國家出臺業主新規：任你擁房N套選票只有一張

由住房和城鄉建設部制定的《業主大會和業主委員會指導規則》(以下簡稱《指導規則》)從本月起正式施行，這也就意味著今后各地小區業主自治行為將有最權威的“游戲規則”。其中最大的亮點就是明確，擁有多套物業的大業主也只有一票，今后這樣的業主再想操控小區事務就很難了。

　　[亮點1]　業委會最遲5個月成立

　　在什么樣的情況下可以成立業委會，一直是困擾很多小區的大問題?！吨笇б巹t》明確，物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應及時報送相關文件資料，小區就可以向政府部門提出籌備業主大會的書面申請，啟動業委會成立的第一步。

　　在籌備成立業委會的過程中，很多小區跑起了“馬拉松”，有的時候拖上一年半載是很常見的事。但《指導規則》設定了時間期限，明確政府部門在收到申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組?；I備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。也就是說從發起到成立，今后小區成立業委會最快在5個月內就可完成。

　　[亮點2]　可先期成立業委會

　　目前很多樓盤都采取分期開發策略，如果按照總體開發建筑面積計算，首期開發的物業就很難占到總面積的50%，先住進小區的業主曾經面臨成立業委會難的問題，造成小區前期物業管理的空缺。

　　而新出臺的《指導規則》對這類問題做出規定，從而填補了這種情況的法律空白。其中明確，劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。

　　值得注意的是，對于剛剛買房還沒拿到房產證的人來說，也將對小區事務擁有話事權?！吨笇б巹t》提出，基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

　　[亮點3]　棄權票不能被曲解

　　在大型樓盤往往有成百上千戶業主，將全部業主召集起來開業主大會十分困難，于是很多小區在表決時就出現了很多未參與表決的業主。而這部分未投票業主往往成為業委會操控小區民意的砝碼，對于有利于自己的表決就把棄權票算為贊成，對于不利于自己的表決就把棄權票算為反對。

　　《指導規則》對上述投票行為的統計方式進行了規范，明確“未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定?！睆V州市國土房管局相關負責人指出，這樣的規定就像為小區日后的表決制定了游戲規則，今后要按游戲規則辦事。

　　[亮點4]“大業主”也只算一票

　　《廣東省物業管理條例》明確了開發商未售面積只能算一票，但對于小區內的大業主票數如何統計沒有作出具體規定。

　　在廣州物業管理糾紛中，時常會出現大業主“欺負”小業主的現象，財大氣粗的大業主出于投資目的購進了小區的數十套物業，然后就開始在小區業委會中以多數票的優勢推動有利于自己的表決。

　　現在《指導規則》把這個缺口也給堵上了，明確“業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算?！?/p>

　　[亮點5]　業委會賴窩由居委會“接管”

　　按照規定，業委會的任期有5年，但許多小區在業委會換屆選舉過程中容易出現糾紛，甚至導致業委會的工作陷入癱瘓狀態。

　　現在，新出臺的《指導規則》進一步強化了政府基層組織在社區管理中的指導和監督作用，其中就指出，業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

　　■評說

　　“國版”規則新銳

　　步伐快過廣州

　　廣州去年曾草擬《廣州市業主大會和業主委員會規定》，并向社會征求意見。如今國家已經早于廣州出臺了指導細則，廣州市國土房管局相關負責人表示，國家的《指導規則》定得很細，有的步子比廣州邁得還大，將物業管理過程中出現矛盾后每一步怎么走都明確了。去年開始實施的《廣東省物業管理條例》中明確業委會從申請到成立的時間是7個月，也就是說國家這次出臺的文件比廣東的地方法規還快了一步。所以廣州已停止去年相關規范性文件的制定，以國家的文件為準。