聽說小區車位不用買，開發商無權賣？是謠言

近日，一則名為《法院終于判了：停車位居民免費使用，開發商無權租售！》①的文章在朋友圈熱傳，部分媒體也進行了轉載報道，文中提到，南京星漢花園停車位之爭，法院認為“地下停車庫歸全體業主所有，開發商應立即向業主委員會移交全部地下車庫”。如此“判決”自然會引起全國小區業主們的關注，但這其實是一則謠言。

查證過程

網傳文章其實是2003年的一篇報道，其中提到的判決結果并未生效，但今年被無數次“挖墳”出來

以關鍵詞對這則報道進行搜索，不難發現，在今年它每隔一段時間就會被拎出來引發關注。實際上，4月份的時候南京鼓樓區法院在官方微信平臺曾經辟謠②，指出這些文章提到的均是未生效的一審判決?！遁^真》挖掘發現，這些文章都抄襲自2003年《市場報》的報道③，內容一模一樣。
 

在當年，南京星漢花園停車位之爭確實屬全國首例，南京鼓樓區法院一審判決認定“地下停車庫歸全體業主所有”。但是，開發商不服一審判決，向南京市中級人民法院提起上訴，經審理裁定撤銷原判，發回重審。11年后，重審才有了結果，2014年9月，南京鼓樓區法院作出重審判決：一、被告江蘇星漢置業有限公司于本判決生效起十日內給付原告星漢城市花園業主委員會車庫出售款500000元；二、駁回原告星漢城市花園業主委員會的其他訴訟請求。重審判決書已經在裁判文書網上公布④。

看起來，開發商依然向業主給付了部分車庫的出售款，只是從原先的59個變為了29個。但內涵其實大不相同，29個車庫中有23個其實屬于“違規建設”，因此相關權利和出售款項都歸給了全體業主，另外6個則是因為按照南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定(試行)》第六條的規定，應有不低于15%，也就是不少于6個車位為業主保留。換句話說，正規建設的另外85%車位（30個），還是屬于開發商的權利，賣掉之后款項歸開發商。

判決結果差距大，是因為一審時《物權法》尚未出臺，現有規定明確了小區車位、車庫的所有權歸屬問題

2003年的時候，《物權法》尚未出臺，小區車位、車庫的所有權歸屬問題一直爭議較大，不少意見認為車位、車庫應當歸業主共有。然而，2007年《物權法》⑤出臺，其中第七十四條明確規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車住、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車住、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

之所以車庫、車位所有權沒有直接認定為“業主共有”，是因為立法部門認為，屬于業主共有的財產，應是那些不可分割、不宜也不可能歸任何業主專有的財產，如電梯等公用設施、綠地等公用場所⑥。但是車庫、車位這類設施，由于業主之間需求不一致、業主享有的住宅面積也不同等，歸業主所共有，其實不太合理，也很難操作。

物權法這一規定，遵循私法自治原則的體現。因為只有當事人才是自身利益的最佳判斷者 , 法律不能越俎代庖地替當事人進行選擇，認為業主和開發商通過平等協商來充分體現自身的意志和利益 , 最有利于爭議解決，這種做法也符合市場經濟的內在要求。不過法律界對此做法是否合適依然有爭議。

總之，按現在的法律規定，關于小區車庫的歸屬大體是這樣安排的：按公建分攤給全體業主的地下停車位，和占用共有道路停放汽車的車位，產權歸全體業主所有；未公攤的地下停車位，產權歸開發商所有；地下人防車位，歸國家所有。