產價值時，通常將不動產運營和管理的因素放在什么樣的位置來考慮？

張瑩：運營和管理占整個評估的比例非常高，而且越來越高，特別是成熟的投資者。很多新的項目都有自己的特點，但是把它們拉到一起比較，硬件標準其實也都差不太多，而且即使有一個強一些，但對于客戶來講，他也不一定那么在乎，所以作為軟性的運營和物業服務，將會最終區分一個樓的好壞，或者租金水平，應該可以說是一個決定性的因素。位置已經不能說明什么問題，更多的是軟性因素，軟性因素是物業管理和運營，包括了對整個租戶的管理。就像頭等艙、公務艙、經濟艙的區別，主價值本身已經歸零了，增值的部分才最終使價格體現出不一樣。

《現代物業》：對于具有一定實力的創業公司而言，您建議這些企業如何定制企業房地產的策略呢？

張瑩：中國的很多企業，還沒有把房地產、物業需求提升到跟公司的戰略策略相關的水平，大家認為就是找房子、買個樓。其實對于一個企業來講，最應該關注的不是當務之急——租房在哪兒，房地產的占用成本一定是除了人力資源成本以外最高的成本，應該盡快抽身出來，把這個問題解決好，否則就有可能成為影響公司發展的障礙。不能說因為租金低就隨便接受。當然，如果市場好做，或者說利潤率高時，大家不會關心這個問題，但是當我們進入到新常態時，我相信所有的企業就會倒逼過來關注這個問題，最終，企業在選址時便會考慮企業的財務模型、人事策略等是否能夠得到滿足。另外，創業人群的物業需求通常是被忽略的，但其實這個群體是有很多前景的，很多項目應該通過進一步的升級、換代、改造，去面對這些企業。例如辦公空間的分割以提供支持，對于開發商而言，這是一個很重要的市場，應該去抓住，因為這些企業有可能會很快地成長，成為很重要的企業。