小區物業經理的22條軍規

一、“兄弟們，跟我上！”

每個物業經理在上任前必須要在兩種管理風格里進行選擇。有好事，越基層的員工就越應該先享受；有問題，越高層的管理人員就越應該沖上去挑擔子。

二、直面業主提出的客觀問題

自身確有責任的，不逃避、不推諉、不拖延、不掩飾。大事化小的前提是去積極處理，而不是任由矛盾發展。

三、在與下屬打招呼的時候，要熱情叫出每位員工的名字或昵稱

不要像國務院總理一樣，人家跟你打招呼，你就微笑點點頭，上任兩周內除了認識所有管理人員外，還要能夠準確叫出包括普通保安、綠化工、維修工、保潔員在內的所有員工名字全名。當然能叫出名字了，你作為經理也要知道他們都在想什么，有什么困難，能幫助他們做什么事情，沒什么事情到保安宿舍去住兩晚，和綠化工一起拔拔草澆澆水，和凌晨巡邏保安一起到食堂去吃一頓蛋炒飯。

四、獎罰要一碗水端平

首先要讓每位員工都了解公司的獎懲制度，處罰要讓當事員工心服口服，獎勵要讓當事人以外的員工都心悅誠服。所以除非是大家民主討論出來的結果，否則在下獎懲命令前都要再三斟酌，是否經得起所有人的推敲。

五、堅持開會討論解決問題的原則

任何人都不能拍腦瓜解決問題，有事大家商量著辦，物業公司里面只有在某一領域專業一點的技術人員，絕對沒有所謂的權威人士。做物業經理尤其要頭腦清醒，不要自己不懂就慌了神，聽任個別人收攬大權。

六、布置工作要謹慎，不要一個累死，一個閑死

不要認為自己很能耐，丟掉工作筆記隨便點兵點將去干活。要知道物業公司的人數是房產公司人數的兩三倍，管理起來沒那么輕松的，老老實實做筆記，布置工作前先翻翻看，之前都布置了些什么，之后怎么布置更合理，什么任務適合讓誰去做，什么任務需要多少人手，物業公司的最大資產不是辦公室不是銀行存款，而是跟著你混的這幾十口人，物業公司賺的不是錢，是人力資源。工作布置到位，大家都得到很好的訓練，那么人力資源增值，反之，人心渙散，花了大價錢養著的人不做事，真正能做事的被你給活活逼走，物業公司搞得好才怪。

七、讓員工感覺到工作樂趣

你不能否認大家出來工作的第一目的是賺錢，但是你得承認要發揮他們的最大積極性靠的肯定不是錢。以保安為例，站崗巡邏本身是很無趣的事情，但是如果他們發現物業經理也在站崗巡邏呢，如果他們站崗巡邏的時候，物業經理去給他們送送冰棍冷飲呢？如果一個班組結束后集合在一起點評一下什么工作做的最好，哪里還有問題，積極給予大家口頭表揚，堅持每天都去點評呢？

八、讓員工看到希望和前景

有次凌晨巡邏的時候，有位做了三年保安的小伙子告訴我一句話，讓我銘記于心，他說：“沒有一個人希望一輩子都做保安的。”當員工懈怠，停滯不前的時候，可以問問他們是不是已經對現狀滿意了，想不想繼續再往前再往上發展？這就關系到一個物業經理的人事處理能力，是不是能夠給所有的員工都創造一個“只要努力創造出業績了就會有收獲”的積極氛圍，不要推脫說物業公司平臺小，不要推脫說物業經理的權力小，你的眼界在物業公司，那么連物業公司都管不好，如果你的眼界在整個鄭州，那么局面就豁然開朗了，全國各地各項目需要大量的物業人才，公司從外面引進那么多物業經理，真正把事情做好了的，還是自己一手培養的生力軍。你有本事、有決心、有辦法，就可以在做好本職工作的同時還把自己的一畝三分田變成整個公司的物業人才孵化器，至于你信不信，反正我是信的。

九、經常性開展各種技能培訓和比武

刀不磨易生銹，兵不練會落后。積極利用資源開展免費培訓，比如合作單位的技術人員，比如物業同行，比如公司內部的資深老員工，不要一提搞培訓就馬上去搜索專業培訓班多少多少錢一次，物業公司一年就這么幾個錢，經不起這么折騰的，但是作為物業經理，還是要參加一些行業內的培訓班，多和同行交流。另外，還要經常搞搞大比武，技術過人、水平高超的員工就應該通過這樣大量的技術比武脫穎而出，成為物業公司的中流砥柱，同時也讓那些后進的員工看到差距，在工作中努力進行彌補。

十、鼓勵優秀員工積極參加國家資格認證考試

一級物業資質企業注冊資金只要五百萬，但是所需的資格證說出來嚇死人，要足足30本，這些證哪里來？如果現在不開展鼓勵優秀員工去考證的活動，就打算抱著二級、三級、暫三級資質混日子吧，就收著低廉的物業費，每年讓房產公司無償輸血吧。

十一、必須建立事故預案機制

盜搶、火災、內澇、糾紛、人身傷害、停電停水、電梯事故等等都必須有應急預案，應急預案不是去網上搜索打印一本放起來，而是細到哪個人負責什么事情，聯系電話是多少，出了這個事情以后幾分鐘內他要到達指定位置開始解決問題。每個月都要搞各種演習，真正出事的時候才不會亂成一鍋粥，誤了大事。

十二、搞業主活動每次預算盡量不要超過1000塊錢

要頭腦清醒，物業為了什么目的搞業主活動，不要昏了頭了，拿著公司的錢去干粉飾太平的勾當。被業主知道他們的物業費是這么不干正事窮揮霍的，絕對會胖揍你們的。當然，如果能通過拉贊助解決費用問題更好，小區外圍的商鋪肯定想進小區推銷，那些大公司每個周末也都有活動需求的，利用好這些資源，一箭雙雕辦好事，才是真正有水平的物業經理。

十三、維修工作必須建立臺賬

大到結構整改，小到滲水掉灰，都必須有臺賬，事后都能清楚查出來誰接的投訴，誰負責維修，誰負責維修后的驗收，誰負責業主的回訪，還有維修用了多少材料，花了多少時間和成本，有賬目了，就可以控制維修進度和維修效果，控制好了維修，就解決了一大塊物業問題。幾乎九成以上的拒交物業費事件，都與維修有關，不解決維修問題，每天逼著一個個樓管去求業主交物業費，收的上來才怪。

十四、綠化養護比種植更關鍵

不要老是去講園林公司在混凝土和石頭上面種草皮，既然發現了，為什么不責令整改呢？搞物業，最怕就是坐在辦公室里牢騷滿腹、碌碌無為的物業經理了，看著哪里綠化出了一片“瘌痢頭”要和自己頭上出現一片瘌痢頭一樣著急，趕緊要想辦法去補救，長得好的地方可以去弄幾棵補到長得差的地方，小區綠化就這么一點點，就算自己拎把鋤頭去種草也不是什么耗費精力的事情。一定要強調養護的重要性，每天都要按時澆水，綠化工來不及的話讓管理人員也上陣，拿個水泵水管，幾個人每天半小時就解決問題了。還有就是草皮養護了，之前公司也發過文詳細教了怎么養草皮，照做就是了。

十五、每天坐辦公室時間不要超過一小時

物業是服務行業，你有見過做服務是坐辦公室做出來的么，整個小區就是一個大辦公室，巡查到哪里發現問題，就地解決問題。

十六、要讓監控室成為第二個經理辦公室

因為監控室是指揮中心，只要小區里面有問題，監控室大多可以第一時間發現，要挑選最精干的員工到監控室上班，上班時間眼睛要死死盯著一百多個探頭，不能放過任何一個細節，哪里有問題了，就馬上呼叫巡邏保安趕過去處理。另外，監控不光監控別人，也要監控自己人，誰在上班時間走出小區翹班，誰在小區里搖頭晃腦橫著走路，誰躲在角落里抽煙，一百多個探頭下面都能夠發現，抓住幾個，重罰幾次，大家上班都會規規矩矩。

十七、三種情況必須首先打電話給物業經理，不管是凌晨兩三點鐘，還是大年三十晚上

第一、小區發生盜搶或消防狀況；第二、大型水管爆裂；第三、業主堵門鬧事。

十八、處理問題和排兵布陣一樣，要有章法

物業經理要直面問題不是說出點事物業經理就要第一個沖出去談判，先從直接和問題接觸的員工開始，實行首問責任制，員工到部門負責人，部門負責人協同和事件相關的其他部門負責人跟進，再不行的出動物業主任或經理助理，最后才是物業經理出面。一般物業問題過五關以后，基本都能解決。反而是急吼吼地一開始就物業經理沖去談判，結果搞得公司沒有退路，事情也得不到很好的解決。

十九、多搞公益活動，讓業主看到你們搞物業很努力

搞活動不光要粉飾太平的唱歌跳舞畫畫，還有很多更貼近業主生活的事情，欄桿銹了可以組織大家去刷刷油漆，哪里的雜草長多了，就組織大家去拔拔草，哪里的溝渠窨井堵塞了，就組織大家去疏通一下，小區里有太多的公益活動可以做了，作為物業經理的你，發現了么？

二十、每月必須組織一次公司內部的聯誼活動，但嚴禁外出喝酒狂歡

不要一說聯誼活動就想到出去喝酒夜宵唱KTV，那些都已經過時了，我們最新潮的聯誼可以一起打籃球比賽，可以每個人下廚做個菜，然后大家分享，天氣涼爽的時候還可以組織兩次城市近郊的遠足活動，再沒時間，溜到隔壁物業去取取經也是很好的活動方式啊。通過活動來增強大家的凝聚力，增強大家的集體認同感，為公司更好的服務。

二十一、與當地的物業同行保持經常溝通

可以互相比比誰家物業管的最好，不要關系搞得很僵，以后有事情大家也都有個照應，平時可以帶著自己人去人家那里取取經，也可以邀請人家過來給我們挑挑刺。

二十二、搞好當地城管和聯防隊關系

借力打力，城管兄弟可以幫忙解決門面商鋪整治，聯防隊在小區外設點可以震懾小偷，改善小區治安。但是切記不要直接去送東西上門，有空邀請幾個小頭目出來喝頓酒就可以了。（摘編自《百度文庫》）