某社區副主編猝死地鐵站，再一次給物業人敲響了警鐘

為逝者惋惜的同時，兩次事件中各環節不同人員的施救行為，成為社會輿論熱點。地鐵站屬于人流密集的公共物業區域，該區域內的緊急救助能力，是事件發生后值得反思的重要內容。本期微信專題特邀中國大陸及香港地區、美國資深物業管理專家撰文，深入探討！希望能給同行帶來一些啟發。

物業占用人應負一般謹慎責任

文/阮偉基

發生在深圳地鐵站梁女士突然暈倒死亡事件，經電子傳媒報道后引起民眾廣泛討論，亦引發物業設施管理處理公共地方事故的責任問題。于此，筆者希望拋磚引玉，引援香港有關法例，討論物管從業員遇有人員傷亡事件的處置方法，與國內同業交換意見及分享經驗。

香港《占用人法律責任條例》規定處所（物業設施）占用人（即管理人，包括業主及管理企業）由于處所的狀況所產生的危險或由于在處所做出或遺漏做出的事所產生的危險，而須對其訪客負上的責任。物業設施管理人對進入或使用有關處所的人員負有“一般謹慎責任”（normal duty of care），這包括保持處所是合理的安全；向訪客發出警告，讓他們意識到處所范圍內的風險，有所防避； 占用人亦應于合理時間內消除該等危害。占用人如果疏忽職守，導致處所使用人或訪客人身傷亡或財物損失，有可能被檢控。過往有物業管理公司及大廈業主法團因大廈設備缺乏維修、地面積水滑倒路人、外墻磚剝落從高處下墜、電動扶手梯在運行中突然停止導致人員傷亡等事件被控訴。當然，像深圳地鐵站事件，事主因個人身體狀況而導致死亡，處所占用人是不用負上法律責任的。但整件事情的爭論焦點是地鐵職員延遲施救，是否應負上導致事主死亡的一部分責任？

在香港，大多數物管前線人員都要接受由國際紅十字會提供的基本救急訓練，內容包括傷口結扎、人工呼吸、體外心肺復蘇法（心外壓）等。此外，各主要物業設施服務中心亦備有半自動體外心臟除顫器及小型氧氣機等急救儀器，可供緊急時使用。當然，物業管理人不能替代專業醫護員救死扶傷，但至少他們可以在事故現場，以第一時間向受傷人員施救，減少傷亡。像深圳地鐵站事件，如果地鐵職員可以在短時間內到達救援，向事主提供一杯熱飲、一件保暖毛氈或緊急氧氣，當可救回事主寶貴生命。在香港，地鐵系統內包括列車、月臺和通道都設有對講機，方便乘客隨時向中央控制室通報緊急事故。香港鐵路公司的服務承諾是職員于收到通報3分鐘內可到達現場提供協助。

香港《2010年建筑物管理（修訂）條例》明確規定大廈業主立案法團或物業占用人要為大廈的公用部分及設施購買第三者保險（或稱公共責任保險），目的是不論引致人身傷害或財物損失的原因為何，法團及占用人均須負上法律責任，每單一事故的保險賠償額不少于港幣2千萬元。事實上，任何人如因為在大廈發生意外而蒙受損失或損害，均可就財物損失、身體受傷或死亡申索賠償，這屬于民事法律訴訟，會由法庭決定責任誰屬。