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          近千家物管企業搶灘杭州 約9成業主不諳住宅物業“潛規則”

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          近千家物管企業搶灘杭州 約9成業主不諳住宅物業“潛規則”

          發布日期:2017-06-20 作者: 點擊:

          “不像以前,碰到問題可以找認識的街坊鄰居搭把手?!比ツ昴甑?,從住了十幾年的老小區搬去新小區的丁大伯顯得有點惆悵。

            管門禁、查治安、收快遞、做綠化……每天進出小區,看到忙活的人不少,家里有啥問題也可以去物業管理處嘮嗑嘮嗑,住了幾個月,丁大伯的不適感減少了許多。體驗過物業服務后,他的感受是,還真不一樣。

            從社區包干到物管企業接手 杭州物業“漸入佳境”

            丁大伯以前住的老房子,建成于20世紀80年代末。小區位于市區好地段,近幾年周邊商品房建設已如火如荼,但里面依舊保持了老杭州的生活氛圍,不缺“傳達室、大鐵門、報箱、樓道宣傳單”等元素。

          “以前都是社區管?!倍〈蟛f,社區就是生活管家,小到安裝防盜門,大到安排體檢、統籌征兵事宜?!澳挠惺裁次飿I?”說起現在小區里綠化養護、衛生監督那些事兒,丁大伯連忙搖了搖手,不好比的。

            據鳳凰房產查閱,2009至2011年3年內,杭州市政府曾啟動過一輪物業管理改善工程,主要針對老城區內1999年前建成的、尚無物業管理的老舊住宅小區?!霸鲈O圍墻、安裝單元防盜門及電子監控器,增加物業管理用房”,改造后,社區化物業管理漸露雛形,但“類物業”形式背后,社區仍是“大當家”。

            真正的“物業”概念,更為鮮明的體現是在2000年后建成的小區上。西西所在小區2004年建成,由物業公司統一管理。小橋流水、玉蘭亭亭,物業營造了良好的綠化環境。除外,打掃衛生、代收快遞,治安巡邏、創辦物業雜志、舉辦節日活動等也是分內事。


          杭州典型小區物業情況總結
          小區情況建筑年代物業特點
          上城區老小區1984年無物業;社區管理
          普通多層公寓2004年物業公司包干:綠化、治安、衛生、業主活動
          濱江房產住宅2007年自持物業;統一制服著裝;設業主委員會


            據鳳凰房產查閱,2009年2月,杭州出臺首部《杭州市物業服務企業生存環境及應對措施研究》報告。據顯示,截至2007年,杭州具有一級資質的物業公司有12家,物業服務規范達標率在85%以上。這個物業發展的時間分水嶺,與住房制度改革、商品房市場發展節奏有著莫名的默契。

            濱江某樓盤業主趙老師告訴鳳凰房產,她所在小區建于2007年,由濱江物業管理。不同于以前的無序,物業工作人員著統一制服、辨識度高。除常規維護,還設有業主委員會?!坝∠笞钌畹氖侨ツ曛星锕?,物業給戶主發了100元超市卡?!睂τ趷垡古艿内w老師來說,在小區里運動覺得很安全。

            賣房“捎帶”物業服務 蓬勃發展“爭奇斗艷”

            “我們樓盤物業是綠城,大牌子服務到位?!?、“萬科物業,你懂的?!睂τ谶@樣的說辭,杭州購房者應該不陌生。隨著庫存堆積,開發商在營銷上更注重服務,物業這事也能拿出來叨一叨。

            目前杭州物業布局情況到底怎么樣?市住保房管局物業監管處曾在2014年10月發布了一份數據。


          杭州物業情況一覽表(截至2014年10月)
          類目詳細情況
          全市物管總面積>1.97億平米
          主城區物管面積約1.1億平米
          物業服務企業908家
          具備一級資質企業127家
          主城區已備案物管項目1114個
          國家優秀項目48個
          省級優秀項目80個
          市級優秀項目247個


            截至2014年10月,杭州全市實施物業管理總面積已超1.97億平米,而2008年同期,全市物業管理總面積僅為6400多萬平米。

            就物業項目層面,2014年杭州優秀項目按分類分別為48個、80個、247個,相較于2008年的33個、13個和228個均有相應增加。

            杭州又有多少家物管企業?據鳳凰房產不完全統計,目前杭州市場上,專做物業的公司不勝枚舉,大家熟知的有南都、潤和、興業等,而綠城、廣廈、萬科、萬達、濱江、朗詩、贊成、開元等開發商也均有自持物業。2006年后,具有多年物業運營、管理經驗的國際地產顧問機構——物管“五大行”世邦魏理仕、仲量聯行、第一太平戴維斯、戴德梁行、高力國際都進駐杭州深耕。

            “五大行搶灘表明杭州房地產市場化、專業化程度較高,在開發、銷售以及物業管理上都居于長三角領頭羊地位?!痹袠I內人士如此評述。

            隨著物業的全面發展,針對特殊業主的精細化服務也正嶄露頭角。作為萬科在杭物業合作公司,南都物業自2007年就開展了與荷蘭國際管家學院的合作,倡導管家式服務。綠城物業則致力于在豪宅服務上提供極致體驗。

            最近,杭州錢江新城金色海岸、余杭西花庭和下沙滟瀾山小區里,還出現了物業婚禮儀仗隊,這些由物業工作人員組成的服務隊竟能結合新人家鄉的婚俗提供免費服務。

            “現在對物業行業的要求是越來越高?!痹跒I江區某高檔小區,一位物業負責人告訴鳳凰房產,做物業不僅在于日常維護,還要解決業主面臨的各種問題。

          解讀杭州物業存在的問題:

            朝陽產業”面臨煩惱 “不透明”成最大弊病

            雖處于蓬勃發展期,但我國的商品房物業管理才走過34個年頭,仍屬新興產業。新事物的成長過程也非一帆風順。在杭州本地新聞中,“物業維權”糾紛常見諸報端、電視,矛盾多集中在物業與業主之間。那雙方既為互利者,又為何頻頻“撕破臉皮”?

            在鳳凰房產發布的一項物業調查中,或可見一些端倪。

            其一,多數業主對于物業還停留于淺層認知。去年年末,杭州一些小區出現過因物業漲價發生的矛盾糾紛。物業聲稱成本增加需漲價維持,業主則稱物業謀取私利。歸根究底,在“成本”上,業主沒看透,物業沒明說,“灰色地帶”定位尷尬拂之不去。

            據2014年5月1日頒發的《杭州市物業管理條例》,物業服務收費方式分包干制和酬金制兩種,前者每半年需公布一次共用部位、設施設備以及相關場地經營所得收支情況,后者則需每年公布一次。

          諸如小區內的廣告收益、物業各項費用支出,業主都具備合理的知情權。而民調顯示,逾6成業主對此完全不知,約3成表示并未關注此事。

            與此同時,管理條例對業主委員會的職責和義務做了規定。業主委員由業主大會選舉產生,不僅要充當物管企業與業主間的“溝通橋梁”,還有義務公布每一年業主大會、業主委員會運作經費使用情況,接受全體業主監督。

            在民調中,近9成業主對業主委員會表示“傻傻分不清楚”?!爸罉I主委員會,但不知怎么運作?!壁w老師稱,“看到過小區里的業主委員會公示,他們基本高學歷,工作好,還具備黨員身份,但不知怎么選出來的?!彼f,自己從未投過票。

            其二,一些物業公司仍存在“霸王”式做派?!艾F在是物業選擇我們,而不是我們選擇物業?!痹谝粓鲫P于“小區停車收費”的糾紛中,一名業主的說法也反映出了物業壟斷帶來的矛盾。

            按照目前的方式,開發商手握物業公司選擇權,如此,除了帶動優質物管企業入市,難免引來“濫竽充數”者。市場“優勝劣汰”法則的失靈往往滋生腐敗,物業霸王條款捆綁進入買房合同也成常態。

            壟斷背后,業主委員會行使權力時也會遭遇尷尬?!氨怀吹舻奈飿I心生不滿,與新物管交接不力”,在這類新聞里,業主都是“大門敞開沒人管、垃圾堆滿臭滿天”的受害者。

            總結來說,監管缺失、業主權利意識淡薄、壟斷高發都大大弱化了“物業透明度”。

            通過市房管局的誠信檔案,鳳凰房產針對“2014年杭州被投訴的物管企業”做了一番統計。數據顯示,被投訴對象共計22家,投訴次數達59次。

            如何做好行業自省、借鑒國內外經驗,打造更為成熟的物業,對于杭州的房地產市場而言,確是立破并舉。


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