地下車庫權屬于誰？海南省住建廳：廉租房及公租房車位不售

7月12日，家住在三亞市同心家園五期的吳先生等3位業主將代建單位三亞城投置業有限公司告上法院，認為車位屬小區內公共場所、公用設施，根據《物權法》有關規定屬業主共有。要求法院確認3人對同心家園五期地下車位享有共有權，判決被告立即停止出售、出租地下車位的違法行為。雖然當天法院沒有對此案當庭判決，但關于地下車庫的權屬卻再次引起網友的關注。那么，目前?？?、三亞地下車庫權屬如何分配、開發商、業主及物業對此有何主張?連日來，南海網記者就此事深入調查。

　　業主對開發商出售車位的做法“不滿” 稱侵害業主利益

連日來，三亞首例“地下車庫權屬案”的開庭再次引起?？谑小扒ъ?號”小區居民的關注。因為自入住以來，原本小區停車位就顯得稀缺，但小區的開發商從前段時間開始卻明碼標價大張旗鼓出賣地下停車位。

　　近日，南海網記者來到位于瓊州大道和鳳翔東路交匯處的“千禧郎8號”小區，并稱是附近居民準備在此處購買地下車位。但問及的該小區業主都非常反感：“這里的車位已經十分稀缺，還不夠全體業主使用;而地下車位的權屬應該屬于小區業主，開發商怎么能出賣、非小區的業主怎么能購買?”

一位劉姓業主說，車位屬小區內公共場所、公用設施，根據有關法律規定應該屬業主共有。而且他認為，家里房子的公攤高達“20%”，這是否“包含了車位”?而且因為他沒有購買，所以如今每個月停放小汽車“地上90元，地下240元”。

　　雖然業主們對于開發商出售車位的做法十分“不滿”，但在該小區顯目處，南海網記者卻看到開發商“海南弘海房地產開發有限公司”粘貼出的銷售車位廣告，其稱“為回饋業主，5月期間推出地下產權車庫優惠活動，全場9.8萬元一個，限量搶購，先到先得”。

　　和“千禧郎8號”小區的居民一樣，位于?？谑旋埨ツ下返摹坝颀垶场毙^不少業主也因為地下車位權屬問題煩惱。據了解，該小區有兩層地下停車場，“其中不少已經出售”，沒有購買車位的業主要想停車，“每個月費用230元”。

　　而在三亞市和興家園小區，一名常年居住在該小區的業主說，整個小區共有30多個單元，在2004年左右，開發商以2萬至3萬的價格出售給業主，“現在怎么也得10多萬吧!”這名業主說道。在三亞卓達巴哈馬小區，一位業主告訴記者，她現在是租了一個車位，“感覺車位應該是小區配套的一部分，所以開發商不該出售”。

　　在走訪中，其實令業主擔心的是： “繳納停車費天經地義，這不是問題。問題是如果把車位全部出售了，沒有購買的業主想要停車怎么辦?這不是侵犯了部分業主的合法權益嗎?”

　　開發商及物業：只對小區業主出售

　　那么，小區車位的出售是否侵害了業主們的權益呢?在“千禧郎8號”小區的物業單位“海南千百合物業有限公司”里，一位工作人員明確表示，“地下停車位有自己的產權，沒有侵犯業主權益，也不是業主們房子的公攤構成，因此可以出售”。不過，他認為，要購買的話要找開發商“協商”。

　　于是南海網記者找到“千禧郎8號”小區的售樓中心。其工作人員表示，“出賣車位的廣告是前段時間公司搞的活動，目前已經過期”。據介紹，該小區地下車位一共有“90多個，目前已出售40多個?，F在依然出售當中，但價格不比之前優惠，有十多萬一個”。那么車位出售是否侵害部分業主的權益?南海網記者撥打了出售車位廣告上的聯系電話，接線員卻提供了另外的一個電話，“這是開發商的辦公電話”，但撥打多次卻無人接聽。

　　不過該小區售樓中心的工作人員強調：“出售對象只限小區業主，因為外面的人購買的話無法辦理產權證?！钡悄虾＞W記者在采訪中發現，該小區里有業主對外轉讓停車位，“不管是不是小區業主，一個12萬元，產權證可以過戶”。

　　在?？谑杏颀垶承^，南海網記者找到了小區物業中心的相關負責人，稱居住在附近，希望想在這里購買車位。該負責人一邊稱“車位不能對外銷售”，一邊幫記者聯系。一會后他表示，“找到一個車位，業主已經搬家了，當時購買才4萬元，有產權證，目前出售價格11萬元左右”。

　　三亞市半島藍灣小區一名保安告訴記者，該小區停車位只租不售。其中，地上車位收費80元/月，8元/天，地下車位收費180/月，業主可以租用地下車庫，外來車輛只能租地上車位。鳳凰水城小區一名業主告訴記者，該小區停車也只租不售。其中地上停車位收費120元/月，地下停車位收費220元/月。而三亞市和興家園小區一名物業稱，該小區沒有地下停車位，所有停車位也只租不售，包月收費為90元/輛。但是，記者注意到，在每棟單元樓下設有4至8個架空式停車位，一些車輛停放其中。在三亞市美亞之心小區內，置業顧問稱，該小區設有地上停車位，包月租金為300元/輛;地下停車庫正在建設，共規劃設計60多個車位，具體出售價格暫時未定，大概每個在15萬元左右。

住建廳：廉租房及公共租賃住房停車位不能出售

　　而住建部門在審批房地產項目時，是否會明確要求開發商為業主配套一定比例的車位?對此，海南省住建廳房產處相關負責人介紹，海南各市縣在編制控制詳細規劃和修建性詳細規劃時，將建設項目停車位配建率作為規劃重要指標之一，在審批房地產項目時，均要求開發商依據規劃，按照一定比例配建停車位。由于各市縣發展水平、城市規模不同，且城市各區、各項目規劃定位也存在差異，各項目停車位配建比例也不一樣。因此，具體配建比例應根據控制性詳細規劃和修建性詳細規劃確定。

　　該負責人說，根據《物權法》相關規定，住宅小區內規劃用于停放汽車的車位、車庫產權歸屬應按產權區分所有權劃定，車位、車庫屬于開發建設單位的應按相關規定進行物權登記且享有物權處置權?！罢加脴I主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主所有。業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務?！?/p>

　　業主、開發商和車位三者之間關系如何界定呢?該負責人稱，根據《海南經濟特區物業管理條例》第四十九條規定：“建設單位出售物業管理區域內車位、車庫的，應當在出售前依法辦理車位、車庫預售許可或物權登記。車位、車庫已經由業主公攤的，或者占用業主共有的道路或者其他場地設置的車位、車庫屬于全體業主共有?！?/p>

　　保障性住房小區銷售停車位是否符合規定?該負責人表示，保障性住房包括：廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品房。其中，廉租住房和公共租賃住房的產權以及與房屋配套的設施設備和相關場地歸政府所有。因此，廉租住房和公共租賃住房小區的停車位是不能出售的，只能出租給住戶使用;商品住宅、經濟適用住房、限價商品房按規定可以向買受人出售，因此，其住宅區域內的車位、車庫也應按規定進行所有權區分后行使使用權。

　　據了解，目前，海南省小區停車位的預售和確權登記工作由市縣房地產行政主管理部門具體負責，詳細情況由各市縣房地產行政主管部門掌握。

　　律師：不宜一概而論

　　那么，開發商出售地下車位是否侵犯了業主權益呢?近日，南海網記者也就此事采訪了海南東方國信律師事務所的李君律師。

　　李君律師稱，《物權法》第七十四條第二款規定：建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。所以，目前多數商品房在銷售時，開發商和購買者都會在合同中約定專門用來停放汽車的車庫、車位，通過出租、出售或附贈等方式，約定其歸業主專有或專用。在這種情況下，不宜一概認為車庫、車位歸業主共有。

　　李君律師強調，只有占用業主共有的道路或其他場地用于停車的車位，才屬業主共有。即使是業主共有的車位，李律師認為，收取一定的停車保管費費也是合理的。另，根據《物業管理條例》，物業公司接受業主大會或業主委員會的委托，有權對車輛在小區內公共場地或者占用業主共有道路的停放進行管理和收費。收取的停車費按照物業公司與業主大會達成的協議進行利益分配。實踐中，停車費一部分作為物業管理成本和交納稅金，另一部分作為收益歸全體業主所有。但現在最大的問題是，物業公司收取公共區域的車輛保管費用后，幾乎是占為己有，從未把收益分給全體業主。

　　(南海網?？?月19日消息南海網記者 陳望 葉俊一 孫令正 報道)