國稅總局關于物業管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告

稅屋提示：
 

財稅[2016]36號文附件1第三十七條 銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：

（一）代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。

（二）以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。

按此規定，物業公司收取的水電費，視為代委托方（自來水公司、供電局）收取款項并由委托方以其自身名義開具發票給業主或者租戶。目前這一規定存在的操作難點是“代收容易出票難”，物業公司代收很方便，但是水電企業去很難實現將發票開給業主或者租戶，主要是因為水表或者電表的登記人與實際使用水電的消費主體不一定一致，而且還有不少電表水表按照門牌號碼登記。

【相關信息回顧】

物業公司代收水電費的增值稅處理（不同地區口徑匯總）

  國稅局工作人員長期以來對于生產制造和商品流通行業是很熟悉的，然而本次營改增后面臨著最難啃的四大行業，其中尤其以物業行業最為復雜，業務種類最為繁多，且各項業務均關系到國計民生，簡單的照搬制造和流通行業政策，實操過程中可能會造成物業公司稅負增大，而稅負又最終轉嫁到消費者身上，影響到民生和穩定，這需要全行業和國稅部門引起重視。

   其中，對于代收水電費，到底應作為轉售行為，還是代收行為，國稅總局目前沒有明確的規定，很多地方國稅局按照自己的理解來確定是否要求物業公司交稅。比如北京和福州國稅明確不加價的水電代收屬于代理行為，不征稅。但也有很多地方提出物業公司先墊資了，所以應作為轉售行為，需要交增值稅。自來水公司按照簡易征收，3%的征收率，發改委要求物業公司不得加價，同時國稅又要求物業公司作為轉售，交13%的增值稅，導致物業公司稅負增加10%的稅率差，即物業公司代收水費稅負凈增加10%。

   目前水電公司更是出臺了絕招，物業公司代交的居民用水電費不向物業公司開專票，只開普票，他們的理由竟是居民用水電是個人消費，不得向個人開具專用發票，他們財務部門的邏輯我們且先不評價，但就這件事也就意味著他們心里也清楚這僅僅是一種代收行為，如果說國稅局非要物業公司做轉售，物業公司代收居民水電費又沒有進項稅票，將含冤承擔13%和17%的稅負，這部分金額還相當的大。

   物業公司的公共區域能耗費需要進入成本，需要專票，但無法取得水電公司專票。因小區水電總表開戶是開發商在建設小區時所為，故水電表戶頭為開發商名字，盡管小區交付后是物業公司向水電公司付款，但水電公司仗著自己的壟斷地位，開具發票只開具開發商名字，致使物業公司無法抵扣進項稅額。

   這種情況在全國是一種普遍現象，現在全國的物業公司都很憤怒，但又沒有辦法。實際上，水電公司不將發票開具給付款方，是違背發票管理辦法的，但國稅局給他們打招呼他們也不聽，現在只有寄希望總局能對此進行強制要求。

   下面我們就將了解到的有關信息為大家展示。

中國政府網官方公眾號

北京市國稅局

北京市國稅局貨物和勞務稅處的相關負責人表示，物業公司如果僅是代收水費，并未從中向居民加價，應被視為代理行為，過去按政策不繳納營業稅，“營改增”后同樣不征收增值稅。

福州市國稅局

福州市國稅局明確表示，物業公司如果只是原價代收水電去按政策不繳納營業稅，營改增后同樣不征收增值稅。如果物業公司是加價收取水電費，則不再視為代收代付 行為，而是銷售行為，按規定應該對其增值額繳納增值稅。

為北京市國稅局和福州市國稅局點贊，他們考慮到了物業代收水電的實際場景問題。北京市和福州市對于代收水電不征稅的原因是當地物業公司對水電進行加價，將稅金加入到水電費中，而這是發改委和物價局所不同意的，由于物價部門的介入，國稅局意識到不能簡單的將物業公司代收水電費列為轉售行為，從而答復了代收水電費屬于經紀代理行為，不征稅。

四川省國稅局

未出臺具體的政策，成都市各區的國稅局也沒有統一的說法。但四川省國稅局官方公眾號全文轉發了《中國政府網》公眾號的文章。

同時，成都市各物業企業均反映了關于水電代收存在的問題，省國稅回復將向總局反映，并稱總局應該會盡快出臺政策。

【為四川省國稅點贊，雖然四川省國稅沒有明確的政策支持，但他們考慮到了物業公司存在的難處，提出了等國稅明確通知，而不是粗暴的解讀為轉售】

而下面各省市國稅局的解讀，則是未考慮行業特殊性和老百姓民生問題，機械的搬出了增值稅有關規定，認為物業公司代收水電費需要交納增值稅，但卻未考慮國家對于水電征收不得加價的問題，讓物業公司免費義務勞動后還要自行承擔稅收。

廣州市國稅局

問：營改增后，物業公司代收業主水、電費、煤氣的收入該如何處理？ 

答：根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第三十七（二）規定“以委托方名義開具發票代委托方收取的款項”的，可不計算增值稅銷售額。若水電煤氣公司的水電煤氣費發票不是直接開給業主，不符合上述規定，則物業公司按轉售水電煤氣處理。 

南寧市國稅局

物業服務企業代收水電費等繳納營業稅時實行差額征稅，開具普通發票，而營改增試點政策中并未延續差額征稅政策。在沒有新的政策出臺之前，暫按以下規定執行：

一、如果物業服務企業以自己名義為客戶開具發票，屬于轉售行為，應該按規定繳納增值稅。

二、如果物業服務企業代收水電費等，在沒有新政策明確之前，可暫時按代購業務的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：

（一）物業服務企業不墊付資金；【這一點，試問在水電老虎面前哪一家物業公司能做到不墊付資金？】

（二）自來水公司、電力公司等（簡稱“銷貨方”），將發票開具給客戶，并由物業服務企業將該項發票轉交給客戶；

（三）物業服務企業按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續費。

三、物業公司收取的代收手續費收入按“代理服務”征收增值稅。

天津市開發區國稅局

物業公司收取水電費，按以下情況區分對待：

（一）物業管理公司銷售水、電行為

供水、供電公司統一將水、電銷售給物業管理公司，統一向物業管理公司結算收取水、電費，并向物業管理公司開具貨物銷售發票。再由物業管理公司向住戶銷售水、電并收取價款的行為，屬于物業管理公司銷售水、電行為。物業管理公司發生上述銷售水、電行為的，應當核定相應稅目稅率并按銷售貨物計算繳納增值稅。

（二）物業管理公司代收水、電行為

物業管理公司受供水、供電公司委托代收水、電費，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：

1、持有相關代收協議；

2、物業公司不墊付資金；

3、代收水、電費時，將供水、供電公司開具給用戶的貨物銷售發票轉交給用戶；

4、物業管理公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續費（手續費部分按照經紀代理服務計算繳納增值稅）。

山東省國稅局

關于物業公司代收水電費、暖氣費問題

物業公司代收水電費、暖氣費，繳納營業稅時實行差額征稅，開具代開普通發票，而營改增試點政策中并未延續差額征稅政策。對此問題，國家稅務總局正在研究解決。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區分對待：

1、如果物業公司以自己名義為客戶開具發票，屬于轉售行為，應該按發票金額繳納增值稅；

2、如果物業公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業務的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：

（1）物業公司不墊付資金；

（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發票開具給客戶，并由物業公司將該項發票轉交給客戶；

（3）物業公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續費。

海南省國稅局

關于物業管理公司收取水電費問題

根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則、《海南省國家稅務局關于物業管理公司銷售水、電增值稅有關問題的公告》（海南省國家稅務局公告2013年8號）等有關規定，物業公司收取水電費，按以下情況區分對待：

（一）物業管理公司銷售水、電行為

供水、供電公司統一將水、電銷售給物業管理公司，統一向物業管理公司結算收取水、電費，并向物業管理公司開具貨物銷售發票。再由物業管理公司向住戶銷售水、電并收取價款的行為，屬于物業管理公司銷售水、電行為。物業管理公司發生上述銷售水、電行為的，應向當地主管國稅機關領取貨物銷售發票開具給用戶，并按銷售貨物計算繳納增值稅。

（二）物業管理公司代收水、電行為

物業管理公司受供水、供電公司委托代收水、電費，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：

1、持有相關代收協議；

2、物業公司不墊付資金；

3、代收水、電費時，將供水、供電公司開具給用戶的貨物銷售發票轉交給用戶

4、物業管理公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續費（手續費部分按照經紀代理服務計算繳納增值稅）

河南省國稅局

問題三 物業公司代收水電費、暖氣費，繳納營業稅時實行差額征稅，開具代開普通發票，而營改增試點政策中并未延續差額征稅政策，如何掌握？

答復：根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則有關規定，物業公司收取水電費，可視以下兩種情況處理：

一是物業管理公司銷售水、電行為。供水、供電公司統一將水、電銷售給物業管理公司，統一向物業管理公司結算收取水、電費，并向物業管理公司開具貨物銷售發票。再由物業管理公司向住戶銷售水、電并收取價款的行為，屬于物業管理公司銷售水、電行為。物業管理公司發生上述銷售水、電行為的，應向當地主管國稅機關領取貨物銷售發票開具給用戶，并按銷售貨物計算繳納增值稅。

二是物業管理公司代收水、電費行為。物業管理公司受供水、供電公司委托代收水、電費，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：1、持有相關代收協議；2、物業公司不墊付資金；3、代收水、電費時，將供水、供電公司開具給用戶的貨物銷售發票轉交給用戶；4、物業管理公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款。如果物業管理公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款的同時，另外收取手續費，那么手續費部分按照經紀代理服務計算繳納增值稅。

青島市國稅局

8、物業公司代自來水公司、供電局收取的水電費開具什么發票？公司代收后上交后自來水公司、供電局開具什么發票？

答：物業公司代收的水電費，應按銷售貨物，適用稅率開具增值稅發票。自來水公司、供電局給物業公司可以開具增值稅專用發票。