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          物業管理十大尷尬事件排行榜

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          物業管理十大尷尬事件排行榜

          發布日期:2017-06-20 作者: 點擊:

          從事物業管理工作來,覺得其中有苦有樂,當付出得到認可的時候,總會有一種苦盡甘來的感覺,總覺得幸福是來得如此不易;更多的時候,是被各種各樣的繁雜瑣事圍繞。一個業界朋友就說:“干了物管這幾年來,最大的進步就是脾氣變得好多了——被磨練出來了”;另一個則說:“隨著從業時間的增加,膽子越來越小,新的業務接手后擔心和操勞遠遠多于業績增長的喜悅,有時連電話也不敢接,因為來的電話十有八九都是有麻煩事發生需要解決?!蹦敲?,是什么讓物業管理從業者如此尷尬?

            “尷尬”一:政策環境 尷尬指數:★★★

            現在國家有關于房地產、住宅、物業管理的各項法規政策,都傾向于照顧“業主”這個“弱勢群體”。其實,物業管理企業同樣弱勢:作為一個以盈利為目的的經濟組織,物業管理企業要承擔盈利的壓力同時必須擔負可能出現的各種責任。而“業主委員會”是一個非法人實體,委員會委員是短時間內任職,他們不可能承擔對等的經濟壓力和法律責任,常常是干完一屆,拍屁股走人。同時,物業管理企業必須面對成千上萬的業主,任何一個小小的事件,都可以成為個別業主拖欠物業費的理由,而物管公司要實現和保障自身的權益,可能要花費巨大的管理成本和訴訟成本,即在違約成本上,物管企業和業主之間是不對等的。

            上榜理由:現行的相關政策,沒有過多關注物管企業的實際困難,卻過分強調保護“業主”個體這些“弱勢群體”。

            “尷尬”二:業主 尷尬指數:★★★☆

            小區業主由于人數眾多,個人家庭、生活習慣、成長環境、宗教信仰、所受教育水平參差不齊,而形成業主的千差萬別。相當一部分業主出于極端自私,自我利益意識極度膨脹,他們要么拒絕交納應繳的物業費(已享受了服務),要么侵占公共區域、部位,要么蔑視和踐踏物管公司工作人員的勞動成果,要么讓自己的寵物在花園、樓梯間到處亂竄,讓周邊鄰居深受其苦。由于人們的劣根性,很多的業主對物管公司的工作人員都帶有明顯的歧視性,認為物管公司好像舊社會時的管家,甚至從人格上都對物管公司的服務人員產生歧視,而沒有意識到這是平等的供求關系、合作關系。

            上榜理由:很多作為一個居民本身應有的道德和義務,被有些業主視為對物業管理企業的讓步和妥協。

            “尷尬”三:開發商 尷尬指數:★★★☆

            物業管理企業要進入一個小區實施物業管理,在中國房地產行業的現狀下,百分之九十必須通過開發商。因為小區剛建成未銷售完或業主入住率太低,“業主大會”、“業主委員會”尚未成立,無法由“業主大會”來選擇決定物業管理企業;同時《物業管理條例》也規定:房地產開發企業可以簽訂“前期物業委托合同”,將小區的物業管理事務進行委托。其實,80%以上的小區物管公司都是由開發商組建成立或是與開發商有千絲萬縷的聯系。由于以上特點,物業管理公司不得不收起自己所有的尊嚴,伺候好開發商這個大佬,并不得不背上開發商轉嫁的爛攤子:一、建筑面積與廣告宣傳或房產證不符;二、綠化、配套設施、公共設施與原宣傳或承諾不一致;三、開發商已經將部分屬于業主共同權益的停車場、車位、露臺或出租或出售;四、開發商在售樓時草率承諾業主“免N年物業費”、“零物業費”等。

            上榜理由:物業管理只不過是開發商銷售樓盤時的一種裝飾、裝點或賣點,是后期轉嫁各種質量缺陷、繁雜事項的工具,是代開發商承擔各種后續責任的替罪羊,在房地產開發商看來,物業管理企業只不過是開發商的附屬物,在享受著他們的種種恩惠。

            “尷尬”四:物業管理企業自身 尷尬指數:★★★★

            物業管理是中國住房制度改革的產物,相比其他產業,應該說是個朝陽產業,物業管理行業也曾經有過短暫的“黃金歲月”。但是,目前的現狀是:一、全國的物業管理企業80%是開發商的下屬企業,由于這樣的“出身”,決定了他必須首先考慮開發商的“意志”,物管公司的工作只不過是開發商的附屬產品,關鍵時候,他成了替房地產開發商背黑鍋的替罪羊;而他卻忽視了供求關系的本質:業主支付物業費,享受服務;而物管公司收取物業費,以業主為關注中心提供優質的服務;二、其他形式建立的物業管理企業,雖然和開發商沒有從屬關系,但是在現實狀況下,大部分的物管企業也只有先過開發商這一關,才有可能進入小區實施物業管理,這同樣會為以后物業管理企業服務工作的有效開展埋下很大的“隱患”。

            上榜理由:物業管理企業自身的“出身”,決定了最終自己的尷尬命運。

            “尷尬”五:公用事業企業單位 尷尬指數:★★★★

            公用事業單位基本上都是壟斷行業、部門,業主與之的供求關系并非真正意義上的市場關系,物業管理企業常常夾在公用事業單位和欠費業主間兩頭受氣,物業管理企業本身沒有“停水、停電、停氣”的處罰權,反而在經常充當義務的收費員。未實現分表到戶的小區,由于部分業主的拖欠費用,可能造成公用事業企業單位的停水、停氣、停電,而這明顯會對整個小區的居民生活造成影響,業主拿這些壟斷企業基本上沒有什么辦法,于是將氣發到了物業管理企業的頭上,從此,投訴、吵鬧不斷,并逐步發展到以不交物業費來威脅。如果物業管理企業顧全大局暫時墊上所欠的漏洞,這勢必造成物管企業越來越大的費用漏洞和虧損,同時,這些努力和付出不會換來業主們絲毫的同情和感激。

            上榜理由:物業管理企業常常夾在公用事業單位和欠費業主間兩頭受氣,就是為業主墊錢也不會換來業主們絲毫的同情和感激。

          “尷尬”六:物業費 尷尬指數:★★★★

            物業管理企業收取物業費,為業主提供優質服務;業主按時足額交納物業費,享受物管公司提供的服務。然而,由于物業管理的特殊性,物管公司只能向所有的業主提供同一個菜譜,他有別于餐館:個別業主不能因為不喜歡這套菜譜而不選擇這個物管公司;物管公司也不能因為個別業主的特殊要求(個別喜好或其他原因)而改變菜譜。這樣問題就產生了:部分業主因這樣那樣的原因拒絕交納物業費,而物管企業卻不能因為這部分業主的欠費而停止整個物業管理服務,這就造成部分業主享受了服務卻沒有承擔付費的義務?,F下,這個問題已經越來越普遍,部分個別業主(甚至大牌明星)以種種理由拒絕(或長期拖延)交納物業費,而物管公司面對全國平均65%~78%的物業費收繳水平,要實現和保障自己的權益,就要付出巨大的管理成本或訴訟成本。

            上榜理由:中國有哪家物業管理公司物業費收費率達到了100%呢?

            “尷尬”七:業主委員會 尷尬指數:★★★★☆

            根據《物業管理條例》,業主委員會是業主大會的執行機構,應該履行好相應的職責,并在選舉產生之日起30日內向所在區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。然而,此前其性質和法律地位,能否作為民事訴訟主體的問題目前在司法界也沒有一個明確的定論。最近最高人民法院就個案作出了這樣的審判意見:依法成立的業主委員會在其職責范圍內,經業主代表大會授權,就物業管理有關的、涉及全體業主公共利益的事宜,可以以物管公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業管理無關的、個別的或部分業主的事宜,業主委員會無權向人民法院提起民事訴訟。由于對意見的理解不同,在實踐中又產生了很多新的問題。

            上榜理由:關于“業主委員會”的法律地位、權利、義務等相關的法律、規定、司法解釋都還有待完善。

            “尷尬”八:物管從業人員素質 尷尬指數:★★★★☆

            物管企業有一個特點:高端人才少,從業人員水平、素質較低。由于物管行業的高付出、低回報,財力雄厚的財團、公司不屑于此,所以國內難有品牌、規模、效益超一流的物管企業。同樣,物管行業的低薪難以吸引到高端、高素質、高水平的人才。放眼全國大部分物管企業人員,大都是企業的富余人員,在企業里難有一技之長的行政后勤多余人員,公司不得不安置的關系人員;而一線的工作人員像保安、保潔、維修人員,學歷基本在職高(初中)以下;全國物管企業中博士、碩士,屈指可數,偶有幾個,可能也到了教育界、理論界,遠離了物管一線。

            上榜理由:物管行業的惡劣環境難以吸引高水平的人才,低素質的從業人員隊伍又極大地制約了物管行業的發展。并且形成了惡性循環。

            “尷尬”九:收益與風險巨大反差 尷尬指數:★★★★☆

            物業管理企業屬于服務型行業,利潤率很低,全國60%的物管企業處于虧損狀態,25%能基本持平,只有15%是盈利。物管企業要盈利,只有較大地擴展規模,盡量接管高端物業,并保持較高的物業費收繳率,有效地控制和減少成本。物管企業更是典型的勞動密集型企業(專業物業管理咨詢公司除外),要取得1,000萬的營業收入,大致需要管理120萬平方米的小區(按昆明市的中等物業費水平),需要約700~900人的員工,而在很多行業,常常是十幾二十個人就能做到四五千萬的營業規模,如果物管企業要到這個規模,那從人數來講,已經恐怖地成為“大型企業”了。同樣地,120萬平米的小區意味著約10,000戶住戶,約1,000名員工,約30,000~40,000的人口。物管企業的艱難就可想而知了,而且還隱藏著極大的風險。如人數(員工和業主)一多,出現意外事件的幾率就增加很多,盜竊、斗毆、火災、意外傷害、各種事故都是物管企業所不得不面對的。

            上榜理由:物管企業的收益與風險不成正比,反差極大。

            “尷尬”十:媒體與輿論 尷尬指數:★★★★★

            現在的物業管理企業,大多陷入一個慘淡經營、舉步維艱的境地。而在此過程中,大部分時候,媒體和輿論起到了推波助瀾的作用。俗話說“好事不出門,壞事傳千里”,媒體所報道的,大多是些對物管行業負面影響較大的新聞或事件,主要有兩個原因:一、物管企業要做的工作比較繁雜,要做得滴水不漏或讓所有業主都滿意難度極大,而且,即便盡了最大努力做得很好,這也是物管企業職責所在——應該的!沒有什么新聞價值;若對某個物管企業作了正面報道,還有廣告之嫌;二、迎合讀者的口味?,F今社會,消費者的維權意識日益加強,都很留意自己的哪些權益已經(或可能)受到侵害,所以這方面的報道更能吸引讀者的注意力,而且現社會上對物管企業存在一定程度的偏見,媒體的報道會使物管企業的責任被放大,使業主進一步加深了偏見。

            上榜理由:媒體是典型的“注意力經濟”,大部分媒體也是盈利性組織,追求經濟效益似乎無可厚非,但卻在有意無意中把物管企業往艱難中又推了一把。


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