為什么物業費越便宜，不繳費的業主反而越多

5月中旬，《珠海經濟特區物業管理條例（征求意見稿）》公開征求意見，其中關于“不按時繳納物業管理費的業主，相關信息將納入個人征信系統”的新規引發眾多網友熱議。時隔一段時間，相關討論非但沒有止息，反而愈演愈烈。

據《珠江晚報》最新報道，在廣泛征求意見后，珠海市法制局聯同市住規建局對該條款進行了修改，“經仲裁或判決仍拒繳納者才會納入‘黑名單’”。

其實這一做法并非珠海首創。據不完全統計，此前上海、南京、無錫及福建省，均就此征求過意見，有些地方已經進入實操程序。

不交物業費 理由五花八門

針對物業費收繳率低這一制約行業發展的老大難問題，多地政府嘗試將不繳納物業費納入個人征信，以此來提高物業費收繳率，對行業來說無疑是利好消息，振奮人心。

物業費收繳率到底有多低？以中部城市武漢為例，其今年公布的最新數據顯示，該市物業費平均收繳率為75%，該市某大型小區 1700多戶業主欠繳物業費高達500萬元。蘇州2014年住宅物業費平均收繳率不到70％，有的老舊小區甚至年年都低于50％。天津市自2012年起通過多項改革，才將收繳率從67%提升到了85%。

調查發現，業主不愿意交物業費的理由五花八門，諸如“小區里有人養家禽”、“暖氣不熱”、“買了就沒住過”、“物業沒替我叫出租車”等等。最常見最普遍的拒繳物業費的理由則是保潔綠化不到位、電梯故障、收支不透明等，簡言之即物業服務做得不好、內容標準不夠透明。

物業服務質量與價格機制息息相關

因為物業服務不好而拒絕繳納物業費，并不全然合理。但回到本源上來看，到底是什么原因造成了這一突出矛盾呢？

上海市物業行業協會2014年底曾經做過一次摸排，結果很有意思。在其調查的8000多個小區中，物業費2元以上/㎡的，收繳率超過90%，而2元以下的小區，收繳率則不足70%，部分售后公房甚至僅有50%。

怎么越是物業費低的小區，業主拖欠、拒交物業費的現象越突出？聽起來似乎特別不符合常理。但仔細一想就不難發現，本質上還是因為物業服務做得不好或者不透明。物業費低到不夠覆蓋成本，物業公司要么在看得見的地方降低服務質量，要么就在看不見的地方減少投入。長此以往，甚至還會造成“服務質量不好——物業費收繳率低——服務質量更差——物業費收繳率更低”的惡性循環。
 

《新京報》曾報道過北京市大興區所進行的物業費市場化改革。其時，大興區將物業服務分為三類，并根據服務質量的不同，分別定價，彈性調價。

康盛園小區是大興區第一個物業改革試點。改革前，根據北京經適房基準定價，該小區物業費僅有0.55元，且10年都沒有漲過，但繳費率也只有7成多。改革后，經業主投票最終確定了采用最高標準，收費定在1.28元/㎡，結果該小區的物業費收繳率不降反增。有業主表示，“這次什么都是我們自己定，沒有理由再不交費了?！?/p>

北京與上海這一正一反兩個案例，都足以證明，物業費收繳率與物業服務質量成正比，而物業服務質量又與物業費定價制度息息相關。當然，這并非說物業費越高越好。一方面，物業費要能覆蓋最基本的物業成本；另一方面，越是好的服務，所需要支付的成本越高。簡言之，即物業費采取市場定價，并經由物業、業主雙方協商決定。物業可以根據不同的服務，提供不同的定價；業主們也可以根據自身的需求，選擇不同的物業服務。

以更透明的業務打動業主

2014年底，國家發改委發文，放開商業住宅小區的物業費定價。不過，查閱媒體報道，受制于業委會、業主大會的成立情況，各地推進物業費市場化的進度不一。

在業主日益增長的物業服務需求與不開放的物業費定價機制的矛盾一直未予解決的當下，物業費收繳率始終處于低位水平，也就不足為奇。

回到“欠繳物業費錄入個人征信”上來看，雖然這一做法對整個行業來說是個好消息。但物業人仍應保持清醒，不能將物業費收繳全部寄望于“欠繳納入個人征信”的實行。畢竟，通過推進物業費市場化，讓物業、業主雙方都有議價的能力，讓業主有更多選擇的自由，從而以更透明的業務、更優質的服務來打動業主，才能從根本上解決物業費收繳率低這一老大難問題。