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          國家出臺業主新規:任你擁房N套選票只有一張

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          國家出臺業主新規:任你擁房N套選票只有一張

          發布日期:2017-06-20 作者: 點擊:

          由住房和城鄉建設部制定的《業主大會和業主委員會指導規則》(以下簡稱《指導規則》)從本月起正式施行,這也就意味著今后各地小區業主自治行為將有最權威的“游戲規則”。其中最大的亮點就是明確,擁有多套物業的大業主也只有一票,今后這樣的業主再想操控小區事務就很難了。

           

            [亮點1] 業委會最遲5個月成立

            在什么樣的情況下可以成立業委會,一直是困擾很多小區的大問題?!吨笇б巹t》明確,物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,建設單位應及時報送相關文件資料,小區就可以向政府部門提出籌備業主大會的書面申請,啟動業委會成立的第一步。

            在籌備成立業委會的過程中,很多小區跑起了“馬拉松”,有的時候拖上一年半載是很常見的事。但《指導規則》設定了時間期限,明確政府部門在收到申請后60日內,負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組?;I備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議,并選舉產生業主委員會。也就是說從發起到成立,今后小區成立業委會最快在5個月內就可完成。

            [亮點2] 可先期成立業委會

            目前很多樓盤都采取分期開發策略,如果按照總體開發建筑面積計算,首期開發的物業就很難占到總面積的50%,先住進小區的業主曾經面臨成立業委會難的問題,造成小區前期物業管理的空缺。

            而新出臺的《指導規則》對這類問題做出規定,從而填補了這種情況的法律空白。其中明確,劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。

            值得注意的是,對于剛剛買房還沒拿到房產證的人來說,也將對小區事務擁有話事權?!吨笇б巹t》提出,基于房屋買賣等民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

            [亮點3] 棄權票不能被曲解

            在大型樓盤往往有成百上千戶業主,將全部業主召集起來開業主大會十分困難,于是很多小區在表決時就出現了很多未參與表決的業主。而這部分未投票業主往往成為業委會操控小區民意的砝碼,對于有利于自己的表決就把棄權票算為贊成,對于不利于自己的表決就把棄權票算為反對。

            《指導規則》對上述投票行為的統計方式進行了規范,明確“未參與表決的業主,其投票權數是否可以計入已表決的多數票,由管理規約或者業主大會議事規則規定?!睆V州市國土房管局相關負責人指出,這樣的規定就像為小區日后的表決制定了游戲規則,今后要按游戲規則辦事。

            [亮點4]“大業主”也只算一票

            《廣東省物業管理條例》明確了開發商未售面積只能算一票,但對于小區內的大業主票數如何統計沒有作出具體規定。

            在廣州物業管理糾紛中,時常會出現大業主“欺負”小業主的現象,財大氣粗的大業主出于投資目的購進了小區的數十套物業,然后就開始在小區業委會中以多數票的優勢推動有利于自己的表決。

            現在《指導規則》把這個缺口也給堵上了,明確“業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算?!?/p>

            [亮點5] 業委會賴窩由居委會“接管”

            按照規定,業委會的任期有5年,但許多小區在業委會換屆選舉過程中容易出現糾紛,甚至導致業委會的工作陷入癱瘓狀態。

            現在,新出臺的《指導規則》進一步強化了政府基層組織在社區管理中的指導和監督作用,其中就指出,業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的,物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下,組織換屆選舉工作。

            ■評說

            “國版”規則新銳

            步伐快過廣州

            廣州去年曾草擬《廣州市業主大會和業主委員會規定》,并向社會征求意見。如今國家已經早于廣州出臺了指導細則,廣州市國土房管局相關負責人表示,國家的《指導規則》定得很細,有的步子比廣州邁得還大,將物業管理過程中出現矛盾后每一步怎么走都明確了。去年開始實施的《廣東省物業管理條例》中明確業委會從申請到成立的時間是7個月,也就是說國家這次出臺的文件比廣東的地方法規還快了一步。所以廣州已停止去年相關規范性文件的制定,以國家的文件為準。


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