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          數千億住宅維修資金“假沉睡”:部分淪為一些部門生財工具

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          數千億住宅維修資金“假沉睡”:部分淪為一些部門生財工具

          發布日期:2017-06-20 作者: 點擊:

          住宅專項維修金是房屋的“養老錢”。據中國物業管理協會物業維修資金研究專業委員會的不完全統計,自1998年實行住宅專項維修資金管理辦法至今,我國收繳的維修資金在5000億元左右。

            近年來,隨著許多建筑逐漸進入“中年維修期”和“老年危房期”,急需啟用維修資金。但這筆錢因申請手續繁瑣、過程艱難,被稱為“沉睡”的資金。半月談記者調研發現,這筆巨款并未真正“沉睡”,它們不僅通過“錢生錢”悄然增加,而且部分淪為一些部門的生財工具。

            維修資金“假沉睡”的秘密:明存活期暗存定期

            1998年頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定,購房者按購房款2%的比例繳納維修基金;2008年,《住宅專項維修資金管理辦法》開始實施,規定按當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%繳納維修金。

            如此龐大的一筆錢本應取之于民用之于民,可越來越多的業主發現,資金交由政府部門代管后,往往石沉大海,不知所終。

            “跟老百姓說存的是活期,實際上住建局自己偷偷去存了定期,產生的利息住建局得大頭,老百姓只能得零頭?!?8歲的退休干部李軍紅無意中發現維修資金被政府部門“借雞生蛋”的秘密。

            南京市江寧區恒安嘉園始建于2005年,次年,1088戶家庭入住。2012年,小區的消防系統、排污系統以及電梯等開始出現問題,業主們想起了維修資金。小區業委會副主任李軍紅代表業主,踏上追討維修資金的漫漫長路。

            “一開始,區住建局竟然說找不到我們小區的維修資金資料了?!崩钴娂t的倔強勁兒來了,她回到原單位,找到當年各家各戶繳納的原始資料,并與老伴花費兩個多月時間,挨家挨戶進行核對,最終核清當年本金為1097萬元。

            這筆錢一直由區住建局代管,這些年到底產生多少利息?幾番艱苦交涉,區住建局答復:小區居民擁有活期利息35.7萬元。

            而李軍紅在為小區辦理“活轉定”時了解到,這筆錢至少產生了329萬元的利息,其中包括293.5萬元的定期利息。李軍紅了解到,從2006年開始,江寧區住建局就將這筆錢轉為1年期的定期存款,但支付到業主個人賬戶卻是活期利息?!敖浂啻巫穯?,住建局的人私下告訴我,這293.5萬元業主沒有資格用?!?/span>

            江寧區住建局有關負責人稱,293.5萬元的利差客觀存在,也確實沒有向業主公布,但去年已向業主代表提供相關材料。利息一部分上繳了財政,另一部分則用于辦公經費的支出。該負責人表示,按照2008年以前的地方相關規定,代管單位每年可以從增值收益中提取2%左右的管理費用,現在已經停止提取。

            根據國家相關規定,維修資金須“??顚S?、禁止挪用”,“存儲利息應當轉入住宅專項維修資金滾存使用”。

            “盡管數字還顯示在公共賬戶戶頭上,但住建局從未明確這筆利息屬于業主,甚至私下說這筆錢業主已不可能要回去?!崩钴娂t說,這讓業主懷疑代管部門,要么是已經挪用,要么是想將這筆利息據為己有。

            “將利息據為己有涉嫌職務侵占或貪污?!睆V東志成達律師事務所主任陳小成說,“巨額的資金交由有關部門保管而無保值增值壓力,并有相當的自主選擇空間,其中的漁利空間是很大的?!?/span>

            在維修資金問題引發關注后,北京、上海、廣東、河南等多個城市的小區,都有業主代表向代管部門申請查詢維修資金賬戶情況,或提出轉存。但是,想摸清這些“沉睡”的住房養老金實際產生了多少利息,困難重重。

          利益鏈“黑洞”:維修資金成尋租工具

           

            各地的案例只是揭開了維修資金“黑洞”的冰山之一角。

            按照國家相關規定,為確保資金安全,代管部門處理維修資金只有兩種方式:存銀行或買國債。但對于這樣一大筆多年后才會啟用的資金,一些代管部門既不愿去買國債,也不愿去存利率較高的定期存款,而是普遍選擇了利息最低的活期存款。代管部門消極理財背后打著什么算盤呢?

            “對銀行來說,當然歡迎活期存款,既可少付利息,又能隨時調動大筆資金?!币晃汇y行業內人士稱,“對政府而言,因維修資金成為各大銀行爭搶的對象,則可利用手中的選擇權從中漁利?!?/span>

            “有人說維修資金是筆糊涂賬,但代管單位并不糊涂,他們選擇把錢存在哪家銀行大有講究?!庇惺煜ゃy行業務的內部人士透露,有代管單位將多數錢都存在小銀行。因為相對其他商業銀行,小銀行的利息和吸儲返比較高。

            “一些單位和部門想方設法讓資金在自己手頭沉淀下來,能拖多久就拖多久,稍有理財常識的人都知道其背后的真實意圖?!边@位業內人士直言,“維修資金背后有著龐大的利益鏈條,開發商、銀行、證券公司、政府部門……向維修資金伸手的人太多,誰都想分一杯羹?!?/span>

            ——炒股。2009年,因挪用公款、受賄兩項罪名成立,北京住房資金管理中心礦務局分中心原主任范子林,被門頭溝法院一審判處有期徒刑16年。據調查,范子林伙同下屬,先后從房管處和分中心挪用400萬元住房維修資金,借給證券公司炒股,并盈利23萬元。庭審時,范子林辯稱“自己是在為單位創收”。而早在2007年,上海就查處了維修資金涉嫌違規炒股事件,涉案金額達數億元。

            ——委托理財。2009年,浙江寧波市住房資金管理中心的兩名官員被當地檢察院以涉嫌受賄罪、玩忽職守罪起訴。據查,該管理中心與天一證券擅自挪用協議到期的兩億多元國債,繼續進行國債回購。2008年,天一證券宣告破產,2.06億元維修資金本金全部損失。

            ——挪用。2013年,南京市江寧區百家湖花園小區業委會在辦理維修資金“活轉定”手續時發現,在住建局信息系統中,233戶的物業維修資金竟沒有繳納記錄。最終,開發商承認收了166戶的物業維修資金但未上繳房管部門,并補繳233萬元物業維修資金。

            “專項巨額資金缺乏管理和運作,監管不到位的問題十分嚴重?!睆V東佛山市政協委員李建麗說,長期以來,這些巨額資金的管理、使用不透明,財政和審計部門缺乏監督,容易成為一些部門和個人的尋租工具,造成不良社會影響。

          住房維修資金所造成的糊涂賬,反映的不僅是政府誠信問題,也是法律缺失問題。當前,應由各級紀委機關會同審計部門,對維修資金的來龍去脈查個水落石出,絕不能任其成為一些部門肆意分割的“唐僧肉”。

            “利差”成“死錢”如何解凍?

            “這筆貌似‘沉睡’的維修資金被銀行等機構通過各種方式調動,在沉睡中‘夢游’,創造了巨大的增值空間?!必斀浽u論員周俊生認為,權力部門為維修金使用設置了多道門檻,各個部門都不愿放棄既得利益。

            半月談記者調查發現,客觀形成的“利差”因為沒有相關法律可依,已經成為動不得的“死錢”。

            南京市江寧區住建局相關負責人向記者表示,當前維修資金問題在全國都是一個難題??梢钥隙ǖ氖钱數卮懿块T沒有挪用維修資金,但因為管理上的問題,確實存在支付給業主的是活期利息,而代管單位存在銀行是定期的狀況。

            多位業內人士透露,雖然產生利息的維修資金本金屬于業主,但因沒有明確的分配約定和法律規定,管理產生的“利差”難以處置,最終很可能淪為有關部門的灰色收入。要將利差解凍,必須訴諸法律,推動相關分配方案形成。

          賬本是不能公布還是不敢公布?

           

            南京市江寧區的武夷花園小區是一個有10多年樓齡的老小區,小區2000多戶業主共交維修資金1266萬元,可是直至2009年,僅產生40多萬元的活期利息。該小區業主反映,想查清實際產生了多少利息,一直沒有結果。

            不能公布還是不敢公布?記者追蹤發現,在維修資金糊涂賬的背后,代管部門還有沒法公布的另一本賬。一些小區業主代表認為,代管部門雖然已經承認偷存定期,但是至今沒有向業主公布相關賬目。

            此外,部分代管部門不公布賬目,還可能因為根本沒有這筆賬。據業內人士透露,不少地方之所以拿不出完整的維修資金賬目,一方面是老舊小區的基礎數據不全,另一方面則是新開發小區存在欠繳。有些地方政府在市場不景氣時,以緩繳甚至免繳維修資金為優惠條件,為房地產開發商“減壓”,最終造成大量歷史欠債,損害了小區業主的利益。

            對此,北京市住建委副主任程建華建議,應當高度重視梳理歷史欠賬,提高公共維修資金的計息,同時協調物業企業和資金中心盡快建立維修資金明細賬。

            老百姓的錢為何不能保值增值?

            廣東志成達律師事務所主任陳小成認為,近年來CPI指數居高不下,專項維修資金實際上是在通貨膨脹蠶食下日漸貶值。

            “針對管理部門不作為,應引入資金的年度審計管理?!睆V東佛山市政協委員李建麗說,“活期存款與定期存款有巨大不同,不同銀行的利率也不同。通過科學合理的配比,可以產生較大收益。許多地方政府不作為,其實是在打自己的小算盤?!?/span>

            2013年,佛山市禪城區住建局在聽取了李建麗的建議后,開始認真理財,改變過去全部是活期的存儲模式,按30%存5年定期;40%存1年定期;30%存3個月定期的模式存儲。

            “13億元的本金,通過合理配比,利率增長了3倍,利息1年內增加了3000萬元?!崩罱愓f。

            管理權限何時交還業主?

            不少小區業主代表認為,只有把支配利息的主動權掌握在自己手中,才能避免“沉睡”的資金浪費掉。

            “有關資金申請使用程序過于復雜?!标愋〕烧f,現行的管理辦法規定,申請動用維修資金款項,首先要相關業主向業委會提出申請,業委會征得小區2/3以上業主的同意后申請使用,通過房產行政管理部門審核后,會同專業工程人員和物業現場查勘認證,符合規定后安排維修。維修結束后,由基金管理中心、物業和業主代表三方察看驗收,維修單位上報費用明細,基金管理中心審定后由業主委員會蓋章認可,至此方才完成整個程序。這個程序走下來,少說一個月,多則三四個月半年不等,且當中涉及部門和人員繁多,實際操作起來極為不便。

            “設定維修資金管理辦法的初衷是為了保護業主利益,但在現實運行中反而成了阻礙資金申請使用的程序?!标愋〕烧J為,人大應盡快針對維修資金制度進行立法,把維修資金的管理權限交還業主。

            “現有的維修資金管理制度亟須改革,不妨學習國外做法,交由專業第三方基金會打理,政府只需制定好規則,當好監督者即可?!标愋〕烧f。

            改革立法迫在眉睫

            “現在使用維修資金的門檻很高,很難把這筆資金用活?!蹦暇┦形湟幕▓@小區業委會主任商長清說。

            中國物業管理協會物業維修資金研究專業委員會的專家認為,現在各地都存在用款難,主要是受困于物權法的相關規定。

            記者調查發現,業主表決簽名難一直是導致維修資金使用難的主要原因之一。近年來北京、成都、長沙等地提出“應急維修”、“授權委托維修”和“管理權限下放”等維修資金使用方式,但維修資金使用效率還不能滿足實際需要。以長沙市為例,現在成立了業委會的小區比例不到30%,業主委員會的日常運行、監管工作離居民的要求有一定距離。

            從今年4月至今,北京市西三環蓮花小區2號樓住戶就一直飽受電梯運行的煩惱。26層樓共兩部電梯,一部常年壞,一部經常壞。該小區物業管理負責人董主任告訴記者,這個樓當年維修資金的繳納情況十分復雜,導致維修資金無法取出使用。

            居民紛紛建議,應出臺應急措施,簡化維修資金的提取,特別是當遇到電梯損壞、管道破損等問題時,業委會、物業、維修資金管理部門應該啟動預案,確保居民人身安全。

            “住宅維修資金的使用率普遍偏低。2013年我做了一項調查,佛山市的維修資金使用率為0.417%,遠遠低于全國水平。即使在業主呼吁強烈的北京市,也僅為2.3%的使用率?!崩罱愓f。

            許多專家認為,建設部門與財政部門既是維修資金的代管部門,又是監督部門,集運動員與裁判員于一身,在管理機制上存在巨大漏洞。

            “行政過度干預阻礙了業主自主管理,政府部門應尊重業主自治,弱化行政干預,簡化程序,讓投資方式多樣化?!敝袊ù髮W教授劉智慧說,我國現行的維修資金制度僅為部門規章,未能上升為行政法規,缺乏強制性和約束力,在法律效力、執行主體、執行程序等方面均存在缺陷,改革立法迫在眉睫。(記者 劉宏宇 楊紹功 關桂峰)

           




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